[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸之間的聯(lián)系非常密切。在以間接金融為主的我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸的依賴(lài)程度要顯著高于西方金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家，這加劇了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)銀行系統(tǒng)累積的集中度。人口老齡化將給社會(huì)運(yùn)行的方方面面帶來(lái)巨大的影響，它對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的最大沖擊源于適齡購(gòu)房人口減少引致的剛性需求減少，進(jìn)而打破投資者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的預(yù)期，使投資性需求減少并最終從需求端引發(fā)房?jī)r(jià)的波動(dòng)與回落。

[關(guān)鍵詞]人口老齡化；房?jī)r(jià)波動(dòng)；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.24.074

[中圖分類(lèi)號(hào)]C924.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）24-0-02

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自從其誕生就一直廣泛獲得學(xué)術(shù)界的關(guān)注?；诓煌慕嵌燃把由旆较颍纬闪撕芏嗖煌呐缮碚?。本文主要選取了人口因素對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響及房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)信貸影響的角度，對(duì)現(xiàn)有的文獻(xiàn)進(jìn)行了歸類(lèi)與梳理。

1 老齡化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)

國(guó)外關(guān)于人口因素對(duì)購(gòu)房需求影響的研究開(kāi)始得較早，并且在初始觀(guān)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，很多學(xué)者展開(kāi)了一系列討論，并且將得到的假說(shuō)用于不同的國(guó)家與地區(qū)以期得到驗(yàn)證。而國(guó)內(nèi)的討論則開(kāi)始得相對(duì)較晚，并且在結(jié)論上存在一定程度的分歧。

1.1 國(guó)外文獻(xiàn)綜述

Mankiw and Weil最早提出了人口因素對(duì)購(gòu)房需求的影響。這一研究的成立主要基于以下兩條假說(shuō)。①房地產(chǎn)市場(chǎng)符合簡(jiǎn)單預(yù)期模型。即市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)主體不具備前瞻性預(yù)期，他們不會(huì)在預(yù)期房地產(chǎn)需求會(huì)增加的時(shí)刻提前購(gòu)置房產(chǎn)，從而使得房?jī)r(jià)上升期將早于真正的房地產(chǎn)需求增加期。②房地產(chǎn)的供給彈性很小。也就是說(shuō)房屋的供給量幾乎不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的波動(dòng)而改變。他們研究了美國(guó)20世紀(jì)70年代房?jī)r(jià)快速上升的主因，發(fā)現(xiàn)50年代美國(guó)的嬰兒潮（baby boom）的形成致使一大批適齡購(gòu)房人口在20年后涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求的激增成為70年代房?jī)r(jià)上升的主因。并據(jù)此預(yù)測(cè)，由于70年代的生育率大幅下滑，美國(guó)的住房需求將會(huì)在90年代隨之下滑并引發(fā)房?jī)r(jià)的下降。

之后的學(xué)者就這一問(wèn)題展開(kāi)了不同層面的討論。在選取人口增速快的城市后，Poterba發(fā)現(xiàn)這些城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有比其他城市獲得更加快速的上漲，所以人口因素對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響程度是非常有限的。而Case and Quigley回應(yīng)認(rèn)為Poterba的研究忽略了移民因素，移民的產(chǎn)生會(huì)改變城市人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)。如果站在國(guó)家層面來(lái)觀(guān)察，國(guó)內(nèi)不同城市間的移民因素可以相互抵消，所以選取城市人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)并不能推翻之前提出站在國(guó)家層面的人口因素作用假說(shuō)。

其他基于生命周期消費(fèi)理論假說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為：Galling在使用美國(guó)1980年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，相較于50歲及以下群組，70歲及以上人口群組對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)意愿只有前者的50%不到。如果控制教育、收入等其他變量，住房需求會(huì)隨著年齡的增長(zhǎng)呈小幅上升趨勢(shì)。

