2016年的國慶長假有望載入中國經(jīng)濟發(fā)展的史冊。今年國慶假期，全國約二十個城市密集發(fā)布了房地產(chǎn)調控政策。在此之前，從沒有哪個長假期間會出臺如此多的樓市政策。

“9月30日之前也有個別城市出臺樓市政策，但是絕對沒想到幾乎所有的熱點城市會在黃金周之后都出政策。”易居中國首席執(zhí)行官丁祖昱說。

各地密集出臺調控政策后，購房者的反應究竟如何。撇開冰冷的成交數(shù)據(jù)和專家的專業(yè)分析，購房者是怎么想的，又準備做出怎樣的投資抉擇？

為此《CM華夏理財》記者到上海、南京、蘇州、杭州等幾個熱點城市進行了實地調研，并采訪了北京、深圳、廣州的專業(yè)人士，從第一現(xiàn)場了解熱點城市對政策的反應及對后市的預期。

A購房者：不買房買什么？

出臺調控政策后，10月中旬，南京迎來了國慶后首個全新上市的新樓盤。該樓盤的開發(fā)商首次進入南京，當?shù)厥袌鰧@家房企的品牌認知度并不高，然而令人驚詫的是，10月 15日亮相當天，現(xiàn)場客戶超過了4000名。

這家房企南京公司總經(jīng)理向記者坦陳，購房者熱情之高，出乎他們的意料?！按饲埃覀冋J為能來一千多名已經(jīng)很不錯了。樓市新政出臺后，我們覺得市場熱度應該會大幅度減少，沒想到購房者對買房熱情仍然相當高漲。”前述南京房企總經(jīng)理向記者表示。

為何南京出臺調控政策后，購房者買房意愿仍然很強？現(xiàn)場有購房者反問記者：手里有錢，不買房買什么？“越是不讓買的，越有可能是好東西。南京限購，說明房價還有上漲空間。為什么去庫存的地方不限購？說明那些地方賣不動，房價漲不動。”這位南京購房者說。

購房者看多樓市，南京并非個例。重啟限購政策的蘇州，當?shù)厥忻褓徺I房產(chǎn)的熱度，也沒有大幅度減少。

蘇州吳中區(qū)一家國資房企銷售人員告訴記者，出臺政策后蘇州樓市交易量出現(xiàn)了下降，但價格并沒有下行的苗頭?！敖灰琢康拇_下降了。一方面，是因為購買者在觀望，看價格是否會出現(xiàn)波動；另一方面，則是因為有相當一部分需求因限購而失去了購買資格。但失去購買資格，并不代表沒有購房意愿。據(jù)我們對部分客戶調研，購房者進入樓市的意愿其實仍然很強?！边@位銷售人員說。

有蘇州購房者表示，之所以仍然想買房，是因為仍然看好蘇州樓市前景。“地鐵商業(yè)等基建配套越來越好，而優(yōu)質的土地卻越來越少。經(jīng)過這么多年，哪見蘇州的房價下跌了，只后悔沒有早點買，更后悔重啟限購前沒有買更多?！边@位購房者說。

不只是蘇州，此前幾年一直深受高庫存苦惱的無錫，忽然之間成為購房者眼中的香餑餑。不久前，無錫一個項目開盤現(xiàn)場，因為認購者人數(shù)過多，開發(fā)商包下了一個體育館進行選房認購，場面之火爆出人意料。

一位來自無錫的購房者向記者透露，“無錫三年多以來一直是高庫存，但今年無錫房價開始上漲后，此前一些賣不動的樓盤，短時間內存量被迅速消化。蘇州、南京限購后，來自上海、南京、蘇州的購房者大量涌入無錫，當?shù)胤績r也隨之水漲船高?！边@位無錫的購房者認為，在幾個熱點城市限購后，無錫這樣的城市將有大量外來需求涌入，未來無錫房價繼續(xù)上揚的可能性仍然非常大。

B投資界人士：買房得趁早

江蘇市場如斯，浙江和華南的廣深及北京，情況也很相似：雖然成交量下來了，但繼續(xù)看多房地產(chǎn)的人并非少數(shù)。

對于本輪政策的影響，業(yè)界人士告訴記者，政策對樓市降溫起到了不小的作用。杭州透明售房網(wǎng)分析師沈曦霞指出，不久前杭州在十天內出了三道調控政策，第一條政策出臺市場沒什么反應，但第二條出臺后市場開始有了動靜。

