摘 要：近兩年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的剛性化需求和政府宏觀調(diào)控力度的加強，我國的銀行業(yè)業(yè)務(wù)對于利率可控制力度都大大提高。房地產(chǎn)投資的融資成本大大加強，使得房地產(chǎn)在融資方式方面引發(fā)了更多的思考，從傳統(tǒng)的單純銀行貸款方式向多元化的融資方式進(jìn)步。融資方式的變化和改變，可以降低房地產(chǎn)市場的融資風(fēng)險，提高資本市場的利用效率，從而對房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的作用產(chǎn)生更好的推動意義和現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 融資方式 多元化分析。

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)被明確地列為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國的房地產(chǎn)在近二十年來進(jìn)入了高速快速發(fā)展的關(guān)鍵時期，隨著市政建設(shè)的發(fā)展和人民生活水平提高，地皮的價格和房價也被越炒越高，尤其在發(fā)達(dá)城市這一態(tài)勢更加明顯。政府為了控制投資過熱的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，因此對于房地產(chǎn)投資有關(guān)調(diào)控力度，開始加大，銀行的信貸部門的要求越來越高，傳統(tǒng)的金融渠道日益緊縮，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)運作資金面臨著極大的考驗。與此同時，房地產(chǎn)的資本運作風(fēng)險和成本也在加大，為了擴大房地產(chǎn)的融資渠道，開發(fā)商開動腦筋，開辟出了很多多樣化的房地產(chǎn)金融融資渠道，從信托合作，資產(chǎn)證券化，買殼上市等等方面入手，盡可能的弱化對于銀行貸款的依賴性，把握時勢，結(jié)合自身條件選擇最佳的融資途徑。

二、土地獲取階段融資方式優(yōu)缺點對比

房地產(chǎn)企業(yè)的根本，必然是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，而房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金流動非?？?，資金密集型集合的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地階段就面臨著巨大的資金投入，因此從這個階段開始選擇融資成本較低的融資方式是房地產(chǎn)企業(yè)保持資金穩(wěn)定和創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前就會對于房地產(chǎn)企業(yè)，該項目進(jìn)行立項，而在項目規(guī)劃和立項階段就會低于起拍價和預(yù)計成交價進(jìn)行估算，在拿到成交確認(rèn)書之后，就可以具備項目的啟動融資條件。這個時候一般是與銀行進(jìn)行合作，通過對于項目的測算確定成交價的上限，然后辦理相關(guān)抵押手續(xù)。在進(jìn)行拿地之后房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地合同證合一證來進(jìn)行對于項目規(guī)模的測算，上報審批之后，進(jìn)一步加強與銀行的抵押手續(xù)合作。因此在房地產(chǎn)項目的初級運籌階段，完成企業(yè)通常會與銀行貸款合作非常緊密，這個階段的融資方式主要是通過銀行貸款，而銀行貸款長期以來是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱性融資來源，平均估算數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，至少有60%來源于銀行貸款，因此房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度非常大。

銀行貸款這種融資方式，使得企業(yè)在貸款批準(zhǔn)之后就可以立刻昏迷，在銀行開立貸款賬戶，用于貸款的提取規(guī)劃和結(jié)存核算，而且一般來說，長期合作的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行辦理貸款融資的過程中，管理過程非常簡單。銀行一般來說貸款種類項目繁多，而且銀行的各個門店分布很廣泛，因此貸款的類型和期限，比較豐富，可以滿足不同的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，而且銀行貸款融資的風(fēng)險較小，不涉及稅務(wù)問題。但是對于開發(fā)商而言，銀行貸款的最初申請步驟非常復(fù)雜，需要企業(yè)有詳盡的可行性研究報告和財務(wù)報表，以及相關(guān)土地使用證明等資料，對于開發(fā)商而言，貸款由于受到國家政策宏觀調(diào)控的影響，貸款的門檻將越來越高，不僅對于企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)和開發(fā)年限有所規(guī)定和要求，而且，國有土地使用權(quán)將作為抵押和企業(yè)擔(dān)保，且抵押的價值一般作為評估額的五折以內(nèi)來進(jìn)行抵押。即使是在這種規(guī)范性的管理保障之下，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的情況也時有發(fā)生，因此對于銀行而言可能會出現(xiàn)的呆壞賬，當(dāng)銀行面臨這種不可避免的爛賬時，就會出現(xiàn)資金風(fēng)險，由于銀行是無法使用證券化的方式來分散資金風(fēng)險的，因此只能將風(fēng)險集中的放在銀行自己身上。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于目前我國的，融資市場并沒有一個發(fā)達(dá)的評估市場和評級市場來進(jìn)行輔助，因此與銀行貸款可能會使，自我項目開發(fā)的成本具有過大的危險，對于政府而言，由于大量的房地產(chǎn)融資都是源于銀行的模式，因此，整個房地產(chǎn)系統(tǒng)對于銀行的依賴非常大，而如果房地產(chǎn)系統(tǒng)癱瘓，對于政府和房地產(chǎn)行業(yè)的打擊將是巨大的。

