陳　鵬

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直面營改增的房地產(chǎn)企業(yè)

陳鵬

摘要：2016年3月18日下午，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開“營改增”試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率確定為11%，按照方案要求，營改增后要確保所有行業(yè)不增負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī)，未雨綢繆，作出應(yīng)對(duì)措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增；房產(chǎn)地企業(yè)；影響；對(duì)策

一、營改增的背景

增值稅是基于商品或服務(wù)的增值部分征稅。而營業(yè)稅是對(duì)營業(yè)額全額征稅，只要你有收入，不管你盈利不盈利，掙錢不掙錢，都要征稅，且無法抵扣，不可避免地會(huì)對(duì)原營業(yè)稅單位導(dǎo)致重復(fù)征稅。可以說，營業(yè)稅是一種不合理的稅，這也是我國為何要進(jìn)行“營改增”的原因，目的是實(shí)現(xiàn)各行業(yè)間的稅負(fù)均衡，促進(jìn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。

從短時(shí)間來看，由于企業(yè)的抵扣“鏈條”不完整所限，稅負(fù)可能會(huì)不減反增，但隨著行業(yè)范圍的不斷擴(kuò)大，企業(yè)可抵扣項(xiàng)目越來越多，從長遠(yuǎn)來看，稅負(fù)會(huì)逐漸降低。

二、營改增的歷程

2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。至此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。從2014年1月1日起，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，至此交通運(yùn)輸業(yè)已全部納入營改增范圍。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

三、營改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)執(zhí)行了過渡期，在過渡期內(nèi)上海財(cái)政補(bǔ)貼了由于營改增所給企業(yè)帶來的損失，雖然補(bǔ)貼政策到2014年底已經(jīng)結(jié)束，但房地產(chǎn)企業(yè)并非如鐵路、電信等國家企業(yè)，營改增由于涉及行業(yè)的時(shí)間不同，政策差異所帶來的企業(yè)損失由誰負(fù)擔(dān)，需要稅務(wù)等相關(guān)部門進(jìn)一步解釋。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“營改增”稅制改革，那么它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是系統(tǒng)性的。

首先，稅率的直接變化(由5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率)，稅率大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣(如融資成本的進(jìn)項(xiàng)，出租房地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng))。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果向建筑業(yè)索要增值稅發(fā)票的話一定會(huì)增加取得發(fā)票的成本。建筑企業(yè)本身的行業(yè)獲利習(xí)慣和行業(yè)利潤率不會(huì)允許他消化由以前的營業(yè)稅低稅率到增值稅高稅率的自身消化。如果向原材料供應(yīng)商索取增值稅發(fā)票的話，也肯定是會(huì)被攤銷在商品當(dāng)中的隨之轉(zhuǎn)嫁，很多建材生產(chǎn)企業(yè)也是不具備開具增值稅票資質(zhì)的(非一般納稅人)，或者不愿意開具增值稅發(fā)票的。最后的結(jié)果便是層層轉(zhuǎn)嫁，最終消費(fèi)者買單。然而，普通消費(fèi)者能夠消費(fèi)的成型的商品——房屋的價(jià)格現(xiàn)在的形勢是：政府不會(huì)允許房價(jià)繼續(xù)高增長。房價(jià)不能對(duì)應(yīng)上漲，由下游傳遞上來的由于稅費(fèi)改革帶來的成本增加只能自己消化。

最后，由于房地產(chǎn)企業(yè)支付施工企業(yè)工程款往往滯后，需要施工企業(yè)墊付一部分資金，如果要及時(shí)開具增值稅發(fā)票，施工企業(yè)勢必要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提前付款，影響了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)金流量。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，營業(yè)稅改增值稅的初衷是消除重復(fù)征稅。但是，在短期和不同房企內(nèi)部，房企依然會(huì)面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際過程中，由于行業(yè)的不同，營改增的時(shí)間不同，及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票做抵扣是難以實(shí)現(xiàn)的。很多項(xiàng)目難以抵扣，實(shí)際稅負(fù)并非簡單地用毛利率乘以增值稅率就能說明問題。相比過去的營業(yè)稅額，11%的增值稅率自然會(huì)加大房企的負(fù)擔(dān)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)營改增的對(duì)策

“營改增”稅制改革對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本以及融資與現(xiàn)金流的影響應(yīng)引起企業(yè)管理決策者的充分重視。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī)，未雨綢繆，從以下幾方面作出應(yīng)對(duì)措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。

1、公司需要督促上游企業(yè)盡早申請(qǐng)認(rèn)定，獲得增值稅一般納稅人的資質(zhì)，為今后抵扣做好準(zhǔn)備；公司必須做到合同主體、納稅主體、資金支付主體三者一致，降低營改增對(duì)行業(yè)帶來的沖擊，營改增前因?yàn)橘Y質(zhì)共享所帶來的三者不一致將和相關(guān)部門協(xié)商解決，規(guī)范總分包模式，資質(zhì)提供方為總包單位，實(shí)際施工方為分包單位，分包向總包開具發(fā)票，總包向業(yè)主開具發(fā)票。

2、公司需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，分析“營改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算等的影響，理解稅改新政的要點(diǎn)與內(nèi)涵，做好會(huì)計(jì)處理。其次，財(cái)務(wù)人員應(yīng)與加強(qiáng)采購銷售交易的發(fā)票管理，并綜合考慮人工、材料價(jià)格與進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣的問題牽頭全公司進(jìn)行營改增的實(shí)施工作及稅務(wù)管理及籌劃工作。

3、進(jìn)行稅務(wù)籌劃，合理控制增值稅發(fā)票的取得時(shí)間，有計(jì)劃的處理營業(yè)稅余額，用足用好相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅負(fù)。在采購成本相同的情況下，應(yīng)優(yōu)先選擇一般納稅人供應(yīng)商并取得增值稅專用發(fā)票；在采購成本不同的情況下，計(jì)算平衡點(diǎn)，選擇綜合采購成本最低，利潤最大的采購供應(yīng)商。

4、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，以“營改增”稅制改革為發(fā)展契機(jī)，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從傳統(tǒng)單一的住宅地產(chǎn)格局，向多元化的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，在從事一般房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，投資于物業(yè)、零售商業(yè)、土地一級(jí)開發(fā)、保障性住房、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，加大精裝修范圍與力度，使之成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，并且混業(yè)經(jīng)營模式也比單純的房地產(chǎn)開發(fā)更加能夠抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。

“營改增”稅制改革對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本以及融資與現(xiàn)金流的影響應(yīng)引起企業(yè)管理決策者的充分重視。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī)，未雨綢繆，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。(作者單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司)

參考文獻(xiàn)：

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