500萬(wàn)人民幣，可以在紐約近郊中產(chǎn)社區(qū)購(gòu)買一間連排屋，或者于公立學(xué)校在全紐約排名居前的Bayside地區(qū)，買到一套面積110平方米左右的兩房?jī)尚l(wèi)。如果把后者出租，租金回報(bào)率在4.8%左右，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)一線城市租金回報(bào)的3倍。

如果你有更充足的預(yù)算，1000萬(wàn)可以在美國(guó)很多地區(qū)買到獨(dú)立屋，居住宜人。但從投資角度，除了自用式的住宅外，也可關(guān)注紐約等大城市地區(qū)的多套間公寓樓。美國(guó)大城市租房市場(chǎng)火爆，在利率走低的背景下，房租收入可為房東帶來(lái)一筆可觀的固定收益。

“包租婆”每年凈賺5%

次貸危機(jī)期間，大批房主因資不抵債而失去房產(chǎn)。這樣慘痛的經(jīng)歷令很多人至今記憶猶新，并改變了美國(guó)年輕一代的生活方式：他們較少考慮自己購(gòu)房，更多選擇租房居住。需求改變促成了美國(guó)很多城市—特別是紐約、洛杉磯等大城市租房市場(chǎng)的火爆。

在全球低利率的情況下，投資美國(guó)房產(chǎn)，已成為一種固定收益投資方式。如果足夠精明，租金回報(bào)率超過(guò)6%也是可以有的。

在紐約市五大區(qū)中，年輕人最向往的布魯克林Williamsburg地區(qū)，以及接近紐約同長(zhǎng)島分界線的狀元學(xué)區(qū)Bayside，都是“收租”的好去處。

Bayside地區(qū)臨近海灣，公立學(xué)校在全紐約排名居前，屬于華裔移民家長(zhǎng)最多考慮的區(qū)域之一。這里是典型的城郊中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)，距離曼哈頓大約18到20公里。住宅以單家庭獨(dú)立屋居多，但也能找到性價(jià)比不錯(cuò)的公寓。公寓均價(jià)在70萬(wàn)美元左右，兩房?jī)尚l(wèi)面積約108平方米。以平均租金3000美元計(jì)算，租售比達(dá)5.15%，扣除各種稅費(fèi)，凈租售比為4.8%。

Williamsburg是那些無(wú)力承擔(dān)曼哈頓高房?jī)r(jià)，但又向往都市生活的年輕人首選場(chǎng)所之一，距離曼哈頓地鐵只有1到2站距離。該地區(qū)平均房?jī)r(jià)約80萬(wàn)美元，兩房?jī)尚l(wèi)的平均面積約60平方米，平均租金約4500美元，租售比6.75%，凈租售比高達(dá)6.0%。

當(dāng)然，并非美國(guó)各地的房產(chǎn)都能帶來(lái)好的租金回報(bào)，不同地區(qū)不同房子也會(huì)有所不同。整體而言，紐約、波士頓、洛杉磯這類大城市地區(qū)的多套間公寓樓，具有不錯(cuò)的回報(bào)率。全球最大的私募股權(quán)基金百仕通集團(tuán)（Blackstone），堪稱全美最大的“房東”，目前共管理超過(guò)1000億美元的商業(yè)房產(chǎn)，其中很大比例就是各類公寓建筑。“一哥”的經(jīng)驗(yàn)自然值得借鑒。

投資這類商業(yè)地產(chǎn)，還可獲得“彩蛋”一枚。美國(guó)對(duì)這類商業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)管較為寬松，允許外國(guó)投資者購(gòu)買，并能在美國(guó)申請(qǐng)購(gòu)房貸款。一般支付40%首付之后，可以申請(qǐng)60%房貸，相當(dāng)加了一倍杠桿。購(gòu)買之后如果房?jī)r(jià)上漲，還能重新貸款，套現(xiàn)增值部分。