1.2 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)最早關(guān)注人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)影響的學(xué)者顧鑒塘提出，中國(guó)的人口變動(dòng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。住宅作為一種耐用消費(fèi)品，不可避免地會(huì)由于人均收入與人均消費(fèi)的影響，并且在分析時(shí)需要區(qū)分人口的地區(qū)及城鄉(xiāng)差異。隨后，孟星認(rèn)為具有購(gòu)房需求的主體集中在中年人群，隨著我國(guó)未來(lái)幾十年內(nèi)這部分人口數(shù)量的減少伴隨老齡人口的增加，住房需求將會(huì)一定程度上被抑制。陳彥斌、陳小亮在國(guó)外及歷史經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出，20歲以上人口對(duì)住房的需求大幅上升，并且持續(xù)到50歲。但在城鎮(zhèn)化及家庭規(guī)模小型化的雙重作用下，老齡化對(duì)住房需求的負(fù)面影響難以在最近20～30年內(nèi)發(fā)生作用。

從實(shí)證分析角度來(lái)看，于學(xué)軍在研究影響房地產(chǎn)需求的因素分析時(shí)，基于灰色理論引入不同年齡段人口分類(lèi)因素，并發(fā)現(xiàn)不同于之前對(duì)25～35歲新婚人口對(duì)住房需求最大的猜想，20～23歲區(qū)段人口及36～40歲區(qū)段人口才是對(duì)住房需求影響貢獻(xiàn)度最大的群組。帥友良、尹勤和張臺(tái)秋在采用65歲及以上年齡段群組人口作為反映人口年齡結(jié)構(gòu)變化的變量后發(fā)現(xiàn)，該群組人口對(duì)住房需求影響的結(jié)果無(wú)法通過(guò)檢驗(yàn)原因可歸結(jié)為當(dāng)時(shí)老齡化程度并不算極端所致。

2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)影響的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)貸款的相互影響，國(guó)外學(xué)者形成了較為統(tǒng)一的結(jié)論，但對(duì)關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)引發(fā)銀行穩(wěn)定性的效應(yīng)持不同意見(jiàn)。由于對(duì)銀行信貸的高依賴(lài)度，國(guó)內(nèi)學(xué)者也形成了一套有別于國(guó)外學(xué)者的理論。

2.1 國(guó)外文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房?jī)r(jià)波動(dòng)與銀行的穩(wěn)定性間的關(guān)系，國(guó)外學(xué)者提出兩個(gè)相反的看法：持第一種看法的學(xué)者Daglish認(rèn)為，房產(chǎn)具有抵押物價(jià)值效應(yīng)。即房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲在提升了房產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)了房企向銀行償還房地產(chǎn)貸款能力，也房地產(chǎn)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)下降。并且，房?jī)r(jià)的上漲使銀行持有的房產(chǎn)抵押物價(jià)值同步增加，提高了商業(yè)銀行的資本充盈度，降低商業(yè)銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。而持第二種看法的Allen and Gale則認(rèn)為偏離效應(yīng)才是主要因素。Allen and Gale提出房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程導(dǎo)致表面看似風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)信貸會(huì)驅(qū)使銀行以超出合理范圍內(nèi)的低利率來(lái)吸引房企，同時(shí)不斷上升的房?jī)r(jià)也會(huì)使部分資質(zhì)不良個(gè)人投資者選擇從銀行貸款投向房產(chǎn)以期待更大的收益。

在一個(gè)完整波動(dòng)周期內(nèi)，不同階段效應(yīng)的主導(dǎo)型很難進(jìn)行事前預(yù)測(cè)，所以房?jī)r(jià)波動(dòng)的凈效應(yīng)還在很大程度上依賴(lài)實(shí)證檢驗(yàn)。從實(shí)證方面來(lái)看，Anglin在研究房?jī)r(jià)周期、多度信貸與亞洲金融危機(jī)三者的相互關(guān)系中在金融自由化的大環(huán)境下，人們過(guò)于樂(lè)觀(guān)的預(yù)期與大量的國(guó)際熱錢(qián)流入成為了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的兩大推手，此時(shí)一旦宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)狀況開(kāi)始下行，資產(chǎn)價(jià)格極易大幅滑坡，從銀行系統(tǒng)引發(fā)的金融危機(jī)就此生成。此外，關(guān)于房?jī)r(jià)格波動(dòng)與金融危機(jī)之間關(guān)系傳導(dǎo)的研究也比較廣泛。Steiner Katharina基于地區(qū)性宏觀(guān)數(shù)據(jù)，在充分考慮區(qū)域性差異的前提下對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行了測(cè)算。在納入測(cè)算的三種資產(chǎn)性變量房?jī)r(jià)、債券價(jià)格與股價(jià)中，房?jī)r(jià)對(duì)總體價(jià)格水平產(chǎn)生了最大的影響，并且不同的國(guó)家和地區(qū)在這一點(diǎn)上是具有可比性的。

