【摘要】：商品房預(yù)售制度在我國已經(jīng)實(shí)行了十幾年，其對(duì)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和繁榮起到了積極的作用，但是其也產(chǎn)生了很多問題。實(shí)踐中，對(duì)該制度的存廢爭論甚為激烈。本文立足于保留該制度的立場對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行分析，通過法律規(guī)制對(duì)商品房預(yù)售制度加以完善。

【關(guān)鍵詞】：商品房預(yù)售;法律規(guī)制;消費(fèi)者權(quán)益;預(yù)告登記

一、商品房預(yù)售制度概述

（一）商品房預(yù)售制度發(fā)展

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。我國的商品房預(yù)售制度是從上個(gè)世紀(jì)90年代初逐步建立的。①十幾年的發(fā)展表明，這項(xiàng)制度對(duì)培育我國房地產(chǎn)市場，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。近年來， 我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)迅猛發(fā)展， 為房地產(chǎn)開發(fā)商所廣泛應(yīng)用。然而，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中，產(chǎn)生了大量的問題。商品房預(yù)售作為一種期權(quán)交易模式， 合同簽訂后的眾多不可知因素給合同履行帶來了很大的不確定性， 很容易侵害買房消費(fèi)者的合法權(quán)益。我國目前對(duì)應(yīng)的法制建設(shè)還相對(duì)薄弱， 使得一些不良經(jīng)營者可以有空可鉆。

（二）商品房預(yù)售制度特點(diǎn)

1.商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性

在期房交易中， 預(yù)購方取得的畢竟僅是一份與開發(fā)商形成的一紙憑證， 真正的交易標(biāo)底—房屋尚在建設(shè)當(dāng)中， 因此， 預(yù)購方將面臨房屋能否按期、按質(zhì)量交工的風(fēng)險(xiǎn)。所以， 我國政府對(duì)期房交易市場一直持謹(jǐn)慎的態(tài)度， 有關(guān)調(diào)控期房交易的法律都對(duì)其進(jìn)行了必要的法律規(guī)制，體現(xiàn)了較強(qiáng)的國家干預(yù)性。

2.商品房預(yù)售是履行周期長、市場風(fēng)險(xiǎn)大的一種交易行為

預(yù)售方為了融通開發(fā)建設(shè)資金， 在符合《城市房地產(chǎn)管理法》的條件下， 即可依法進(jìn)行預(yù)售。從近幾年的實(shí)踐來看， 大多數(shù)期房買賣的履行期多在一兩年之間， 有的甚至還要長。這樣長的履行期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般買賣合同的履行期。也正因?yàn)槿绱耍?在履行期間， 期房交易行為要受各個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)宏觀政策調(diào)控的影響和土地、建筑材料市場價(jià)格變動(dòng)的影響， 因而交易當(dāng)事人都要承擔(dān)較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。此外還要承擔(dān)資金匱乏及不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。②

二、商品房預(yù)售制度現(xiàn)存問題

（一）房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出的法律機(jī)制未隨市場的發(fā)展作相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)不合格開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)缺乏階段性調(diào)整

有的學(xué)者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制。③而筆者認(rèn)為，原因在于沒有對(duì)房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出法律機(jī)制作階段性的調(diào)整，嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出是必須的，但是應(yīng)當(dāng)在不同的階段實(shí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)。我國引入商品房預(yù)售制度時(shí)，市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制是寬松的，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，隨著市場的發(fā)展，準(zhǔn)入和退出監(jiān)管應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)，我國卻沒有對(duì)這些機(jī)制進(jìn)行階段性調(diào)整，使一些不具備當(dāng)前市場資格的房地產(chǎn)商仍可以進(jìn)入，市場上不合格的開發(fā)商仍然存續(xù)。這必然使得一小部分不法開發(fā)商的行為引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)市場的混亂。

（二）對(duì)預(yù)售方信息披露制度監(jiān)管機(jī)制不健全，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過多轉(zhuǎn)移給銀行和購房者