三、工程在建階段融資方式優(yōu)缺點對比

房地產(chǎn)工程項目在建過程中，可以通過其他融資集團(tuán)來進(jìn)行融資，比如說在國外有很多其他形式的金融機構(gòu)，都可以為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資服務(wù)，比如房地產(chǎn)保險公司，房地產(chǎn)投資基金管理會，或者房地產(chǎn)財務(wù)公司的。這些融資機構(gòu)或者信托投資公司雖然為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了多種融資方式，給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來了新的希望和契機，但是由于我國房地產(chǎn)信托融資中有諸多的局限性，房地產(chǎn)信托融資額在整個房地產(chǎn)融資中，占比僅1%，而且主要以過橋貸款為主，最多只能成為房地產(chǎn)業(yè)的救急融資渠道。項目在建過程中，也可以通過基金來進(jìn)行集合式的籌集資金，這種資金一般是集體籌資，分散投資。這種以基金形式來融資的方式對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說比較便利，而私募基金也非常樂意涉足房地產(chǎn)市場，但是這種地下金融體制，只能借助財務(wù)管理公司或者投資公司的形式存在，在具體的操作運作方面缺乏必要的規(guī)范和法律保障。上市融資是房地產(chǎn)處于日益發(fā)達(dá)的資本市場之內(nèi)的一種通過發(fā)行股票而進(jìn)行融資的重要融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市，或者借助殼公司資源間接上市。但是對于國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市門檻非常高，上市之后的監(jiān)管壓力非常巨大，從證券公司與房地產(chǎn)企業(yè)的合作上看，我國房地產(chǎn)上市公司在資本市場上，暴露出了一系列的問題，極大程度上了影響了房地產(chǎn)股票對于證券市場的吸引力，表現(xiàn)出盈利能力不足，業(yè)績波動性大的缺點。房地產(chǎn)開發(fā)商也可以通過房地產(chǎn)債券來進(jìn)行債券融資，但是由于房地產(chǎn)債券融資在我國并不能作為融資的主體去到證券融資，在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中的比重很小，房地產(chǎn)企業(yè)自身的約束，就使得債券融資不能被廣泛使用。商業(yè)性融資是企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品買賣，是你商品形式提供的借貸行為，是經(jīng)濟(jì)活動中最普遍的債權(quán)和債務(wù)關(guān)系，這種商業(yè)性的存在對于擴大生產(chǎn)和促進(jìn)流通有非常積極的作用。房地產(chǎn)企業(yè)借助商業(yè)信用融資，可以對于應(yīng)付賬款融資，商業(yè)票據(jù)融資等進(jìn)行自由支配，財力雄厚，聲譽較好的房地產(chǎn)及其發(fā)行的商業(yè)票據(jù)，可以直接從貨幣市場上籌集到短期的貨幣資金。

但是，商業(yè)性融資不可避免地存在著一定的消極影響，對于融資的房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)付賬款意味著放棄了現(xiàn)金交易的折扣，同時還要承擔(dān)的一定的成本，如果付款越早，折扣越多商業(yè)票據(jù)也就是房地產(chǎn)企業(yè)在延期付款交易時開具的債權(quán)債務(wù)票據(jù)，它是賣方的一種短期資金來源，因此信用形式應(yīng)用非常有限。創(chuàng)新融資租賃不同于傳統(tǒng)的融資租賃業(yè)務(wù)，他是在房地產(chǎn)企業(yè)資金不足的情況下，為了能夠繼續(xù)擴大再生產(chǎn)，使企業(yè)享受稅前還款的優(yōu)惠，企業(yè)對于固定資產(chǎn)更注重使用全市金融在流動股東增值，而不是沉淀到固定資產(chǎn)的投資過程中。這種融資方式的回報率不是很高，但是融資期限較短，一般期限不超過兩年，而且融資數(shù)額比較少，同時提供融資的單位還有回購和個人信用擔(dān)保來抑制風(fēng)險，因此對于融資的企業(yè)來說，往往調(diào)動了大量的財政資源和信用，提供高額的擔(dān)保，得不償失。從長期的我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢可以看出，我國的房地產(chǎn)企業(yè)長期以來面臨著拿地靠關(guān)系，資金靠銀行這種松散的安全度很低的融資方式現(xiàn)狀。我國相應(yīng)的金融政策的出臺，就是為了能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈拉緊，淘汰掉實力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，再融資難度加大的側(cè)面的房地產(chǎn)開發(fā)商提出更多的挑戰(zhàn)，這是加速我國房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的必然過程，在這個大浪淘沙的過程中，有品牌有實力，并且擁有更加綜合的管理能力和自己應(yīng)變能力的公司，必將獲得更大的發(fā)展空間。

