曾慧娟

營改增細則出臺，讓許多身處購房大軍的人心中落下一塊石頭，從傳言的征收11%到最終的5%，“其實是減少了一點點，要不然還擔心5月1日之后，交稅更多”。

對于市場而言，營改增有利于去庫存。但與房價漲跌關系不大，購房人唯一擔心的是，在以后的供求關系中，一些企業(yè)因為抵稅的利好也會參與到購房當中，而房地產(chǎn)企業(yè)也會更多持有運營商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)權式服務公寓等商業(yè)不動產(chǎn)。

房主吃了定心丸

在“營改增”具體實施細則出臺前，很多二手房房主都十分“忐忑”，也一直在猶豫是否立即將手中房源出售。細則出臺后， 2年以上的住宅出售免征增值稅，給很多觀望中的房主吃了“定心丸”。對此，房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人深有感觸。

“24日前，有很多房東咨詢‘營改增的問題，就是怕最后稅費承擔很多，細則出臺后，很少有房東問了，都是一些打算購買二手房的人咨詢，”回龍觀一位李姓房產(chǎn)門店經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在稅率定為5%，房東不再猶豫著急，流星花園一位房東本來打算以430萬元賣房子，前幾天還打來電話打算可以考慮降價出售，‘營改增后直接說不降了，這也算是典型了?！?/p>

3月24日，財政部下發(fā)了《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，該通知中明確表示：5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

據(jù)記者了解，當前二手房交易是按條件征收營業(yè)稅，按照個人購買不足2年的住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅，2年以上的則免征營業(yè)稅。購買2年以上的非普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

“增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，即增值稅等于不含稅的銷售額乘以稅率?！敝袊缈圃贺斀?jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受記者采訪時說道?！笆聦嵣?，房產(chǎn)二次銷售的所得款項中是包含增值稅的，在購房者繳納增值稅的時候，要將總銷售款中的增值稅先剔除，然后在此基礎上，計算需要繳納的增值稅。其計算公式為增值稅=含稅銷售額/（1+征收率）×征收率”

上述人士進一步舉例道，假如王先生100萬元買進一套房產(chǎn)，5月1日前，將未滿2年的該房源對外銷售，那應該繳納營業(yè)稅。房子售價100萬元，就該繳100萬元×5.6%=5.6萬元。

如果5月1日后再賣，繳納的就是增值稅了，應該繳100萬元/（1+5%）×5%=4.76萬元。算下來，繳增值稅將比繳營業(yè)稅少。這樣看來，“營改增”后二手房交易的稅負確實會有所下降。

房企稅負整體減少

雖然繳納稅費有所降低，不過也引發(fā)了大家對房價漲跌的再一次關注。業(yè)內(nèi)人士分析，營改增是利于房地產(chǎn)成交，而二手房營改增將會使二手房快速流通，從而釋放新房的庫存。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

新政策最受關注的，是明確房地產(chǎn)項目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價?！睆埍笳f，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費負擔，但房價是否會降與此沒有直接關聯(lián)。

有業(yè)內(nèi)專家分析表示，稅負減輕或是增加，要視企業(yè)自身情況而定?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)整體是減負的，但不保證每家企業(yè)都能減負。個別企業(yè)的稅負可能有所增加，但不影響整個行業(yè)減負的大趨勢。”

整體而言，本次全面實施“營改增”是為企業(yè)減稅減負。但有分析認為，理論上，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得足夠多的進項抵扣，其實際繳納稅率有上升的可能，對房地產(chǎn)行業(yè)會有一定的沖擊。

“對于房地產(chǎn)的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣?！睆埍蟊硎?。

而選擇何種計稅方式，房企需要根據(jù)下游買家做出選擇。若下游買家是個人，則可能采用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計稅方式，因為采用一般計稅方式的話，房企可以開出11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對企業(yè)買家來說吸引力較大。

有利企業(yè)購房

“營改增”改革后，如果企業(yè)購買房屋，將可以用取得的增值稅發(fā)票進行抵扣費用。對此，業(yè)內(nèi)有分析認為，新政策實施后，大大減輕企業(yè)稅負。這將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴大經(jīng)營規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認為，企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對辦公、公寓市場去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負擔，并產(chǎn)生多元的收入結(jié)構。不動產(chǎn)抵扣對于開發(fā)企業(yè)也更有利于租售結(jié)合，通過銷售獲取利潤，持有物業(yè)抵扣稅賦，降低城市銷售物業(yè)的整體庫存，形成雙向引導去庫存計劃。相信未來開發(fā)企業(yè)更多持有運營商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)權式服務公寓等商業(yè)不動產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進流動和降低庫存。新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于把稅負傳遞給下家，因此營改增利好商業(yè)地產(chǎn)。