商品房預(yù)售制度本身具有風(fēng)險(xiǎn)性，其運(yùn)行需要信息的充分披露，以降低預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中商品房預(yù)售制度雖然給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了便利，提高了資金運(yùn)用效率，卻將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行和購買者。如果房價(jià)調(diào)整或處于下降周期，期房變現(xiàn)房時(shí)就會(huì)因房價(jià)下跌而增加銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)，購房者在購買預(yù)售商品房時(shí)也同樣承擔(dān)了房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。④同時(shí)，又有一些不講誠信的企業(yè)利用預(yù)售制度中的缺陷，人為操控期房的供求關(guān)系，預(yù)售中以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者，所建項(xiàng)目延期，一房多賣等，使糾紛不斷增加。

三、商品房預(yù)售制度完善

（一）對(duì)商品房預(yù)售認(rèn)購書的進(jìn)一步規(guī)制

司法解釋應(yīng)進(jìn)一步規(guī)定， 預(yù)售商品房認(rèn)購書成為預(yù)約， 取得合同拘束力， 應(yīng)當(dāng)至少含有下列條款： 預(yù)售商品房的位置、樓層、總面積， 單價(jià)、總價(jià)， 簽訂正式合同的時(shí)間， 定金條款?；陬A(yù)售認(rèn)購書， 當(dāng)事人受保護(hù)的僅為信賴?yán)鎿p失， 該司法解釋雖規(guī)定對(duì)違約方 （ 不履行義務(wù)方） 應(yīng)適用定金罰則， 但對(duì)于當(dāng)前實(shí)際生活中眾多開發(fā)商不符合相關(guān)法律規(guī)章貿(mào)然售樓行為或因追捉高額房價(jià)惡意違約行為起不到很好的遏制作用， 建議司法解釋進(jìn)一步規(guī)定違反認(rèn)購書的損害賠償責(zé)任，規(guī)定定金責(zé)任和損害賠償責(zé)任可同時(shí)使用， 以期有效的規(guī)范預(yù)售商品房的交易市場。

（二）加強(qiáng)預(yù)售資金管理， 做到?？顚Ｓ?/p>

我國 1995 年實(shí)行的《城市房地產(chǎn)管理法》第 44 條第3 款規(guī)定： “商品房預(yù)售所得款項(xiàng)， 必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”但是， 這一條款具體可操作性并不強(qiáng)， 對(duì)于如何保證監(jiān)督商品房預(yù)售款項(xiàng)?？顚Ｓ玫膯栴}，由于目前尚無明確法律規(guī)定， 導(dǎo)致商品房預(yù)售款項(xiàng)的使用處于混亂無序且無人監(jiān)管的狀態(tài)。商品房預(yù)售款項(xiàng)管理的空白， 使得我國相關(guān)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的多重限制和約束只剩下市場準(zhǔn)入， 而一切事后調(diào)整的規(guī)定在喪失對(duì)預(yù)售款項(xiàng)的有效監(jiān)管下， 顯然難以奏效。在公司股票、債券的發(fā)行中， 我國相關(guān)法律規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的， 要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任， 并由中國證監(jiān)會(huì)監(jiān)督管理和會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。基于此， 在商品房預(yù)售中， 也應(yīng)借鑒此種做法， 可以考慮由銀行或者信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的監(jiān)管， 確保預(yù)售款項(xiàng)的專項(xiàng)使用和工程款項(xiàng)的充分供給，最大限度地保障工程款項(xiàng)不人為地流失。

四、結(jié)語

我國商品房銷售制度中關(guān)于預(yù)售法律制度的構(gòu)建，是基于房地產(chǎn)市場化早期房地產(chǎn)行業(yè)幼稚和開發(fā)商資金鏈脆弱而進(jìn)行的制度傾斜，是過渡時(shí)期的特殊做法。從本文對(duì)其實(shí)施現(xiàn)狀的分析來看，商品房預(yù)售制度存在大量需要完善的地方。從均衡與和諧的價(jià)值理性角度來看，商品房預(yù)售制度與我國當(dāng)前的依法治國相違背。因此我們應(yīng)大力完善商品房預(yù)售制度，營造法治房地產(chǎn)市場。

參考文獻(xiàn)：

①②符啟林.商品房預(yù)售法律制度研究.中國政法大學(xué)出版社，2002：40.42

③雷蘭.商品房預(yù)售法律問題研究[M].知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2007：57.

④肖元真，鄭榮德，王嘉瑜.我國取消商品房預(yù)售制度的政策預(yù)期和實(shí)施前景[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2006（1）：24.