【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)歸屬于服務(wù)業(yè)，且房地產(chǎn)業(yè)是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中的重要部分，那些為生產(chǎn)者提供作為中間投入的服務(wù)的部門與行業(yè)統(tǒng)稱為“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)”（或稱“生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)”）。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是我國服務(wù)業(yè)中GDP占比最大的三大行業(yè)之一。在經(jīng)濟(jì)體系中房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的貢獻(xiàn)是不可忽視的。房地產(chǎn)業(yè)有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，其產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大并且自身的特殊性質(zhì)也決定了這一特殊產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響力系數(shù)始終位于相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門之上。本文從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程展開分析，就我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢提出了建議。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn);服務(wù)業(yè)

一、我國房地產(chǎn)發(fā)展過程

中國房地產(chǎn)業(yè)歷史長久，但是受到建國初期社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的制約，房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展長期處于停頓狀態(tài)。直到八十年代以后，中國的房地產(chǎn)業(yè)才逐漸起步，并在不斷 增長的經(jīng)濟(jì)大形勢下迅猛發(fā)展。但是因?yàn)橹袊?998年以前城鎮(zhèn)居民住房實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的“配給”制度，作為福利由國家統(tǒng)一調(diào)配，因此，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際并未啟動(dòng)。

（一）啟動(dòng)時(shí)期

這個(gè)時(shí)期是1980 年1991年。中國當(dāng)時(shí)還實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，市場經(jīng)濟(jì)處于萌芽狀態(tài)，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場的管理制度剛剛建立。1980年4月2日，鄧小平同志為解決全國普遍存在的住房困難問題發(fā)表了關(guān)于建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的談話：“關(guān)于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋。也可以自己蓋。新老房子都可以出售”。這一重要指示的實(shí)質(zhì)是指出了住房制度改革必須走住房商品化道路。遵循這一指示，中國1987年開始進(jìn)行住房制度改革試點(diǎn)。1988年修改后的《中華人民共和國憲法》明確了土地有償使用制度。1990年，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》， 解決了通過市場來配置土地的問題。

（二）快速發(fā)展時(shí)期

這個(gè)時(shí)期是1992年至1993年，1992年小平同志南巡講話和黨的十四大的召開，推動(dòng)了社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制的建立，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。另外土地批租審批權(quán)的下放，也進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，大批房地產(chǎn)項(xiàng)目竟相開工，房地產(chǎn)價(jià)格飛速上揚(yáng)。其中1992年至1993年6月，房地產(chǎn)業(yè)超高速發(fā)展，投資超常規(guī)，尤其 1993 年上半年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入高潮，造成了通貨膨脹，影響到國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（三）調(diào)整時(shí)期

這個(gè)時(shí)期是1994 年至1997年。1993 年下半年，國家實(shí)施調(diào)控政策協(xié)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是其中的重點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩。經(jīng)1994 年的全面整頓，房地產(chǎn)到 1995 年進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的投資雖然還在增長，但增速已大大下降。回顧當(dāng)時(shí)，1993年國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)施行有限發(fā)展的宏觀調(diào)控手段是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的，制止了地方政府和房地產(chǎn)商的盲目投資，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。從1980到1998年的18年間.房改政策主要體現(xiàn)在逐步提高房租、以房改價(jià)出售公有住房等方面。這是住房制度市場化改革邁出的關(guān)鍵性的一步。

二、房地產(chǎn)發(fā)展建議

（一）加強(qiáng)市場監(jiān)管和控制

政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的改變，往往會(huì)引起一些連鎖反應(yīng)，包括企業(yè)利潤、金 融環(huán)境、居民收入、勞動(dòng)就業(yè)和國家稅收等。因此，政府部門有關(guān)政策的制定以 及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的全方位調(diào)控就成為了防范房地產(chǎn)泡沫的重要措施。房地產(chǎn)具有消 費(fèi)性和資產(chǎn)性兩方面特征，因此，房地產(chǎn)投資非常活躍，容易導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生， 管理工作的重要性由此可見一斑。首先，就是要進(jìn)一步加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)制，對(duì)全國房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)信息進(jìn)行及時(shí)的整理、歸納和分析，以便對(duì)市場發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，從而正確引導(dǎo)市場。其次，就是要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的投資管理，通過政策手段鼓勵(lì)合理投資和安居型房地產(chǎn)的建設(shè)，做到產(chǎn)銷適應(yīng)，避免過度積壓。最后，就是要加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場的管理，防止過度炒房現(xiàn)象的發(fā)生，避免加劇房地產(chǎn)市場的泡沫。

