潘莉軍

摘 要：房產(chǎn)問題是國計(jì)民生的大問題，人們支付了大量資金買的房子在實(shí)際使用時(shí)，除去公共面積后，發(fā)現(xiàn)住房實(shí)際面積總是少了幾平米。這種現(xiàn)象在我國商品房市場(chǎng)普遍存在。如何保護(hù)百姓的權(quán)益，如何保障房屋的面積測(cè)量準(zhǔn)確。本文分析了房產(chǎn)市場(chǎng)面積測(cè)量存在的問題，以及提出了相應(yīng)的意見，希望有關(guān)人員采納。

關(guān)鍵詞：面積測(cè)量；房產(chǎn)問題；面積減少

實(shí)際房產(chǎn)面積相比合同面積少，是全國商品房的一個(gè)普遍現(xiàn)象。在過去的三年里因?yàn)榉课莸拿娣e不足接到投訴的案例超過5000起，居民因房產(chǎn)面積損失上億元，同時(shí)這種現(xiàn)象在被新聞報(bào)道出來之后并沒有得到及時(shí)遏制，反而愈演愈劣，有的居民損失面積竟然達(dá)到總面積的15%以上，嚴(yán)重的損害居民利益。所以要馬上認(rèn)識(shí)到這一問題的原因，然后采取相應(yīng)措施減少這類事件的繼續(xù)發(fā)生。

1 房產(chǎn)與合同規(guī)定面積少的原因

1.1 因?yàn)闆]有相關(guān)制度是造成房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房屋缺斤少兩的最大的縱容，因?yàn)闆]有相關(guān)法律造成及時(shí)開發(fā)商違規(guī)也無法可依，沒有相應(yīng)的處罰方式。同時(shí)房地產(chǎn)合同以套計(jì)算，不是按面積，因此造成即使消費(fèi)者投訴時(shí)，也常常因?yàn)樽C據(jù)不足，無法向房地產(chǎn)開發(fā)索的得到合理的賠償。

1.2 測(cè)繪企業(yè)與房地產(chǎn)同流合污。因?yàn)槭袌?chǎng)監(jiān)管不合理，有的房地產(chǎn)開發(fā)商買通測(cè)繪企業(yè)在測(cè)量房屋面積時(shí)，故意多報(bào)面積，造成實(shí)際使用時(shí)房屋大小沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闇y(cè)繪公司的成立的門檻很低，幾乎沒有規(guī)定的啟動(dòng)資金，所以當(dāng)企業(yè)受到整改處罰后，有的企業(yè)則直接宣布倒閉，然后換一個(gè)法人代表，然后還是原來的那幫人在成立一個(gè)新的公司。另外有個(gè)測(cè)繪企業(yè)貪圖利益，在測(cè)繪面積中不按照施工圖和實(shí)際面積實(shí)測(cè)，隨便估算一個(gè)較大的面積值，降低了運(yùn)行成本，但是工作質(zhì)量極差，有的測(cè)繪企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)商背后存在黑幕交易，測(cè)繪公司按照房地產(chǎn)企業(yè)的要求進(jìn)行修改測(cè)繪的結(jié)果。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)和測(cè)繪行業(yè)的有關(guān)監(jiān)察部門處罰力度不夠，或只停留在警告階段。一般的測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)都有長期的合作關(guān)系，個(gè)別測(cè)繪為了保障公司的運(yùn)營，幫助房地產(chǎn)開發(fā)夸大面積。同時(shí)行業(yè)主管部門對(duì)兩方的違規(guī)交易執(zhí)法不嚴(yán)，導(dǎo)致了這兩方互相袒護(hù)的亂象。

1.4 房產(chǎn)局的相關(guān)職能沒有認(rèn)清，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪單位不監(jiān)管，很多房地局認(rèn)為，測(cè)繪是測(cè)繪公司進(jìn)行的，與房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)。所以不應(yīng)該也是他們的監(jiān)管部門，所以測(cè)繪企業(yè)常常處于無政府監(jiān)管的存在。

1.5 測(cè)繪工具和人員素質(zhì)影響了房屋面積的誤差。這種現(xiàn)象一般出現(xiàn)在有弧形陽臺(tái)等造型特殊的房屋，因?yàn)闇y(cè)算是弧形面積不好計(jì)算，所以導(dǎo)致的一些誤差。

2 從測(cè)繪企業(yè)的角度上管理面積不足的問題

2.1 建立全國房產(chǎn)測(cè)繪聯(lián)網(wǎng)管理機(jī)制，采用公開的方式，讓測(cè)繪工作受到全國網(wǎng)友的監(jiān)督。

2.2 因?yàn)橛脩舻鹊椒课萁桓兜臅r(shí)候，房屋測(cè)量已經(jīng)過去很長時(shí)間，當(dāng)消費(fèi)者向有關(guān)部門反映問題時(shí)，有關(guān)部門查找相應(yīng)測(cè)繪公司時(shí)，該公司已經(jīng)不復(fù)存在，因此該問題很難解決。同時(shí)當(dāng)業(yè)主對(duì)測(cè)繪結(jié)果有問題，就要另請(qǐng)其他的測(cè)繪公司將整棟樓的公共面積進(jìn)行測(cè)繪，工作量大，收費(fèi)高。這讓業(yè)主很難承受。因此切實(shí)有效的方式就是提高測(cè)繪公司的工商許可標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定企業(yè)的注冊(cè)資本，減少皮包公司的數(shù)量。同時(shí)規(guī)定必須到達(dá)相應(yīng)的國家測(cè)繪師的人數(shù)，否則無法注冊(cè)公司。

