張煜

摘 要：現(xiàn)代社會中項目管理已經(jīng)成為各個行業(yè)中普遍應(yīng)用的一種行之有效的管理方法之一，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，項目管理已經(jīng)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)、營銷等各個方面經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生著日益顯著的指導(dǎo)和參考價值，而房地產(chǎn)項目管理模式作為一種有效的進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理的模式和方法，則在房地產(chǎn)項目管理過程中起著方法論的重要作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理模式

房地產(chǎn)項目管理模式，一般是指將房地產(chǎn)項目管理的對象看做一個有機的系統(tǒng)，使這一系統(tǒng)能夠有效運行而采用的組織及管理方法的總和。房地產(chǎn)項目管理模式的選用要根據(jù)項目管理的對象、內(nèi)容及項目管理的基本目標(biāo)來進(jìn)行綜合選擇，可以說，了解和選取恰當(dāng)?shù)捻椖抗芾砟Ｊ綄τ谟行崿F(xiàn)房地產(chǎn)項目管理既定目標(biāo)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益具有至關(guān)重要的意義。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的項目管理模式

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要采取以下幾種項目管理模式，這幾種模式各有其優(yōu)勢和不足，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理時，要因地制宜地選取合適的項目管理模式，高效實現(xiàn)項目管理目標(biāo)。

（一）設(shè)計—招標(biāo)—建設(shè)模式

這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理時普遍采用的一種相對傳統(tǒng)的項目管理模式，其按照一般房地產(chǎn)項目開發(fā)的固有模式進(jìn)行項目管理，即企業(yè)先尋找專業(yè)的機構(gòu)進(jìn)行前期的項目設(shè)計工作，然而通過公開競爭選取合適的承包機構(gòu)，最后委托專門的監(jiān)理機構(gòu)進(jìn)行施工過程中的監(jiān)理工作，這種模式可以有效節(jié)約資金，可以有效控制施工工程，但是有時易于造成工程期過長，相關(guān)責(zé)任落實不到位的情況。

（二）代理模式

即房地產(chǎn)選擇專業(yè)的代理人，代替其負(fù)責(zé)對設(shè)計、施工方及監(jiān)理方的監(jiān)督以及協(xié)調(diào)這三方之間的關(guān)系，這種模式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效縮短施工期限，節(jié)約資金，但是可能產(chǎn)生代理人變更開發(fā)費用，業(yè)主的風(fēng)險加大等弊端。

（三）風(fēng)險型模式

這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理之前，聘請專業(yè)的經(jīng)驗豐富經(jīng)理人，與業(yè)主及設(shè)計方共同完成項目的前期設(shè)計工作，隨后由經(jīng)理人負(fù)責(zé)管理整個項目的施工過程，經(jīng)理人一般將整個項目分成一個個階段性的小的項目，每完成一個小的項目就對下一個項目進(jìn)行招標(biāo)，即設(shè)計與施工同時進(jìn)行，相對來說，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目管理時采用風(fēng)險型模式較多，相比起前兩種模式，這種模式尤其自身優(yōu)勢，這種模式可以有效地降低業(yè)主的風(fēng)險，有利于提高施工效率及質(zhì)量保證，但是難度在于有效選擇合適的經(jīng)理人，設(shè)計及施工過程中的不確定因素可能對整個項目產(chǎn)生不良影響。

二、我國房地產(chǎn)項目管理模式中存在的問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈程度越來越高以及內(nèi)外部因素的共同影響下，我國房地產(chǎn)項目管理模式中還存在著較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）施工單位資質(zhì)問題長期得不到有效解決

施工方的資質(zhì)是否真正符合房地產(chǎn)建設(shè)直接決定著房地產(chǎn)項目管理既定目標(biāo)的有效實現(xiàn)，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)項目管理模式中存在的一個比較嚴(yán)峻的問題在于如何選擇合適的，具有較高資質(zhì)的施工方，從而有效保證房地產(chǎn)項目施工保質(zhì)保量地進(jìn)行，由于我國房地產(chǎn)項目管理過程中大多實行項目承包制，這就為那些資質(zhì)不足的施工方“鉆空子”，通過各種手段進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)過程中提供了可能性，最后使得施工過程中存在著較多的安全和質(zhì)量隱患，生產(chǎn)效率的提高也無從談起。

（二）項目管理隊伍人員素質(zhì)不高，人力資源統(tǒng)籌分配不盡合理

項目管理隊伍在房地產(chǎn)項目管理過程中發(fā)揮著重要作用，它是影響房地產(chǎn)項目管理模式發(fā)揮實效的關(guān)鍵因素，目前，我國房地產(chǎn)項目管理隊伍普遍人員不足，缺乏高素質(zhì)的項目管理人員，使得項目管理過程中人員的分配經(jīng)常捉襟見肘，人力資源得不到高效利用。