沈曦霞告訴記者，出臺第三條政策后，不但看房的人減少，杭州新盤交易量也普遍下降了二到三成?！敖灰琢侩m然降下來，但房價仍然非常堅挺。只有少量的人認為杭州房價可能會有所波動，多數(shù)人仍然認為房價會上漲；但杭州出臺限購后相當一部分人因失去購房資格而無法入市，只能等待時機或尋找更好的機會。”沈曦霞說。

對于南方的情況，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向記者表示，與其他城市相似的是，深圳交易量雖然降了下來，但價格并沒有出現(xiàn)波動。而廣州樓市今年較其他三個一線城市表現(xiàn)較弱，但下半年也出現(xiàn)了走強的跡象。

謝逸楓告訴記者，新政之后深圳的主流行情仍然是以看多為主，但政策出臺后因為增加了杠桿率和投資成本，投資者變得有心少力，流入樓市的資金也因此出現(xiàn)減少。與看多相左的是，有少量人認為深圳房價未來可能會小幅調整，但也認為調整只是階段性的，過后深圳房價仍然會繼續(xù)向上。

廣州的反應則更敏感些，當?shù)厥袌龅那榫w要比深圳謹慎得多。而在廣州輻射范圍內的東莞、佛山、惠州等城市，調控前的價格漲幅高于廣州?！罢叱雠_后，東莞、佛山、惠州的房價雖然沒有隨著交易量的下降而下滑，但對后市看多的預期顯然沒有深圳那么強，有不少人選擇了觀望?！敝x逸楓表示。

中原地產(chǎn)高級研究員盧文曦告訴記者，與今年的“樓市四小龍”南京、蘇州、合肥、廈門和上海、深圳相比，北京今年地王較少，對房價的倒逼作用也相對較小，因此，房價漲幅也較上海、深圳略小。

“雖然房價漲幅較滬深要小一些，但北京整體房價今年也處于相對高位。不過業(yè)界普遍認為，北京供地越來越少，而進入北京的人口數(shù)量仍在逐年增加，因此，北京樓市最多經(jīng)歷短期盤整，有人甚至認為都不會經(jīng)歷盤整，未來會繼續(xù)向上?！北R文曦說。

對此看法，多位在京的房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者表示，他們也認為目前北京的房價已經(jīng)相當高?！胺績r太高了，根本看不懂。但我們認為，北京房價會繼續(xù)上漲，下跌的可能性太小了?！?北京一家商業(yè)管理公司人士說。

一位在北京生活了二十多年的金融投資人士認為，北京房價是由供求關系決定的?！氨本┑厣偃硕啵績r向上是大趨勢。再者，房價的漲跌不止影響房地產(chǎn)一個領域，還關系到經(jīng)濟拉動和金融安全。房價若大幅下降，銀行資產(chǎn)安全將很讓人擔憂。因此，我周邊的朋友都認為，北京房價上漲可能會階段性放緩，但不意味著就不漲了。要買房，還是得趁早?！鄙鲜鼋鹑诮缛耸空f。

C新政出臺：為何多頭依然強大？

國慶假期樓市調控政策密集出臺，但多地購房者仍然看多房地產(chǎn)，是政策較溫柔，還是另有其他原因？

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，不同城市政策不同，市場反應有差異很正常。政策首先是調整供需，但更重要的是調整市場預期。而今年比較特殊之處在于看多預期相當強大，不僅學界極少看空言論，研究機構也很少對樓市警示，就連普通購房者和投資人也幾乎一致看多房地產(chǎn)?！靶抡?，市場認為樓市只是交易量會短期調整，但價格長期向上走勢并沒有改變，做多樓市的力量仍然強大?！标愱稍诮邮苡浾卟稍L時說。

為何看多樓市的預期依然很強？仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒指出，原因在于，市場流動性過剩的局面，并沒有因樓市出政策而得到根本改觀。

