摘 要：資金是房地產(chǎn)業(yè)順利發(fā)展的重要保障，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，然而在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)融資卻存在很大的問(wèn)題，本文主要探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在融資過(guò)程中存在的問(wèn)題，以及優(yōu)化融資方式的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資 存在問(wèn)題 優(yōu)化建議

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金，隨著人口的增多、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)融資的步伐也在不斷的加快，房地產(chǎn)融資對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要性在不斷的提高。

一、房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)我國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的融資有多種方式。房地產(chǎn)融資，是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分從廣義上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集，運(yùn)用和清算。從狹義上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。資金問(wèn)題歷來(lái)都是房地產(chǎn)投資者最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資者，能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及他在以往的房地產(chǎn)投資中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。房地產(chǎn)融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)融資渠道相對(duì)較少。現(xiàn)階段，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金來(lái)源主要有：企業(yè)自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、定金預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款、其他資金等。

從資金來(lái)源構(gòu)成圖中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)自于企業(yè)自籌資金、銀行貸款及銷售回籠資金。從現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款和銷售回籠資金的需求量大，融資渠道相對(duì)較少，且主要以銀行貸款為主，風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.證券市場(chǎng)融資難度較大。以房地產(chǎn)為對(duì)象，以房地產(chǎn)或房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作擔(dān)保，通過(guò)發(fā)行股票、債券、單位信托或其他受益憑證，直接從證券市場(chǎng)籌集資金的這種房地產(chǎn)資金的融通方式是企業(yè)實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資的有效途徑，但是我國(guó)的證券發(fā)行市場(chǎng)起步的時(shí)間較晚，證券交易制度有待完善，證券交易的品種有待增多，證券市場(chǎng)的規(guī)模需要擴(kuò)大，希望證券融資的企業(yè)眾多，相關(guān)部門規(guī)定的上市要求比較高，對(duì)于我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有達(dá)到上市融資的要求。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)位置的固定性、使用的耐久性、異質(zhì)性和土地的不可再生性的屬性，決定了在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中，其資金的運(yùn)作占用量非常大，在房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的每一環(huán)節(jié)都要花費(fèi)大量的資金，否則難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，而且房地產(chǎn)的整體資金周轉(zhuǎn)較慢，從開發(fā)到交付使用，短則一年，長(zhǎng)則數(shù)年。在開發(fā)過(guò)程中，又存在很多不確定的因素，比如質(zhì)量、銷售、信用等，這些都將會(huì)使得房地產(chǎn)融資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

4.相關(guān)的政策法規(guī)不完善。除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的制約，而且管理嚴(yán)格。所以目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資構(gòu)成中所占的比例也很少。國(guó)家制定的相關(guān)宏觀調(diào)控政策影響面過(guò)大而力度不足，調(diào)控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性比較差，政策的具體實(shí)施效果欠佳。

三、優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

1.盡量拓寬融資渠道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該向多樣化發(fā)展，打破對(duì)銀行貸款的過(guò)度依賴，尋求多樣的融資方案，創(chuàng)新融資方式，發(fā)展多種專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，在保證原有的貸款效率上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為安全的融資方式。大力發(fā)展以權(quán)益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻踊姆绞?，比如住房抵押貸款證券化，房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。建立健全房地產(chǎn)金融體系，依托現(xiàn)代金融工具，構(gòu)建不同的金融機(jī)構(gòu)體系。

2.運(yùn)用各種融資手段，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。在目前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在多渠道融資時(shí)，應(yīng)考慮如何將融資成本降至最低，每類融資方式都有自己的優(yōu)劣，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資手段時(shí)，應(yīng)考慮自身企業(yè)的特點(diǎn)和各個(gè)融資方式的優(yōu)劣，結(jié)合融資成本、政府的審批流程、國(guó)家的監(jiān)管、使用的條件、存在的風(fēng)險(xiǎn)等因素，自主選擇最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。房產(chǎn)項(xiàng)目融資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，不斷健全和培養(yǎng)企業(yè)的多種融資渠道，使得多種種類的融資工具之間相互互補(bǔ)，使得資源配置得到優(yōu)化，有益于房地產(chǎn)企業(yè)減少融資成本，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系。目前我國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的法律法規(guī)還不完善，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步拓寬融資渠道和領(lǐng)域，不能夠得到法律上的支持和保護(hù)，必須盡快完善與房地產(chǎn)融資有關(guān)的法律法規(guī)體系，制定符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的規(guī)范文件，切實(shí)明確房地產(chǎn)信貸的法律地位，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)法律法規(guī)體系進(jìn)行融資，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為。只有完善房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)體系，才能促使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的順利進(jìn)行，保障房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)的運(yùn)作。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要企業(yè)、政府、金融機(jī)構(gòu)的共同努力，但最主要的內(nèi)在因素還有要考房地產(chǎn)企業(yè)自身的努力。注重提升自身的管理能力，加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，用較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支資金，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出，加快企業(yè)自身資金的流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的提升自身的綜合能力，提高企業(yè)的信譽(yù)度和知名度，才能有更多的機(jī)會(huì)籌集資金。

5.加大對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的調(diào)控力度。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生。對(duì)于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府的調(diào)控也尤為重要，國(guó)家要發(fā)揮宏觀調(diào)控的手段，加大調(diào)控力度。有效的實(shí)施調(diào)控政策手段組合搭配，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶對(duì)象的實(shí)際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控機(jī)制，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)的健康融資提供保障。

四、結(jié)語(yǔ)

本文以房地產(chǎn)融資為研究對(duì)象，在全面理解房地產(chǎn)融資的基礎(chǔ)上，分析了我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題，并提出了優(yōu)化房地產(chǎn)融資的建議。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也在高速發(fā)展，房地產(chǎn)融資尤為重要。在當(dāng)下優(yōu)化房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)應(yīng)盡量拓寬融資渠道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，加大對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的調(diào)控力度。

參考文獻(xiàn)：

[1]項(xiàng)道銀.新時(shí)期房地產(chǎn)融資新渠道探析[J].經(jīng)濟(jì)師. 2016（02） .

[2]蘇艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資創(chuàng)新分析[J].上海房地. 2016（02）.

[3]夏玉香.房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì). 2014（9）.

[4]胡啟昕.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題探討[J].山西農(nóng)經(jīng). 2016（04）.