（三）項目管理制度不健全，執(zhí)行不到位

隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)項目管理模式的運用過程中需要有完備高效的制度來對其進(jìn)行有效支撐，而從目前我國房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)有制度來看，我國房地產(chǎn)項目管理的制度建設(shè)還很不健全，難以有效適應(yīng)快速發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要，同時相關(guān)的制度執(zhí)行不力，使得項目管理在執(zhí)行上存在著諸多漏洞，影響了我國房地產(chǎn)項目管理的良性發(fā)展。

三、完善我國房地產(chǎn)項目管理模式的對策建議

針對我國房地產(chǎn)項目管理過程中存在的較為突出的現(xiàn)實性問題，有關(guān)部門及房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)應(yīng)該積極從自身做起，采取有力措施完善我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)有模式，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。

（一）加快項目管理方法的推陳出新，實行動態(tài)監(jiān)管

房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點決定了項目管理的過程中要兼顧多個方面的內(nèi)容，即要適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展實際，又要根據(jù)相關(guān)項目管理的內(nèi)外部環(huán)境，抓住項目管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，利用信息手段等加強對項目管理全過程中的動態(tài)監(jiān)管，有效提高項目管理過程中的效率，加強項目管理過程中對每一個環(huán)節(jié)的信息的收集、分析和反饋，在進(jìn)行項目管理的過程中，企業(yè)要積極協(xié)調(diào)好內(nèi)部各個基礎(chǔ)性部門之間的聯(lián)系，以便收集更多、更有效的項目管理信息，為整個項目管理全過程提供可靠的信息支持，一旦發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行改進(jìn)處理，從而發(fā)揮項目管理模式在推進(jìn)項目管理中的建設(shè)性作用。

（二）建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項目管理工作隊伍

一支高水平的房地產(chǎn)項目管理隊伍事關(guān)房地產(chǎn)項目管理的成敗，當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的背后卻存在著專業(yè)人員不足，高水平的項目管理人員缺乏的尷尬局面，現(xiàn)有的項目管理人員往往缺乏扎實過硬的項目管理的理論知識和實踐技能，因此，要想真正實現(xiàn)項目管理模式發(fā)揮高效作用，實現(xiàn)項目管理的既定目標(biāo)，就必須加快建設(shè)一支現(xiàn)代化的高水平的房地產(chǎn)項目管理工作隊伍，尤其是對于項目管理中的領(lǐng)導(dǎo)人員，如項目經(jīng)理等，更要使其素質(zhì)過硬，具備扎實的項目管理經(jīng)驗，從而更好地進(jìn)行全方位的項目管理指導(dǎo)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要加快制定措施引進(jìn)高素質(zhì)的項目管理工作人員，提高項目管理工作人員整體素養(yǎng)，另一方面，積極通過各種培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)等途徑對現(xiàn)有的項目管理工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而更好地為房地產(chǎn)項目管理提供人力支持和智力支持。

（三）政府部門及行業(yè)組織應(yīng)該積極出臺相關(guān)的政策，為房地產(chǎn)項目管理提供法律法規(guī)支持

市場化運行的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)離不開政府部門及行業(yè)組織為其健康發(fā)展提供法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等各個方面的支持，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)中各種不法事件頻發(fā)，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展及公眾利益，其發(fā)生的背后就有相關(guān)的法律法規(guī)不完善的原因，例如某些房地產(chǎn)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中與當(dāng)?shù)毓賳T串通一氣，相互勾結(jié)，相互違法，不少“政治新星”也正是栽倒在房地產(chǎn)上，這說明我國當(dāng)前在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面還缺乏比較完善的法律法規(guī)的建設(shè)及執(zhí)行，同時從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來看，“行業(yè)壟斷”的現(xiàn)象還普遍存在，監(jiān)管單位主體單一等現(xiàn)象還比較多，因此迫切需要政府及房地產(chǎn)行業(yè)組織出臺相關(guān)的政策措施，有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是有效推動房地產(chǎn)項目管理模式實現(xiàn)的外部條件。

四、總結(jié)

總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)項目管理模式的選擇及實施過程中還存在著各種各樣的問題，有效對這些問題進(jìn)行分析解決，是促進(jìn)和實現(xiàn)我國房地產(chǎn)項目管理目標(biāo)實現(xiàn)的前提，我國房地產(chǎn)項目管理模式和國外相比還存在著不小的差距，未來還需要在這方面采取有力措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)項目管理取得長足發(fā)展。（作者單位：重慶工商職業(yè)學(xué)院）

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