完成和中建地產(chǎn)耗時(shí)兩年多的內(nèi)部資源整合后，中海將迎來一場(chǎng)更為復(fù)雜的整合，這一次整合的對(duì)象是同為央企的中信。其3月中旬宣布并購(gòu)中信集團(tuán)旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，交易對(duì)價(jià)為310億元，涉及總資產(chǎn)逾千億元。

“誰找誰，這是自由戀愛！一個(gè)巴掌拍不響，雙方都有意愿，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，”中海董事局主席郝建民這樣解釋此次整合的初衷。這筆交易也并非簡(jiǎn)單的單向收購(gòu)，而是雙方的資源互換，難度之大讓外界捏一把汗。

隨之而來的，還有中海和中信內(nèi)部龐雜的利益整合，以及中信地產(chǎn)部分員工何去何從等問題也隨之浮出水面。近日，中信地產(chǎn)員工發(fā)表公開信，直言“焦慮感倍增”。

中海的生意

3月18日下午，在中海地產(chǎn)香港2015全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，媒體的關(guān)注點(diǎn)紛紛落在了剛剛宣布的中海、中信整合上。盡管郝建民多次表示合作細(xì)節(jié)暫時(shí)無法解答，但現(xiàn)場(chǎng)媒體仍然緊追不舍。

如此龐大的資產(chǎn)，郝建民顯然十分期待。和恒大等大地主相比，在一線房企中，中海的土地儲(chǔ)備最少。截至2015年底，中海地產(chǎn)土儲(chǔ)4144萬平方米，僅在數(shù)字字面上看，這在7家千億房企中屬于墊底水平。

即使加上中海宏洋1093萬平方米的土儲(chǔ)，中海才能稍微與萬科5477萬平方米的土儲(chǔ)水平打個(gè)平手，與恒大、碧桂園的1億平方米以上的土儲(chǔ)量相差甚多。

如此單交易完成，中海的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)一半以上。

一名熟悉中海的機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，中海早期進(jìn)入的幾個(gè)大城市項(xiàng)目越來越少，一些城市甚至陷入了單盤運(yùn)營(yíng)的階段。其原因正是中海的投資決策過度集中，總部不愿意放權(quán)，不像萬科那樣“讓聽得見炮火的人去指揮戰(zhàn)斗”。

從這個(gè)角度而言，中海并購(gòu)中信資產(chǎn)絕對(duì)是個(gè)劃算的事。本次收購(gòu)的資產(chǎn)包，共涉及25個(gè)城市，約2400萬平方米土地儲(chǔ)備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個(gè)城市的土地儲(chǔ)備約1800萬平方米，占整體的75%。

“此次收購(gòu)中信股份旗下資產(chǎn)是否劃算，關(guān)鍵還得看中信股份手中到底有哪些地產(chǎn)資源?！笨硕鹧芯恐行难芯繂T房玲說，中信旗下 2400 萬平米的資產(chǎn)中，有很多位于一線城市北上廣深，尤其是上海土儲(chǔ)的注入對(duì)于中海來說很及時(shí)。

“本次資產(chǎn)包打包的不是全部的地產(chǎn)項(xiàng)目，有一些可能歷史比較復(fù)雜，會(huì)轉(zhuǎn)接給中信旗下其他子公司，怎么做要看后面的安排了。”中信一名內(nèi)部人士告訴記者?！爸行艜?huì)保留旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成立一個(gè)城市投資團(tuán)進(jìn)行開發(fā)。”交易完成后，中信也將從中海獲得部分商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)。這一城投公司，將由中信集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王炯擔(dān)任董事長(zhǎng)。中信泰富地產(chǎn)總經(jīng)理劉勇將擔(dān)任總裁，負(fù)責(zé)日常管理。

一直以來，中信對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展十分重視，中信泰富以商業(yè)開發(fā)為主，擁有位于上海、香港、寧波、無錫、萬寧等城市核心區(qū)域的項(xiàng)目。不過，上述中信人士表示對(duì)公司決策不理解，“我實(shí)在理解不了，為什么要以商業(yè)為主打，很多公司在轉(zhuǎn)型商業(yè)的過程中都出現(xiàn)了問題，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫也不小?！?/p>