升息滅不了房?jī)r(jià)的火

1月雖是美國(guó)房產(chǎn)的傳統(tǒng)銷售淡季，但據(jù)全美房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)（NAR）統(tǒng)計(jì)，受到加州為首的西部各州銷售猛增的帶動(dòng)，全美成屋（即二手房）銷售環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，同比累計(jì)增幅達(dá)到11%，形成價(jià)升量增的健康上漲勢(shì)頭。

加息是懸在美國(guó)房地產(chǎn)頭上的劍，人們擔(dān)心它會(huì)成為美國(guó)房屋價(jià)格下跌的“導(dǎo)火索”。不過(guò)，美銀美林證券（BAML）最新報(bào)告認(rèn)為，即使美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步提升基準(zhǔn)利率，2016年全年全美房?jī)r(jià)還將上漲3.6%。

其實(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)短期內(nèi)升息—至少在2016年之內(nèi)，預(yù)期不大。原因很簡(jiǎn)單，通常情況下升息是為了達(dá)到兩個(gè)目的，即抑制通貨膨脹和防范經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但現(xiàn)實(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況似乎還看不到這兩個(gè)苗頭。

更重要的是，即使美聯(lián)儲(chǔ)再次提升基準(zhǔn)利率，對(duì)房貸利率也沒(méi)有直接影響。

美國(guó)房貸利率是以十年期美國(guó)國(guó)債收益率為基準(zhǔn)計(jì)算的。在歐盟及日本央行相繼推出負(fù)利率政策的背景下，若美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)升息，會(huì)增加美元的吸引力，使全球資金涌入美國(guó)。這將壓低美國(guó)國(guó)債收益率，可能造成房貸利率不升反降。因此，在2015年12月份首次宣布加息后，美國(guó)房貸利率在短暫上揚(yáng)后便回落，目前與升息前基本持平，甚至還略低。

據(jù)權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒（SP/ Case Shiller）20個(gè)大城市地區(qū)房?jī)r(jià)綜合指數(shù)，在市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)升息的壓力之下，2015年美國(guó)房?jī)r(jià)仍然上漲了5%。該機(jī)構(gòu)同時(shí)預(yù)計(jì)，今年全美20個(gè)大城市地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)上漲6%，但依舊低于2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前的水平。

中國(guó)購(gòu)房者已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)的最大買家。根據(jù)美國(guó)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月到2015年3月，中國(guó)人貢獻(xiàn)的銷售額超過(guò)286億美元，占總銷售額近三成。在今年1月份加州房產(chǎn)的火爆行情中，中國(guó)購(gòu)房者亦功不可沒(méi)。美國(guó)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，約有四成的華裔居住在加州，超過(guò)大紐約地區(qū)的三成比例。

年初，美國(guó)放寬了外國(guó)資本投資房地產(chǎn)的條件，主要是不再對(duì)外國(guó)養(yǎng)老金投資另行征稅，同時(shí)降低了外國(guó)投資者的購(gòu)房稅率。以上措施被認(rèn)為是美國(guó)政府為更多的海外投資者大開方便之門，并可能為中國(guó)人赴美購(gòu)房火上添油。

雖說(shuō)美國(guó)房?jī)r(jià)仍在溫和上漲，但也有一些信號(hào)值得關(guān)注。

據(jù)美國(guó)財(cái)經(jīng)網(wǎng)站Business Insider報(bào)道，去年10月底，美國(guó)地產(chǎn)大亨Sam Zell旗下一家房地產(chǎn)投資基金公司Equit y Residential出售了超過(guò)23000套公寓，并計(jì)劃繼續(xù)出售另外的4700套公寓，將收益作為股息返還給投資者，而不是用于再投資。聯(lián)想到香港首富李嘉誠(chéng)近年陸續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)，轉(zhuǎn)投歐洲的舉動(dòng)，兩者似乎包含著某個(gè)相似的暗示。