[摘要]中國的房地產(chǎn)市場自1998年住房體制進行革新之后，發(fā)展迅猛，在一段時期內(nèi)作為國內(nèi)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動其他相關行業(yè)的發(fā)展，但現(xiàn)在房價上升的速度已明顯超出了一般居民的收入水平，也造成了大量的社會問題。政府不斷出臺相關調(diào)控政策，但是房價卻居高不下，甚至越調(diào)越高。對此，文章對我國的房價泡沫產(chǎn)生原因進行分析研究，對我國近幾年實施的調(diào)控政策與效果進行解析，給出針對性的建議。

[關鍵詞]房地產(chǎn)；泡沫；調(diào)控政策；研究

1、房地產(chǎn)泡沫簡述

自我國開始改革開放進入市場經(jīng)濟之后，房產(chǎn)市場開始由沉寂轉向繁榮，03年之后房價不斷飆升，尤其在近十年的時候還曾經(jīng)經(jīng)歷了一年中房價高速增長，這樣的環(huán)境恰恰是滋生泡沫的最好的溫床。房地產(chǎn)泡沫從經(jīng)濟學的角度來定義就是房屋的售賣價格遠遠超過了其原有的使用價值，并且長期的不合理的向上發(fā)展，從而使房市經(jīng)濟出現(xiàn)不健康發(fā)展的一種現(xiàn)象。而市場價格遠高于均衡價格，則會導致供求關系嚴重失衡，就如同海市蜃樓一般。在漢語字典的字面含義則是市場中的購房投機者在購房時進行的炒作使房價與其真實價值發(fā)生大的差別，房價不斷升高，造成虛假的房產(chǎn)市場的繁榮。而房價中那超過了正常價格的部分即為泡沫。

當然，形成泡沫一定要有載體的存在，預期的虛擬市場與相對稀缺的土地資源便是房價泡沫的最好載體。正是土地有著稀缺與不可流動的特點，才使泡沫很容易發(fā)生在房產(chǎn)市場業(yè)。

2、房地產(chǎn)泡沫的原因解析

2.1制度原因

2.1.1國家保障性住房制度不夠完善

我國房產(chǎn)市場進入市場化之前，國家進行的是分配住房制度。從98年住房市場化改革后，商品房才開始出現(xiàn)，但購房需求作為居民生活需求的剛需部分在生活中是必不可少的。正是由于這種特性，導致了的大量投機者的出現(xiàn)，資金的炒作，更是放大了房價泡沫的程度。造成普通老百姓購房難，房價普遍過高，也更會引發(fā)其他的一連串的社會問題，因此創(chuàng)立完備的保障性住房是一個很好的應對方法。

我國現(xiàn)在還沒有一套完備的保障性住房制度，經(jīng)濟適用房，廉租房的建設十分落后。雖然現(xiàn)在有不少城市已經(jīng)建了一些廉租房，經(jīng)濟適用房等，但是由于標準不明確.保障性住房的覆蓋范圍很窄。低保對象的選擇也很模糊，實施過程不公開化，產(chǎn)生了許多暗箱操作與權利控房，低收入百姓的居住問題仍然很多沒有解決。

2.1.2地方政府分稅制度

自94年中央制定分稅制后，地方稅源很多被收歸中央。地方政府要快速大量的增加稅收最有效的辦法就是賣地。這導致了地方財政收入嚴重依賴于房產(chǎn)市場與土地交易市場，而政府的炒高地價行為就導致了開發(fā)商成本上升，這些成本反映到房價上最后還是由購房消費者買單。

2.1.3政府的考核機制

以往中央一直將GDP.財政稅收增長作為判斷地方政府業(yè)績的重要一環(huán)。而地方官員為了提高業(yè)績與得到位置提拔，往往會沖動的大量建設大型工程與大型市政建設，這種不切實際的做法必然引發(fā)市場的失衡。尤其是地方官員將土地出讓收入投入市政后可以創(chuàng)造業(yè)績，所以他們想方設法提高低價，開發(fā)市場，而最終這些都造而最終這些都造成房價的飆升。

2.2社會人文原因

2.2.1非剛需的炒房行為

房價泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展與市場中的投機人士有很大的關聯(lián)。甚至有人為了炒房，向銀行抵押自己已買好的房子，得到貸款后轉向新的熱點房，期望房價大幅升高然后迅速出手賺取差價和高額利潤。這些人與以炒股為生的股蟲一樣，不愿意靠自己踏實勞動與實業(yè)發(fā)展賺錢致富，一天琢磨找哪個行業(yè)的漏洞或鉆市場的空子突然暴富，于是一來二往大量資金涌向房產(chǎn)市場，大量積聚迅速增多，最后導致泡沫不斷變大。

2.2.2傳統(tǒng)文化造成的盲目跟風

我國有著2000多年的家庭情結，房子作為家的載體可謂是主要矛盾的最主要構成，其地位不可替代。在最近十年間，幾乎95%以上的婚姻都建立在房子的基礎上，有房結婚，無房無婚，這與國外有著很大區(qū)別。據(jù)不完全統(tǒng)計，美國90后里有41%的人選擇租房居住，80后里有29%的人選擇租房居住，在中國這一比例遠小于歐美國家。中國人都覺得擁有屬于自己的房子，才有幸福和安全感，這樣無疑成為房價泡沫孕育成長的根源。

2.3市場供求的促成原因

2.3.1消費者的誤判

消費者的預期判斷是指購房消費者以自己了解的房價信息為基礎，結合自己的知識水平和生活經(jīng)驗，在思考后判斷房價未來的變化。往往這個判斷決定最后是否購房。

由于近十年來我國房價一直處于上升的態(tài)勢，從社會輿論口口相傳的信息中，房價從沒有下跌過。這就導致了消費者認為越早買房越好，形成了一個較高的預期，促進了房價泡沫的增長。