郝建民近日表示，如果相關(guān)部門的流程等工作順利，預(yù)計(jì)交易可以在五六個(gè)月之內(nèi)完成，最保守估計(jì)，預(yù)計(jì)年內(nèi)可以完成。交易完成之后，中信將持有中海地產(chǎn)10%的股權(quán)，成為其第二大股東，僅次于中國(guó)海外集團(tuán)的51%。中信將在中海地產(chǎn)的董事會(huì)享有一名非執(zhí)行董事的席位。

“資產(chǎn)包沒有好壞，都是資源，怎么做，去體現(xiàn)它的價(jià)值這才是重點(diǎn)。凡是我們?cè)诮?jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，就不會(huì)成為我們的負(fù)擔(dān)?！焙陆癖硎尽?/p>

錯(cuò)失的機(jī)會(huì)

中信選擇將住宅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)手給中海，雖然引得一片唏噓，但外界也并不驚訝。

在房地產(chǎn)行業(yè)，中信、招商、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司的母集團(tuán)極為強(qiáng)大，擁有豐富的金融體系和產(chǎn)業(yè)鏈資源，先天資源優(yōu)厚?！爸行诺南忍熨Y源甚至比招商、華潤(rùn)還好?！碧m德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，但是因?yàn)榈禺a(chǎn)主體設(shè)置亂，內(nèi)部爭(zhēng)斗等原因，導(dǎo)致中信資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，利潤(rùn)貢獻(xiàn)小。

中信地產(chǎn)至今還是行業(yè)內(nèi)的三四線企業(yè)。在克而瑞發(fā)布的《2015年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》中，中信地產(chǎn)以231.3億排名41位。中信泰富的數(shù)據(jù)不詳，但行業(yè)普遍測(cè)算每年約數(shù)十億。也就是說，2015年，中信地產(chǎn)及中信泰富地產(chǎn)的銷售額估計(jì)在300億元上下。

作為地產(chǎn)行業(yè)的先行者，早在1979年中信集團(tuán)創(chuàng)辦初期，就已有房地產(chǎn)部這一雛形。創(chuàng)始人榮毅仁忙于實(shí)業(yè)而對(duì)中信房地產(chǎn)未予重視，前董事長(zhǎng)王軍時(shí)代又耽于“金融雁陣”而無暇顧及，中信房地產(chǎn)始終沒有達(dá)到與中信集團(tuán)背景相匹配的市場(chǎng)地位。

隨著后來萬科、金地、SOHO中國(guó)等房企名氣大振，2001年11月，王軍召開中信集團(tuán)首次房地產(chǎn)座談會(huì)，要求整合中信集團(tuán)內(nèi)部資源，讓中信房地產(chǎn)業(yè)務(wù)騰飛。但直到2005年中信銀行改革上市的階段性目標(biāo)達(dá)成后，王軍才重新開始整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，中信集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)三分天下的格局：中信房地產(chǎn)、中信華南集團(tuán)公司和中信深圳集團(tuán)公司，這些公司旗下還各設(shè)有多家子公司，各大公司占山為王，各自為戰(zhàn)。

直至2007歲末，中信系統(tǒng)所有房地產(chǎn)公司及項(xiàng)目歸一到中信地產(chǎn)旗下。中信地產(chǎn)作為集團(tuán)內(nèi)地業(yè)務(wù)的代言公司，注冊(cè)資本高達(dá)60億元。但同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題并未就此結(jié)束。

中信泰富是中信的另一大地產(chǎn)品牌。早在1990年，中信集團(tuán)在香港收購(gòu)的上市公司泰富發(fā)展（后更名為“中信泰富”），在香港、海南、長(zhǎng)三角等地同樣有不少地產(chǎn)資產(chǎn)包。

此后，中信一直在醞釀中信地產(chǎn)與中信泰富的整合，以解決集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題，然而事與愿違。

2014年4月16日，通過注資中信泰富，中信集團(tuán)在香港整體上市的計(jì)劃最終落槌。這樁高達(dá)2269億元的巨無霸收購(gòu)方案，注入資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等一長(zhǎng)串名單。當(dāng)年8月，中信泰富更名為中信股份。

