[摘 要] 隨著中小城市物業(yè)管理發(fā)展從無到有，從小到大，從摸索著前進到逐漸規(guī)范形成規(guī)模已有二十年的歷程，這期間雖然取得過可喜的成績，但還需要進一步加以完善。物業(yè)網(wǎng)絡信息資料的建立，增加了社會透明度，對物業(yè)行業(yè)健康的發(fā)展有著推波助瀾的作用。下面以四平市物業(yè)管理為例，淺談幾點加快中小城市物業(yè)行業(yè)發(fā)展措施。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；網(wǎng)絡資料；物業(yè)服務

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 079

[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）21- 0153- 02

1 加強政策和體制機制建設(shè)，健全網(wǎng)絡政策資料

（1）依據(jù)國家、省物業(yè)管理政策，出臺相應文件，形成完善配套的物業(yè)管理法律體系，做到物業(yè)管理服務有法可依、有章可循。

（2）完善物業(yè)管理政策法規(guī)。提高物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，通過人大立法，以地方性法規(guī)頒布《四平市物業(yè)管理實施細則》，以市政府令形式出臺《四平市物業(yè)專項維修資金管理辦法》、《物業(yè)招投標管理辦法》。

（3）進一步修訂完善《四平市物業(yè)服務收費管理實施辦法》、《物業(yè)服務企業(yè)信用考核辦法》等相關(guān)配套性文件。

2 建立物業(yè)企業(yè)信用檔案資料制度，規(guī)范物業(yè)服務行業(yè)市場主體行為

（1）建立企業(yè)信用等級考評制度，加強物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)管。嚴格按國家、省《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，對全市物業(yè)服務企業(yè)市場準入把好關(guān)。建立和完善物業(yè)服務企業(yè)信用等級考評材料，清理整體素質(zhì)低下、注銷嚴重違規(guī)的企業(yè)資質(zhì)。設(shè)立物業(yè)服務企業(yè)信用度網(wǎng)絡資料平臺，記錄企業(yè)的基本情況、經(jīng)營狀況、服務信用良好度，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務企業(yè)信息資料面向社會公開制度。逐步推行并完善市場競爭和退出退出機制，取締信譽極差的企業(yè)。

（2）加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)和管理。完善業(yè)主委員會工作職責，健全各項制度，落實四級物業(yè)管理體系，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)物管部門職責，街道社區(qū)做好指導和協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建，完善業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會委員日?；顒舆M行指督導。加強監(jiān)督管理，落實財務公開制度，不斷提高業(yè)主委員會的自我管理和守法能力。

（3）規(guī)范簽定前期服務合同行為。要求開發(fā)商售房時，在網(wǎng)絡平臺公示，合理選擇物業(yè)服務標準和物業(yè)收費標準，不準做虛假的、不切實際的承諾，欺騙購房者，為物業(yè)管理增加負擔；不準為迎合消費者，壓低物業(yè)費，影響后期物業(yè)管理的正常進行。

（4）推行物業(yè)服務招投標制度，健全物業(yè)網(wǎng)絡信息資料。按有關(guān)規(guī)定，新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位通過公開招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，運用市場機制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。對未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，住建行政主管部門依法對建設(shè)單位進行處罰并將物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)行為記入誠信檔案。前期住宅區(qū)的物業(yè)服務合同到期時，由街道社區(qū)協(xié)助，鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。目前情況下，老舊小區(qū)和棄管小區(qū)可由物業(yè)行業(yè)主管部門配合街道、社區(qū)向業(yè)主推薦信譽良好的企業(yè)名單，由業(yè)主委員會協(xié)商、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。

（5）加強輿論宣傳和引導。加強物業(yè)網(wǎng)站建設(shè)，及時發(fā)布物業(yè)管理法律法規(guī)以及物業(yè)服務企業(yè)信息資料。物業(yè)服務企業(yè)要充分利用小區(qū)宣傳欄等設(shè)施廣泛宣傳物業(yè)管理信息資料，利用節(jié)假日開展各種形式的社區(qū)人文活動。

3 加強政府扶持和監(jiān)管力度

（1）規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，建立物業(yè)專項維修資金網(wǎng)絡查看平臺。一是深入貫徹落實新修訂的《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》，建立健全物業(yè)專項維修資金應急機制，保證業(yè)主生產(chǎn)生活安全。二是進行物業(yè)維修資金整改，限定時限追繳被減免緩交的維修資金。三是開展業(yè)主大會自行管理維修資金、使用維修資金第三方審價、業(yè)主協(xié)議維修資金存儲方式等試點工作。嚴格《物業(yè)維修資金使用管理規(guī)程》，進一步優(yōu)化維修資金使用申請程序。四是完善《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，解決應急維修發(fā)生時業(yè)主的集體授權(quán)問題，增設(shè)應急維修的臨時授權(quán)條款，引入侵權(quán)責任法的相關(guān)內(nèi)容。

（2）建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費價格機制。前期物業(yè)服務收費在政府指導價范圍內(nèi)的，由建設(shè)單位按政府指導價范圍，通過招投標方式在物業(yè)服務前期合同中約定。其它各類物業(yè)服務收費均實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的，直接通過市場競爭合同約定。

（3）減輕企業(yè)負擔。嚴格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)規(guī)章，依法查處和糾正物業(yè)管理活動中的產(chǎn)生各種違法違規(guī)行為。推進司法手段清繳拖欠物業(yè)費工作。按政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、電、氣、暖、通訊等相關(guān)部門單位應當收費到戶，依法承擔業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護、更新的責任和費用，承擔經(jīng)營服務過程中產(chǎn)生的損耗。對不能實現(xiàn)終端收費，確需物業(yè)服務企業(yè)代收的，實行有償服務。禁止以停水、電、氣、暖等各種形式強迫物業(yè)服務企業(yè)為其代收相關(guān)費用和承擔損耗費用。違反規(guī)定的經(jīng)營單位，屬地政府要及時查促整改，給予解決落實處理，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損失的，相關(guān)部門依法承擔賠償責任。積極推進落實現(xiàn)有政策，住宅小區(qū)的公共照明用電，物業(yè)管理用房所發(fā)生的水、電、熱按照民用標準收取。環(huán)衛(wèi)部門不能再向物業(yè)服務企業(yè)收取二次垃圾清運費。

主要參考文獻

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