深圳房價從2012年開始一直高燒不退，短短4年時間，均價翻了4倍，似乎誰都對高房價麻木了、認可了，覺得深圳的房價跌不了。但凡那些手里有點閑錢的人都想方設法再去弄一套房子，生怕被這個有房為榮的城市拋棄。甚至國慶放假前，地產中介還一直在鼓吹：“出去玩?zhèn)€三五天，回來廁所少一間！”

然而，10月4日晚上突如其來的限購政策，就像南下的冷空氣一樣，一夜間就把熱烈的夏天變成了清冷的秋天?！胺磐觊L假回深圳，在電梯里遇到13樓的鄰居，她上來別的不說就跟我說房子不好賣了！相反，住在12樓的鄰居卻有點小幸運，因為她一個月前把房子賣在了高位！”家住寶安區(qū)的黃先生告訴《CM華夏理財》記者。

A調控升級，南山新房價格腰斬？

社保年限3年改5年，認房認貸，有過貸款記錄的第一套首付五成，二套首付提高到七成，減少購房名額，提高購房成本等。深圳新出臺的這些限購政策，直接導致當?shù)刭彿啃枨笙禄?，市場信心不足，觀望氛圍漸濃。

10·4新政出臺后，深圳投資客拋盤現(xiàn)象明顯，布吉西鄉(xiāng)等片區(qū)，二手房紛紛掛出降價70萬、業(yè)主急賣等信息，二手房市場全面萎縮。在一家中介公司上班的郭先生訕訕地告訴記者，新政前手頭幾個本來有成交意向的單子目前全撤了。

一方面二手房縮量，另一方面新盤則低價入市。10月9日晚，位于南山的蛇口自貿區(qū)新盤“山語?！保_盤開出了每平方米4.5萬的起價。這樣的低價消息一出，讓深圳樓市炸了鍋。要知道，幾天前南山的房子還是深圳市場的新貴，動輒就超8萬。

據(jù)到“山語?！爆F(xiàn)場買房的陳先生介紹，“挨在一起的前海丹華均價7萬多，小區(qū)環(huán)境還沒山語海好。4萬多是南山集團內部員工價格，外面買不到；我很幸運，買到的是5萬多的。朝向樓層都不錯，按照之前的預期，開盤應該是7萬多。其實，去的時候根本就不知道會這么便宜，比市場預期價位低了差不多20%，即使按之前的備案價，也低了接近10個點?！?/p>

“山語海”開盤那天，去的人很多，市場買房的熱情還是挺高?！吧秸Z?！边x擇這個時點低價開盤，是開發(fā)商自己的應對，還是有政府的意圖尚不清楚，但新盤的超低價入市對周邊二手樓盤賣家的心理壓力是巨大的。

與此同時，股市節(jié)后開門紅，地產股大跌。各地樓市新政出來后，根據(jù)市場調查，接近一半的投資者認為，樓市資金會部分流入股市，股市的走勢和成交量暫時印證了這個預期。

李先生來自一家專營房地產借貸業(yè)務的金融公司，在接受《CM華夏理財》記者采訪時說，“目前深圳樓市還處于新政信息消化期，若后續(xù)還有樓盤繼續(xù)低價入市，或許將徹底改變買賣雙方的心理預期。賣方短期內壓力巨大，目前他們涉及的地產業(yè)務，房子評估價普遍下跌了20%?！?/p>

B雪上加霜，樓市執(zhí)法動真格

目前，房地產市場普遍存在虛假宣傳、價格欺詐等，對此，深圳開始“動真格”。近日，深圳市場監(jiān)管委開展了為期三個月的查處房地產違法行為專項組織行動，如果發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，將按照法規(guī)進行查處。

據(jù)執(zhí)法人員介紹，深圳被查處的樓盤中，有的樓盤開盤當日實際銷售出165套房源，卻對外宣傳銷售了300余套，與實際情況不符。而有的項目一共預售814套房源，開盤當天僅推出360多套，涉嫌捂盤惜售。在該樓盤對外宣傳的資料里，以及與客戶溝通中，售樓員會向客戶反復強調銷售火爆，房源緊張，人為制造銷售緊張氣氛。還有的樓盤在宣傳資料中，會以距離某地多少分鐘這樣一種表述，宣傳樓盤位置優(yōu)勢，涉嫌違反廣告法有關條款。