盡管中信地產(chǎn)、中信泰富均被納入中信股份上市平臺(tái)，但二者的整合重組目標(biāo)依然沒有實(shí)現(xiàn)。對(duì)于兩家公司為何整合不起來，去年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，王炯說：“目前存在問題是，兩家公司模式和會(huì)計(jì)制度等都有不同，例如中信泰富地產(chǎn)屬于外資公司，外資要在國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)資本金要百分之百。兩家公司整合過程還需要一段時(shí)間。”

不過，納入到同一上市公司，原則上難度不算太大，但央企的資產(chǎn)整合難度往往并不因價(jià)格或股權(quán)架構(gòu)，集團(tuán)內(nèi)部不同的管理人和利益主體紛爭(zhēng)，或許才是難題所在。

近幾年，國(guó)企兼并重組山雨欲來。住建部定調(diào)的2016年工作重點(diǎn)，包括房地產(chǎn)去庫(kù)存和促進(jìn)房企兼并重組。作為老牌央企，中信橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等60多個(gè)領(lǐng)域，但旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力，這是地產(chǎn)業(yè)務(wù)被“賣掉”的戰(zhàn)略考慮原因。2015年，中信房地產(chǎn)收入275.28億港元，同比下降8%。

在住宅業(yè)務(wù)注入中海后，中信將專注于做一級(jí)土地開發(fā)以及城市綜合體開發(fā)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在核心城市的存量運(yùn)營(yíng)，定位于城市運(yùn)營(yíng)商。

內(nèi)部利益紛爭(zhēng)怎么破

整合在即，中信內(nèi)部浮動(dòng)著不安的氣氛。3月下旬，網(wǎng)上流出一份《中信地產(chǎn)員工致中信集團(tuán)的公開信》，直言中信內(nèi)部員工的焦慮。

3月下旬，一封《中信地產(chǎn)員工致中信集團(tuán)的公開信》在網(wǎng)上流傳，該員工在信中說，“從3月14日正式宣布中海收購(gòu)中信地產(chǎn)至今，集團(tuán)一直未給地產(chǎn)員工明確、妥善的安置方案，員工在公司層面獲取不到直接、有效、準(zhǔn)確的一手信息，導(dǎo)致員工沒有方向，沒有方案，焦慮感倍增。”

“員工怎么安置在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)還沒拿出方案來，大家也一直在聊，后面成立的城市投資集團(tuán)，會(huì)優(yōu)先安排中信地產(chǎn)的員工?！鄙鲜鲋行湃耸勘硎?，很多事我也是聽同事說的，目前沒法證實(shí)。

不過，多數(shù)中信地產(chǎn)員工何去何從仍未見中信的詳細(xì)安排。郝建民此前在業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)稱，對(duì)于人員安排問題中海高層是非常重視的，目前還沒有具體措施，未來一定可達(dá)成共識(shí)。

王炯近日也表示，員工問題，中海方面也表示中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中對(duì)應(yīng)的員工都可以接受。在其看來，人員的流動(dòng)也是雙向的，比如說待遇問題，這些方面都可能影響他們的選擇。集團(tuán)會(huì)妥善安排中信地產(chǎn)員工的去向，甚至可以安排到新的平臺(tái)。

中信員工的憂慮不無道理。兩家企業(yè)的整合有多難，可以從中海與中建地產(chǎn)的整合之中窺見一些端倪。對(duì)于有著地產(chǎn)界“黃埔軍?！敝Q的中海而言，中海地產(chǎn)之前與中建地產(chǎn)涉及338億元的內(nèi)部整合事項(xiàng)，耗時(shí)就長(zhǎng)達(dá)兩年多，直到今年1月才完成最后的人事整合。

而這場(chǎng)龐大資產(chǎn)整合的背后，還伴隨著劇烈的人事紛爭(zhēng)、管理架構(gòu)改革等諸多大事，包括原中海地產(chǎn)副總裁、營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)曲詠海，中海宏洋助理總裁范逸汀，執(zhí)行董事郭勇及闞洪波等數(shù)位中海地產(chǎn)高管均已去職。

2016年1月，原中海地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁陳誼的離職更被外界解讀為“公司同步進(jìn)行的組織架構(gòu)與管理決策調(diào)整引發(fā)的人事擠對(duì)”。有接近中建的消息人士對(duì)媒體透露，原中建地產(chǎn)并入中海地產(chǎn)的員工，因得不到施展空間，大部分在過去兩年已經(jīng)離職。