四、完工銷售項目融資方式優(yōu)缺點對比

當(dāng)房地產(chǎn)項目投入使用之后，在建項目本身就可以成為開發(fā)商進(jìn)行融資的有效標(biāo)的物。擁有土地經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，可以將該土地出租給其他的投資者，為其開發(fā)的房地產(chǎn)項目提供租賃服務(wù)，提供租賃服務(wù)就可以每年獲得相應(yīng)租金，然后以每年獲得的租金作為抵押物，從而申請房地產(chǎn)開發(fā)項目的長期貸款。但是由于這種融資方式將出租的房產(chǎn)作為直接抵押物，在進(jìn)行抵押過程中往往還款周期比較長，租賃方式分為出租人的房地產(chǎn)和承租人的房地產(chǎn)兩種方式，這種租賃融資方式，要求必須有土地經(jīng)營權(quán)，使用的范圍比較狹窄。項目完成之后，也可以通過回租融資，回買融資，夾層融資等方式來進(jìn)行融資，房地產(chǎn)開發(fā)商先出售自己開發(fā)的物業(yè)，然后再將其租回經(jīng)營，或者開發(fā)商將自己開發(fā)的某項物業(yè)也賣給貸款機構(gòu)，然后再用貸款機構(gòu)的貸款買回該縣物業(yè)。這三種相對來說更加間接的方式，指的是不屬于抵押貸款的其他級別的貸款和優(yōu)先股，雖然不同債券和股權(quán)的投資組合已經(jīng)成為目前開發(fā)商進(jìn)行資金重要方法，但是由于這些間接的融資方式缺乏相應(yīng)的規(guī)范，操作程序也相對來說比較隨機和具有個性化，因此很難在房地產(chǎn)開發(fā)融資的道路上走的更遠(yuǎn)，也不便于對于房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的控制。

房地產(chǎn)項目在建和建成過程中，也可以采取合作開發(fā)的形式來進(jìn)行融資，這種融資方式可以非常迅速地補充房地產(chǎn)企業(yè)自有資金，從而分散投資風(fēng)險，是目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)作用出比較多的，但是這種合作開發(fā)有可能隨著房地產(chǎn)企業(yè)項目的銷售情況和項目的發(fā)展方向而產(chǎn)生變化，而且在對于利益分配方面的要求必須要非常細(xì)化，可能會在時間上對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)項目建成之后的融資方式，已經(jīng)是建立在項目已經(jīng)辦投入使用后全部投入使用的基礎(chǔ)上，在這種情況下融資要考慮到房地產(chǎn)項目的實用性。采用合作開發(fā)或與其他金融機構(gòu)進(jìn)行合作，可以使房地產(chǎn)項目在未完全投入使用之前，就能夠為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取金融效益，這種高速運轉(zhuǎn)的融資方式目前已經(jīng)越來越被開發(fā)商所看好。

五、結(jié)語

政府在對房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資鏈的扶持力度是非常大的，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開政府的政策扶持，房地產(chǎn)企業(yè)在任何時期都不能僅憑一己之力來完成艱巨的房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，積極的政府扶持政策和監(jiān)管策略是控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險、加大和發(fā)展房地產(chǎn)金融融資之路發(fā)展的有效助力。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)和政府的合作保持很好的互動態(tài)勢，為了穩(wěn)定房價，時刻監(jiān)控住房抵押貸款市場的危機，政府在宏觀調(diào)控方面作出了巨大的努力。因此我國的房地產(chǎn)企業(yè)在這個更加完善穩(wěn)定、運作合理的金融大背景之下，需要加強與政府的公共監(jiān)管機構(gòu)的良性合作，充分發(fā)揮主觀能動性，與市場經(jīng)濟(jì)相互配合，發(fā)展自身多元化的融資渠道，并借助政府的監(jiān)管力量，維護(hù)融資渠道的健康和長遠(yuǎn)發(fā)展。有效的房地產(chǎn)融資渠道可以完善和加強企業(yè)自身的發(fā)展能力，也必然會通過共贏的方式與政府的相關(guān)部門加強合作，為社會的公益事業(yè)做出長遠(yuǎn)的貢獻(xiàn)，保障老百姓的切身利益，也保障企業(yè)自身的利潤水平。

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