齊俊杰

今年過年，席間已經(jīng)很少有人主動(dòng)談?wù)摴善绷?，說到國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的錢越來越少了。唯一能提起大家興趣的事，只有買房子！

很多人都是很早買了房子，最近動(dòng)起了換房的念頭，想把老房子賣了，然后買個(gè)學(xué)區(qū)房或者更大更新的房子，然后勢(shì)必再填一大筆錢進(jìn)去，把自己重新用房貸套死。很想聽聽他們的判斷，但唯一的依據(jù)就是，如果房地產(chǎn)跌了，銀行都會(huì)出問題，經(jīng)濟(jì)也就完了，所以國家不會(huì)讓房地產(chǎn)跌，一定會(huì)力保房?jī)r(jià)。

是這樣嗎？

橫向比較

我之前給大家介紹了股市的估值方法，不但要橫向比較，更要縱向歷史比較，橫向跟行業(yè)比跟國外比，看價(jià)格市盈率以及盈利能力，是否比別的公司更貴，縱向歷史和自己比較，看自己現(xiàn)在處于一個(gè)什么樣的位置上，如果市盈率處于歷史低點(diǎn)，那么基本確定，這個(gè)股票就是低估了。但這套估值方法在樓市上完全不適用，中國人最大的風(fēng)險(xiǎn)就是沒有見過一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期。所以根本無法測(cè)算如果房?jī)r(jià)跌下來到底會(huì)跌多少，會(huì)跌多久。這就跟股市完全不同，所以我們的坐標(biāo)只剩下了橫向比較。也就是跟別的國家以及我們自己的香港比較。

國際上房地產(chǎn)泡沫一個(gè)重要的指標(biāo)，叫做房地產(chǎn)市值與GDP的比值，也就是說如果房地產(chǎn)的市值過大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP那么就是泡沫了，美國比較敏感，一般房地產(chǎn)市值超過GDP就算泡沫了。

長(zhǎng)達(dá)近100年的歷史中，只要這個(gè)比值超過了100%，就要小心了。次貸危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，這個(gè)比值上升到了172%，釀成了巨大的金融核爆，到了今天美國的這個(gè)比值仍然還有128%，所以這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)到今天依然存在，美國未來一段時(shí)間如果經(jīng)濟(jì)重回衰退，那么房?jī)r(jià)跌也并非不可能。

再說日本，這是一個(gè)保守的東方國家，跟我們其實(shí)很接近，所以他們把泡沫憋得很大，當(dāng)年日本泡沫破裂的時(shí)候，房地產(chǎn)市值是GDP的2倍，也就是比值到達(dá)了200%，到1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。

一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲(chǔ)蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。在1984年-1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%。1996年，香港竟出現(xiàn)買房前必須先花150萬港元買一個(gè)號(hào)的怪事。從1991年到1997年房?jī)r(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房?jī)r(jià)已上升了9-10倍。

1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。據(jù)說當(dāng)時(shí)香港居民的損失就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了香港的GDP，如果反推樓市的市值，那么房地產(chǎn)總市值比GDP至少應(yīng)該在150%以上。

那么現(xiàn)在大陸的房地產(chǎn)總市值/GDP是多少呢？美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了一筆賬，說至少在300%-400%左右，那么話說我們房地產(chǎn)的核爆能力應(yīng)該是日本的兩倍，美國次貸危機(jī)的3-4倍。

我們的算法其實(shí)差不多，按照人均居住面積30平米計(jì)算（北大的報(bào)告家庭平均居住面積116平米），平均房?jī)r(jià)就算6000元，房地產(chǎn)的市值已經(jīng)高達(dá)234萬億，中國GDP是67萬億，算下來這個(gè)比值是350%。

人口流轉(zhuǎn)

有人說中國不一樣，人口持續(xù)流入造成了高房?jī)r(jià)的剛性需求，其實(shí)這個(gè)故事我們?cè)谙愀勐犨^，日本聽過，美國也同樣聽過，上漲的時(shí)候永遠(yuǎn)都是剛性需求。每個(gè)人對(duì)于不斷上漲的資產(chǎn)的需求的都是剛性的。賺錢誰不愿意呢？至于人口流入這個(gè)事，未來五年將出現(xiàn)極大的逆轉(zhuǎn)，首先宏觀大環(huán)境下，2015年已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)折，工作人口開始減少。老頭老太太越來越多。2020年將開始人口負(fù)增長(zhǎng)。

其次大城市紛紛人口管制，到2020年之前，人口基本不增長(zhǎng)，核心城區(qū)開始人口負(fù)增長(zhǎng)。三四線城市倒是鼓勵(lì)農(nóng)民去落戶，但縣城大家也是知道的，除了空房子什么都沒有，現(xiàn)在的農(nóng)民基本都已經(jīng)在縣城里有房子了，要讓他們買個(gè)十套八套的？估計(jì)他們也沒這個(gè)能力，更沒這么傻。所以有產(chǎn)業(yè)的地方，人口不會(huì)流入了，而沒有產(chǎn)業(yè)的地方，會(huì)鼓勵(lì)人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛糞一樣多。鼓勵(lì)人口流入，其實(shí)也是尋找接盤俠的另一個(gè)說法而已。

再者，之前十年房?jī)r(jià)上漲，是因?yàn)檠胄械馁Y產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張，換句話說是因?yàn)槎嘤〕鰜砗枚噱X，沒地方去，都被房子吸收了，房地產(chǎn)的漲幅，實(shí)際上就是實(shí)際通脹率，而在2015年，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，央行資產(chǎn)負(fù)債表收縮了，7萬億資金消失了。貨幣減少了7%，這就是通縮，未來一段時(shí)間，貨幣越來越少，拿什么支撐高房?jī)r(jià)呢？況且，收入越來越少，已經(jīng)是大家的切身體會(huì)，難道大家就沒感受到奇怪？收入越來越少，房?jī)r(jià)越來越高，這真的靠譜嗎？

所以這就是股市的5000點(diǎn)，只是房地產(chǎn)的周期比股市要長(zhǎng)很多，股市一個(gè)月房地產(chǎn)一年，股市筑頂一月，房地產(chǎn)可能高位盤整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地產(chǎn)可能暴跌3年筑底10年?，F(xiàn)在把自己重新套死的樓市投資者，不論你是不是所謂的剛需，或者改善需求，到時(shí)候恐怕都會(huì)很難受。但是斷供風(fēng)險(xiǎn)是沒有的，首付即使20%，裝修稅費(fèi)加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你斷供，很可能意味著銀行徹底恨上你了，這輩子都不能再貸款了，這輩子也估計(jì)買不起房了，所以按照中國人的個(gè)性，除了炒房那撥人，大多數(shù)人還是會(huì)忍的。盡管還給銀行的錢，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房子的價(jià)值。

（作者系銀庫金融副總裁）