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        高房價(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

        2016-04-29 00:00:00張文珺
        中國房地產(chǎn)業(yè)·下旬 2016年11期

        [摘要]近年來,隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和城市化的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)也在迅速發(fā)展并成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的一部分。房地產(chǎn)業(yè)在飛快發(fā)展的同時(shí),房價(jià)的增長也成為人們?nèi)找骊P(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)金融行業(yè)在面對(duì)更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)的同時(shí),也面臨著巨大的競爭力和金融風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有關(guān)鍵的作用。本文立足于在當(dāng)今房價(jià)持續(xù)高漲不下的現(xiàn)狀下,探究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),并就現(xiàn)狀問題提出相關(guān)的有效應(yīng)對(duì)措施。

        [關(guān)鍵詞]高房價(jià);房地產(chǎn)金融;風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)措施

        1、引言

        隨著改革開放的不斷加深加快,我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,城市化建設(shè)不斷推進(jìn)。在人們的物質(zhì)文化需求不斷增長的同時(shí),近幾年來的房價(jià)也在持續(xù)不斷地增長,呈現(xiàn)出各地房價(jià)高的現(xiàn)狀。自2005年以來,雖然中央不斷出臺(tái)相關(guān)房價(jià)調(diào)控政策,我國的房價(jià)還是一路高升。目前北上廣這樣的一線城市房價(jià)已經(jīng)達(dá)到極高,一些中小城市雖然房價(jià)較低,但增長速度依舊很快。據(jù)可靠統(tǒng)計(jì),2015年全國商品房平均單價(jià)為6793元,平方米,而在北京這樣的一線城市則達(dá)到40168元/平方米。這樣的房價(jià)讓很多人望而卻步。

        房地產(chǎn)金融主要是指購買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場交易等房地產(chǎn)活動(dòng)中的各種資金的運(yùn)轉(zhuǎn)和交易活動(dòng)。包括房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌集和資金貸放。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司的金融資產(chǎn)在未來時(shí)期內(nèi)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)和各種損失。房地產(chǎn)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),金融風(fēng)險(xiǎn)的防范和應(yīng)對(duì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

        2、高房價(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

        2.1信貸和欺詐風(fēng)險(xiǎn)

        房價(jià)的高漲已經(jīng)超出了一些人的經(jīng)濟(jì)承受能力,越來越多的人成為“房奴”,很多人為了買房去銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì),12年以來,我國居民房貸爆發(fā)式增長,月均新增額從11年的693億上升至16年上半年的月均3933億,增長率達(dá)到七倍左右,而居民的收入增長僅在一倍左右,居民貸款杠桿率已經(jīng)達(dá)到新高。一方面。雖然目前我國人民銀行已經(jīng)建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī)制,但是并不能完善地對(duì)借款人進(jìn)行評(píng)估,這樣就會(huì)使得某些人有機(jī)可乘,造假隱瞞等現(xiàn)象也不是個(gè)例。另外,借款人的經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)問題就無法按時(shí)向銀行還款,就會(huì)使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)增多;另一方面借款人可能會(huì)根據(jù)資金利率的變化提前還款給銀行,打亂信貸規(guī)則,降低了銀行的預(yù)期資金回收量,加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。

        2.2市場風(fēng)險(xiǎn)

        由于房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和國家相關(guān)宏觀政策的調(diào)控,房地產(chǎn)的市場投資過熱,這樣就導(dǎo)致了過高的市場風(fēng)險(xiǎn),一旦投資泡沫不成功,就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的急劇下降,房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也會(huì)加重,加重了房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn);目前房地產(chǎn)處于通貨膨脹的現(xiàn)狀,據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年1-4月份,我國商品房銷售面積達(dá)到3.60億平方米,同比增長36.5%,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到2.54億,同比增長7.2%。我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)圈地后無錢建樓、建房后無人購買的現(xiàn)狀,供大于求,樓盤滯銷,資金無法回籠,貸款周期變長,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的金融風(fēng)險(xiǎn),甚至企業(yè)的倒閉。

        2.3政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

        由于房價(jià)的高漲在很大程度上影響了我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,政府出臺(tái)一系列的房價(jià)宏觀調(diào)控政策。政策的各項(xiàng)調(diào)控都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融很大的風(fēng)險(xiǎn),很多政策是限制房價(jià)的升高,限制房地產(chǎn)高價(jià)交易,造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,金融風(fēng)險(xiǎn)增加;相關(guān)政策還限制了房地產(chǎn)企業(yè)的買地和買低價(jià)格以打擊相關(guān)違規(guī)不法買地情況,這樣就會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

        3、高房價(jià)背景下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

        3.1拓寬房地產(chǎn)融資渠道,建立風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警體系

        目前我國房地產(chǎn)資金的來源渠道主要是銀行的貸款,這樣的融資渠道過于單一,而且集中加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道,例如建立房地產(chǎn)開發(fā)融資市場、房地產(chǎn)資金證券化、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押市場化等。建立房地產(chǎn)融資新渠道,能夠從根本上防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警應(yīng)對(duì)措施,盡量減少金融風(fēng)險(xiǎn)損失。

        3.2完善信貸評(píng)測體系

        隨著居民房地產(chǎn)杠桿率的不斷刷高,信貸欺詐風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象也越來越多。銀行要建立完善的信用評(píng)價(jià)體系,對(duì)貸款人的貸款資格、相關(guān)資料、信用記錄和還款能力進(jìn)行嚴(yán)格的審查,還應(yīng)該對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目可行性和可靠性進(jìn)行分析。同時(shí)銀行還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)督和分析,及時(shí)把握風(fēng)險(xiǎn)因素并做出應(yīng)對(duì)措施,降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

        3.3加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控和落實(shí)

        政府應(yīng)該就我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀,結(jié)合國外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),制定相關(guān)調(diào)控政策,引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)高效有序競爭,建立有效地政策措施,嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)違規(guī)行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)督和落實(shí)力度,及時(shí)調(diào)查和分析,及時(shí)遏制房地產(chǎn)不法違規(guī)行為,有效干預(yù)房地產(chǎn)市場,防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

        結(jié)語:

        房地產(chǎn)金融是金融行業(yè)的重要組成部分,更是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定不僅對(duì)金融行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展具有重要意義,更是對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長具有重要作用。在高房價(jià)的大背景下,政府和房地產(chǎn)行業(yè)都要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),并用正確的相關(guān)措施防范和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

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