2.2 國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述

相較于美國(guó)、英國(guó)等金融體系發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)投資更加依賴(lài)于銀行信貸。伴隨我國(guó)房?jī)r(jià)的上升與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，許多學(xué)者對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張以及由此導(dǎo)致的金融穩(wěn)定性進(jìn)行了不同角度的研究。

武康平、皮舜和魯桂華在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)相互作用的機(jī)制改進(jìn)時(shí)提出，處于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給市場(chǎng)彈性較小與央行在匯率上實(shí)行價(jià)格管制的環(huán)境中，兩個(gè)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)形成正向累積的疊加效應(yīng)。胡國(guó)、宋建江提出房?jī)r(jià)的波動(dòng)效應(yīng)可以通過(guò)貨幣政策與具體的投資消費(fèi)行為這兩條路徑傳導(dǎo)至整個(gè)金融系統(tǒng)。段軍山依據(jù)商業(yè)銀行信貸集中模型發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行有擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸規(guī)模的動(dòng)力，但商業(yè)銀行的過(guò)度樂(lè)觀(guān)與其鑲嵌在抵押住房貸款中對(duì)看漲期權(quán)的低估會(huì)致使房?jī)r(jià)上漲。文鳳華認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)鹑诜€(wěn)定性施加影響的主要原因是銀行業(yè)壟斷利益造成過(guò)度貪婪導(dǎo)致的風(fēng)控不力與金融體系預(yù)防性損失機(jī)制的缺失。

同時(shí)，也有一些學(xué)者提出不同意見(jiàn)。李健飛、史晨昱在進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫的討論中指出，商業(yè)銀行的過(guò)度放貸行為并不是房?jī)r(jià)上漲的原因。他們認(rèn)為關(guān)于房?jī)r(jià)上漲，更合理的解釋為個(gè)人購(gòu)房者出于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的預(yù)期而產(chǎn)生出更多的購(gòu)房需求而造成的。

實(shí)證方面，鄭朝旭在建立了向量自回歸模型的基礎(chǔ)上，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)與銀行的脆弱性進(jìn)行了檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)股價(jià)和房?jī)r(jià)波動(dòng)都對(duì)商業(yè)銀行的脆弱性有顯著影響，相較之下房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響更為重大。陳志英、韓振國(guó)與鄧欣構(gòu)建了多元 GARCH 模型來(lái)研究我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)及信貸擴(kuò)張對(duì)銀行系統(tǒng)穩(wěn)定性的影響，發(fā)現(xiàn)DSGE模型的擬合結(jié)果與多元GARCH模型高度一致，即房?jī)r(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張以及兩者的疊加效應(yīng)具有GRACH效應(yīng)。

3 結(jié) 語(yǔ)

國(guó)外對(duì)人口老齡化與房?jī)r(jià)波動(dòng)以及房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸之間的關(guān)系基于不同方面的分析已經(jīng)形成了較為系統(tǒng)的理論體系，并且得出了較為統(tǒng)一的結(jié)論；而由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，社會(huì)福利結(jié)構(gòu)、投融資環(huán)境等都與國(guó)外存在較大的差異，所以國(guó)外的研究成果在我國(guó)有一定的不適用性。就目前來(lái)看，我國(guó)在該研究領(lǐng)域的理論研究尚未達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)與結(jié)論，實(shí)證研究還存在一些不足：從研究視角來(lái)看，沒(méi)有從人口結(jié)構(gòu)變化、房?jī)r(jià)波動(dòng)與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)這三者之間整體上進(jìn)行整體聯(lián)動(dòng)分析，所得結(jié)論較為零散，缺乏系統(tǒng)性的整合研究；從研究方法來(lái)看，主要采用歸納演繹法、同向?qū)Ρ葰v史經(jīng)驗(yàn)法以及采用不同省份間的時(shí)間序列數(shù)據(jù)分析，缺乏系統(tǒng)性的實(shí)證分析。