而這樣“平穩(wěn)過渡”的前提是，中海和中建同出一系，并且中海增加了兩年的托管期，提供了充足的磨合期。中建內(nèi)部整合尚且如此，與中信之間超過千億資產(chǎn)的龐大整合難度，勢(shì)必將更大于和中建地產(chǎn)的整合。

“中海、中信兩者體量均較大，且存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，資源整合工程量大，給重組帶來了難度?！敝型额檰柗康禺a(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛稱，中信內(nèi)部重組至今沒有取得突破性的進(jìn)展，而中海收購(gòu)中建后內(nèi)部也在整合之中，中海必然需要更長(zhǎng)的時(shí)間、更多的精力去梳理整合。

不過，郝建民則表示有信心，他對(duì)外稱，中信和中海同宗同源，在公司文化方面也有很多相似的地方，是可以互相融合的。在他看來，以前的人事變動(dòng)，屬于正常的流動(dòng)，“一個(gè)企業(yè)的發(fā)展不要因?yàn)橐粌蓚€(gè)人的變動(dòng)，而帶來巨大的變化和影響?！?/p>

重組后仍難超越萬科

近日，業(yè)內(nèi)對(duì)于“中海完成整合后將趕超萬科成為‘地產(chǎn)一哥’”的言論甚囂塵上。

自去年以來，大型房企之間的并購(gòu)重組正在持續(xù)上演，招商地產(chǎn)因母公司資產(chǎn)注入變身招商蛇口，金豐投資重組交易完成后，綠地的市值也進(jìn)一步飆升，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的重組也在進(jìn)一步推進(jìn)中。

“盡管中海凈利潤(rùn)依然領(lǐng)先于行業(yè)，但利潤(rùn)率領(lǐng)先的幅度也在逐步收窄?！鄙鲜鍪煜ぶ泻５臋C(jī)構(gòu)人士表示，更重要的是，中海最近幾年來積累的負(fù)面效應(yīng)開始逐漸顯現(xiàn)。從管理跨度上來說，現(xiàn)在的萬科幾乎妥妥相當(dāng)于兩個(gè)中海。幾年的時(shí)間，曾經(jīng)的比肩者如今規(guī)模相差幾近一半。

2015年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額約1806億港元（合約人民幣1515億元），在全國(guó)房企中排名第五。而萬科在2015年實(shí)現(xiàn)的銷售額創(chuàng)下了行業(yè)新高，達(dá)人民幣2614億元。這意味著，中海地產(chǎn)與萬科之間的年銷售規(guī)模差距超過1000億元。

易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，從兩家企業(yè)這些年的發(fā)展歷程以及具體合作的項(xiàng)目來看，成為第一的可能性比較小，甚至今年達(dá)到2000億元都很難。因?yàn)閺膬杉夜镜钠髽I(yè)基因來看，公司的組織架構(gòu)和人員組合要實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)并不容易。

中海發(fā)布的目標(biāo)仍然保守。3月18日，郝建民審慎提及年度銷售目標(biāo)：不考慮并購(gòu)中信的影響，中海2016年的目標(biāo)是銷售額1850億港元，同比增長(zhǎng)2.4%。

“收購(gòu)中信的效果短期內(nèi)也無法體現(xiàn)在賬面上，因?yàn)檫@次收購(gòu)需要中信內(nèi)部先進(jìn)行整合，理順之后再將相應(yīng)資產(chǎn)剝離給中海，這期間有一個(gè)過渡期?！狈苛岜硎?。

值得注意的是，中信在三四線城市土儲(chǔ)占比近半，這將考驗(yàn)中海接下來的周轉(zhuǎn)速度，在與中建地產(chǎn)的整合中，中海獲得了濰坊、淄博的兩個(gè)大盤項(xiàng)目，總建面超過300萬平方米。這也將會(huì)拉長(zhǎng)中海整體土地消化周期。此外，中信在海南、江西、四川等地的大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也并非中海所擅長(zhǎng)的。

有房地產(chǎn)人士建議，中海應(yīng)充分利用中信在金融、制造業(yè)、能源等行業(yè)方面的資源優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)在一二線城市的業(yè)務(wù)布局，再次揚(yáng)帆起航。