2.3 建立嚴(yán)格的處罰機(jī)制。提高測(cè)繪公司違規(guī)的處罰力度，就會(huì)讓測(cè)繪公司不敢與開發(fā)商勾結(jié)。處罰的金額應(yīng)該大于虛報(bào)面積對(duì)房地產(chǎn)商的收益，這樣弄虛作假的行為讓測(cè)繪公司無力可圖，就會(huì)讓測(cè)繪正常進(jìn)行。同時(shí)規(guī)定相應(yīng)的測(cè)繪誤差機(jī)制，當(dāng)測(cè)繪企業(yè)超越規(guī)定紅線，就應(yīng)該被取消測(cè)繪資格，這樣測(cè)繪公司就會(huì)嚴(yán)于律己，做好工作。

2.4 由于行業(yè)主管部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)缺乏最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與違反收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的處罰規(guī)定，導(dǎo)致房產(chǎn)面積測(cè)繪市場(chǎng)的無序和惡性競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)為了生存而鋌而走險(xiǎn)。為招攬到工程，錢再少也接。接下來后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃飯，不按規(guī)范去測(cè)量，只按圖紙做，如果房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本，施工時(shí)故意縮小一些，那結(jié)果就是實(shí)際面積比測(cè)量面積小了。為保證房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量，規(guī)定房產(chǎn)測(cè)繪收費(fèi)的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得低于國家收費(fèi)的80%，否則由房產(chǎn)局對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪公司處以數(shù)額等于該房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目總價(jià)的罰款。

3 如何從測(cè)繪技術(shù)層面提高房產(chǎn)面積測(cè)量的準(zhǔn)確度

3.1 由于房產(chǎn)測(cè)繪的計(jì)算比較復(fù)雜，老百姓沒辦法計(jì)算，哪怕能算也會(huì)因沒有測(cè)繪資格而被房產(chǎn)公司否定。又由于國家目前針對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算的有關(guān)規(guī)定存在著不足。如果規(guī)定房產(chǎn)測(cè)繪圖必須標(biāo)上邊長及邊長的量取規(guī)定，并規(guī)定只要發(fā)現(xiàn)邊長縮水就可以認(rèn)定其面積縮水，這樣老百姓就可以起到一定程度上監(jiān)督作用，而不用花錢去請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪公司來測(cè)量才能判斷房屋面積是否縮水。

3.2 利用計(jì)算機(jī)成圖和測(cè)算技術(shù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)字化、智能化，提高房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪起到了極大的促進(jìn)作用，它具有測(cè)繪智能化的優(yōu)點(diǎn)：成圖和測(cè)算質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、貯載信息多等，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)字化、智能化。同時(shí)，計(jì)算機(jī)智能化處理結(jié)合先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)，達(dá)成自動(dòng)化或半自動(dòng)化操作，測(cè)量效率、測(cè)量精度和測(cè)繪成果質(zhì)量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)，提高房產(chǎn)測(cè)繪的執(zhí)行力

由于國家目前針對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算的有關(guān)規(guī)定存在著不足，各地房產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算的方式有些差異。例如，國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》中關(guān)于建筑面積計(jì)算和共有建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)定缺乏可操作性，以致不同的測(cè)繪公司對(duì)同一棟房屋進(jìn)行測(cè)繪后，可能產(chǎn)生不同的測(cè)繪成果。尤其是對(duì)結(jié)構(gòu)較復(fù)雜房屋進(jìn)行測(cè)繪，其同一戶室的面積會(huì)產(chǎn)生較大的差異，這勢(shì)必會(huì)造成更多的測(cè)繪面積糾紛，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。故國家應(yīng)該統(tǒng)一制定更加易于操作的我國房產(chǎn)面積測(cè)繪的方法，可以讓普通老百姓都在一定程度上預(yù)防和處理其房屋面積是否縮水。將現(xiàn)行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內(nèi)建筑面積銷售，以徹底消除因?yàn)楣灿忻娣e分?jǐn)倧?fù)雜，消費(fèi)者難于理解、難于計(jì)算的狀況，使消費(fèi)者能對(duì)所購房屋面積一目了然，明明白白消費(fèi)。

結(jié)束語

房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算是有關(guān)百姓利益的問題，造成這種問題的主要原因是相關(guān)法律法規(guī)不健全，一方面測(cè)繪公司的準(zhǔn)入門檻低也造成這一問題的重要原因。因此在解決此類問題時(shí)，首先要完善相關(guān)的測(cè)繪法規(guī)的建設(shè)，同時(shí)采用先進(jìn)的技術(shù)，在實(shí)際的操作中按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)繪。同時(shí)發(fā)展采用建筑內(nèi)使用面積來銷售，避免了業(yè)主難于計(jì)算和自行測(cè)繪的麻煩。

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