除了對售樓中心進行排查，深圳市場監(jiān)管委也對各個地產中介門店突擊檢查。在一些中介的門店中，執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)了不少假離婚證和假公章，立即現(xiàn)場燒毀，部分涉及做假證的人員被拘留。有中介透露，個別同事直接拿個書包把公司里資料背回家，免得真的證件被誤燒了就悲劇了。

有市民發(fā)現(xiàn)，水貝市場附近的幾家中介公司，包括中原、美聯(lián)、鏈家等，10月13日整治當天，中午吃飯的時候還能看到門店外面貼著房源信息，晚上下班時廣告信息已經撤得干干凈凈了。不少市民表示，13日執(zhí)法排查后，連續(xù)兩天甚至都沒有再接到地產中介的電話，而此前每天至少要受到七八個中介電話的騷擾。深圳市市場和質量監(jiān)管委稽查局局長吳兵表示，“通過這次行動，相信當?shù)胤康禺a市場將會更加規(guī)范健康，房地產企業(yè)也會更加自律?！?/p>

C杠桿合理，后市長期看好

調控升級，執(zhí)法從嚴，讓深圳樓市迅速冷卻下來。業(yè)內人士普遍預測，這次的市場冷卻可能將持續(xù)到明年3月份。

限購限貸從嚴后，不少改善型業(yè)主賣房之后將失去購房指標，基本會持有物業(yè)惜售，在購買力縮小的同時供應量也縮小。短期購房者會處于觀望狀態(tài)，想買“筍盤”和降價房的心態(tài)較多。這樣一來，不少買家購房周期拉長，選擇性大，傭金和談價空間也會有所變化。而那些高杠桿或現(xiàn)金流不充足的業(yè)主，這個時候壓力比較大，可能會降價出貨，也不排除多產業(yè)主減倉風控。

提高首付其實是降低居民杠桿。隨著去年房價大漲，投資性需求增加，加杠桿炒房的不少，目前政策收緊有利于深圳樓市健康發(fā)展。如果是政策之前，一套300萬的房產升值到500萬套現(xiàn)，可以撬動1500萬的房產，而政策收緊后只能撬動1000萬的房產，居民杠桿降低，壓制投資需求，但對于有房做跳板的改善需求依然有購買力。名下有房首付七成，不過是回到2014年9·30政策之前，相對有貸款記錄名下無房首付五成，比之前的七成要寬松。首付七成同時也是降低杠桿，提高購房門檻，減少投資需求。

樓市進入新一輪調整期，杠桿回歸合理。橫盤或回調是短期趨勢，具體幅度會分化。優(yōu)質物業(yè)，核心地段較好的物業(yè)，抗跌性比較強，橫盤的概率大，跌幅空間小。漲幅高，玩概念，配套不完善，投資占比高的區(qū)域和樓盤，抗跌性弱，回調概率大。

新盤定價回歸理性，那些有資金壓力和銷售考核的開發(fā)商開盤時低開走量的概率提高，給市場帶來撿漏的機會。而市場由無數(shù)個需求組成，每個需求的心理價位不同，目前市場觀望氛圍較濃，大部分買家都希望回調到自己的合理心理價位再出手。一套之前標價400萬的房產，A心理價位是360萬，B可能是380萬，因此，買家應密切關注成交量走勢，捕捉合理買入機會。

業(yè)內人士李先生認為，這次調控主要的目的是防止信貸資金進一步流入樓市，鼓勵資金投向實體經濟，同時保證房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展?！吧钲谑莻€創(chuàng)新型、創(chuàng)業(yè)型城市，近日深圳雙創(chuàng)周的成功舉行，蘋果的研發(fā)基地落戶深圳蛇口，都在說明深圳依然充滿魅力，吸引著各路資本和各色人馬流入，深圳的后市依然可以看好，不要懷疑深圳市場潛在購買力。”李先生強調。