（二）加強(qiáng)對(duì)土地資源的規(guī)劃和管理

當(dāng)前，我國土地資源的有關(guān)法律規(guī)范尚不健全，各種規(guī)劃的約束力不強(qiáng)，執(zhí) 法力度也不夠充分，因此違規(guī)占地、隨意改劃的現(xiàn)象普遍存在，導(dǎo)致有關(guān)土地供 應(yīng)政策的宏觀調(diào)控作用得不到充分發(fā)揮。一方面，要進(jìn)一步抑制高檔住宅區(qū)的過 度建設(shè)，避免新積壓的過快出現(xiàn)，防止結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)泡沫。另一方面，要加大 對(duì)各類違規(guī)行為的懲處力度，嚴(yán)厲打擊非法占地和圈地行為，避免地方政府為了 獲取短期利益而擅自進(jìn)行土地交易，對(duì)于超出規(guī)定期限而未能開發(fā)的土地，政府 部門應(yīng)及時(shí)予以回收。以此打擊開發(fā)商圈地和炒地行為，從源頭上遏制貪腐行為 和不正之風(fēng)。與此同時(shí)，政府部門也應(yīng)通過對(duì)土地資源供應(yīng)政策的調(diào)整來抑制商品房的不合理上漲，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際需求，進(jìn)行土地資源的合理供應(yīng)，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)招標(biāo)制度，以便對(duì)土地資源進(jìn)行有效控制。

（三）土地改革

在目前征地成本快速上升、多數(shù)地區(qū)征地指標(biāo)已提前用完的情況下，要增加 土地供應(yīng)，只有在城市存量土地內(nèi)部和農(nóng)村建設(shè)用地上進(jìn)行改革和突破，土地制度改革已經(jīng)箭在弦上。具體可以分為以下幾個(gè)方面。

（一）盤活城市：城市存量低效土地再利用。盤活城市存量用地主要是提高出讓土地容積率和低效工業(yè)用地再利用。若每年能將存量工業(yè)倉儲(chǔ)用地中1%的低效利用部分釋放為居住用地，則每年可增加居住用地供應(yīng)量8 億平，相當(dāng)于每年的居住用地出讓量增加50%，具有舉得空間;若未來用途管制政策出現(xiàn)放松，鼓勵(lì)盤活城市中的存量低效用地，一方面，擁有較多閑置城市工業(yè)用地或城中村項(xiàng)目儲(chǔ)備的上市公司將可能受益，另一方面，積極參與老舊工業(yè)區(qū)或城中村改造，且具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)或優(yōu)勢、可能異地復(fù)制的公司也將受益。

（二）釋放增量：農(nóng)村集體建設(shè)用地，特別是宅基地全面入市。推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地可以釋放巨大的土地紅利：若農(nóng)村人均用地面積降低到200平，則可新增建設(shè)用地556 億平，是2012年全國土地出讓面積的17倍;過去中央和地方對(duì)于宅基地入市顧慮較多，但新形勢下改革契機(jī)正在出現(xiàn)：一方面是，二三產(chǎn)業(yè)成為主要就業(yè)部門，農(nóng)民對(duì)土地需求大大降低，盤活農(nóng)村資源實(shí)現(xiàn)就地市民化是當(dāng)前農(nóng)民工主要訴求;另一方面，土地財(cái)政給地方政府帶來的收益正逐漸下降，而一線城市尤其突出;土地制度改革將沿著兩條路徑展開：①放寬用途管制，把一部分低效利用的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍＂谠试S集體建設(shè)用地，特別是宅基地全面入市流轉(zhuǎn)。將增加行業(yè)長期土地供應(yīng)。

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