“目前仍處于資產(chǎn)荒的時期，市場上錢很多，但好項目卻不多。做實業(yè)不賺錢，辛苦做一年，不如炒幾套房。這樣的現(xiàn)實，不斷吸引資金進入樓市。股市、樓市、債市，作為承載資金的幾大市場，現(xiàn)在絕大部分的錢都流入了樓市。債市中的資金，其實也有相當一部分以不同形式進入了房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)。”周志鋒在接受記者采訪時分析，政策出臺后，可能會有一部分資金進入股市，但相當一部分資金會選擇觀望；如果一段時間后股市沒有起色，這些錢仍將回流到房地產(chǎn)市場中。

雖然多個城市購房者普遍看多樓市，但也有少量機構提出了風險警示，認為中國房地產(chǎn)風險較大，雖然看多力量強大，但市場自有其運行規(guī)律，并非人力可以左右。

丁祖昱就表示，應對今年四季度房地產(chǎn)整體市場持非常謹慎態(tài)度。對于未來走勢，他認為，中國房地產(chǎn)每三年就要經(jīng)歷一個調整期，因此，不能僅僅看當下，關鍵是看明年?！斑@一輪房地產(chǎn)牛市是從2014年下半年開始的，如果按三年一個周期來預判，2017年市場可能會有一些變化。但2017年最后究竟會調到什么樣的程度，目前是看不出來的。我認為還是要看政策，還要看這之后整體經(jīng)濟大環(huán)境會如何變化?！倍∽骊耪f。

D機構：四季度房價放緩已是定勢

在多數(shù)從業(yè)者看多、少數(shù)機構提出風險警示的背景下，各地樓市未來走向會如何？手握資金的投資者又該如何選擇？

第一太平戴維斯研究部助理董事張琳認為，一線城市仍然較為安全，但限購的加碼和貸款成本的增加，將使投資者購入一線房產(chǎn)的成本增加。隨著部分熱點二線城市重啟限購，將有相當一部分資金和需求涌入未實施限購的二線城市和發(fā)達經(jīng)濟帶的三線城市?！暗煌某鞘?，房地產(chǎn)的表現(xiàn)可能會出現(xiàn)分化。一些城市雖然有向好趨勢，但在一定時期內可能漲幅較緩?！睆埩昭a充說。

對于不同的城市走向，中原地產(chǎn)認為限購令的回歸直接削減了需求基數(shù)，限貸的升級則直接加大了購房成本，預計將有越來越多的購房者選擇觀望，四季度成交量同比下滑已成定局。深圳一位房地產(chǎn)研究員認為，樓市交易量下滑已成定局，四季度將顯著回落?！皬闹吧钲?、蘇州的市場表現(xiàn)來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成。如無土地拍賣或其他利好刺激，市場成交至少會持續(xù)一到兩個季度的低位?！?/p>

業(yè)內部分研究員認為，房價上漲的走勢將戛然而止，但整體不會雪崩式下滑。中原地產(chǎn)在近日的報告中指出，中國多數(shù)熱點城市的價格將出現(xiàn)滯漲，過度熱炒的部分城市，不排除價格可能會出現(xiàn)回調。

不過，與一二線市場可能面臨短期調控不同，大部分三四線城市將會出現(xiàn)房價跌幅收窄的情況?！霸谥醒搿齑妗结槻蛔兊谋尘跋拢蟛糠秩木€城市政策面仍會維持寬松。部分長三角、珠三角的三四線城市，還將迎來需求外溢機會?！北R文曦認為。

哪些城市的樓市還有投資機會？謝逸楓指出，這主要看五個指標：GDP增長、城市年人口吸納量、就業(yè)增長率、產(chǎn)業(yè)分布及與發(fā)達經(jīng)濟帶的交通狀況。

“中國仍處于城市化進程中，產(chǎn)業(yè)結構豐富的二線甚至三四線城市，不僅會因此帶來GDP的增長，還將對外來人口產(chǎn)生吸引力。如果處于大型城市群的輻射范圍內，又有已建或在建的高鐵、快速交通，也將獲益于發(fā)達城市經(jīng)濟發(fā)展的利好。但如果上述指標不理想，則相關城市的樓市暫時不具備投資價值?！敝x逸楓說。