2.3.2貨幣金融環(huán)境的寬松

任何行業(yè)泡沫存在的背后，往往都有著寬松的貨幣經(jīng)濟環(huán)境，在08年與12年經(jīng)濟危機的沖擊下，各國政府都制定了寬松的貨幣政策。隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，我國與世界經(jīng)濟聯(lián)系愈發(fā)緊密。我國也投入了大量資金刺激消費，出臺了很多寬松政策。

投機行為需要資金支持，炒房更是如此。近幾年來，我國廣義貨幣量年均保持17.9%的增長率，信貸程度及比重不斷增加。雖然促進了經(jīng)濟的發(fā)展，但也為房價泡沫埋下了隱患。

2.3.3土地成本價格的提升

茌1992年之前，我國土地出讓金在減掉業(yè)務費后全部要上繳國家財政，92年財政部對此進行了改革，規(guī)定5%上繳財政，其余的地方政府有權處理。這種變化大大刺激了地方管理者對出讓金的提升做法。01年時，土地出讓金約占地方中財政的16%，到06年時已占到41.9%。2010年我國政府對房地產(chǎn)進行了兩次大的政策控制，這一比例竟上升到76.6%。這反映出土地財政幾乎占據(jù)了地方財政的稅源與收入的主要部分。這種土地專營市場化使得土地成本急速上升，也就使得房價快速升高。

3、我國實施的調(diào)控政策及效果解析

本章著重分析2012-2016年這幾年來我國調(diào)控房產(chǎn)市場的相關政策。

從表1中看到2012年是調(diào)控與政策放松并行的一年，在房產(chǎn)市場低迷的城市進行政策刺激，在上海，珠海等樓市火爆的城市進行調(diào)控。

根據(jù)表2可以分析出2013政策里“調(diào)控”字眼消失，行業(yè)政策面走向平緩，全國商品房銷售規(guī)模不斷增高，成交突破千萬平米，全國一手房價格較前期點上漲10%，很多城市房價漲幅已超控制目標。

根據(jù)表3可以分析出2013年高庫存壓力下各地陸續(xù)放開限購，差別化信貸適時微調(diào)應對需求變化，各地加大公積金、財稅支持力度，綱領性規(guī)劃文件出臺，不動產(chǎn)登記加快筑底。這些都反應了過去十多年，全國抑制需求為首，增加供應為輔的政策正在變化。

根據(jù)表4可以分析出2015影響：房地產(chǎn)寬松政策頻頻出臺，“二套房首付降至4成”，“營業(yè)稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”。這些新政都明顯看出房地產(chǎn)的小陽春到來了。房地產(chǎn)政策的不斷出臺刺激，顯示中國政府對樓市調(diào)控由限購從嚴，到政策支持的轉變。

2016年實行的樓市新政：陸續(xù)出臺了降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)政策。因為政策的刺激，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)火熱勢頭。制定購房補貼政策，鼓勵進城上學、結婚、養(yǎng)老的農(nóng)民工在城市購房；鼓勵個人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房：部分城市相繼出臺限購政策穩(wěn)定樓市。

分析可知，2016年房地產(chǎn)的最新政策是親民化的，對去庫存應該會有很好的推動作用。但最終效果如何，還有待觀察市場氛圍和政策的落實程度，但不太可能出現(xiàn)強烈的市場反轉。

4、針對性建議

4.1繼續(xù)施行16年的限購和促銷共舉政策

從16年的調(diào)控效果看，目前的政策是比較符合我國國情的。對于全國整體上的房地產(chǎn)開發(fā)過剩，具體說來還是有著很大的去庫存壓力。但個別城市在實施寬松政策時，極易引發(fā)非理性房價上漲，所以比較合理的措施是限購促銷并存。

4.2取消GDP與房產(chǎn)業(yè)收入掛鉤

從90年代商品房正式出現(xiàn)以來，在這方面的稅收一直是地方當局GDP業(yè)績重要的構成部分。在這種GDP至上的利害驅使下，地方當局與開發(fā)商都會想要從中得到收益，發(fā)展自己。因此，要想抑制房價泡沫的繼續(xù)發(fā)展，就必須消除房產(chǎn)業(yè)與地方當局業(yè)績的捆綁。解決了GDP業(yè)績主義，政府可以更加放開制定適合當?shù)氐暮侠砘摺?/p>

4.3學習其他發(fā)達國家經(jīng)驗，完備保障型建房制度

以新加坡為例，人多地少經(jīng)濟發(fā)達是它的城市特征。然而它的房產(chǎn)市場確是亞洲發(fā)展最健康的市場，因為它首創(chuàng)了與其他國家迥然相異的公共住房制度，80%的新加坡居民居住在公共住房里，這點值得我們學習，所以增加保障性住房供給是一項長遠目標。

4.4繼續(xù)深化房產(chǎn)稅制改革

在我國當今的大環(huán)境下，房產(chǎn)稅的深化改革是對減小貧富差距的不公平狀況有很大的益處的。建立有遞進性的房產(chǎn)稅制，可以加大投機者的炒作成本，同時對中低收入人群是一種有利的政策保護。而且房產(chǎn)稅的收入又能夠用來建設保障性住房，這樣可以實現(xiàn)讓大部分普通百姓有房可住，同時對完善我國稅收體系也有重大意義。

5、結論與展望

對于解決房地產(chǎn)泡沫問題，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場問題，更是宏觀社會政策的問題。面對房價暴漲的市場失靈，只有依靠社會政策不斷完善，在制度設計上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務空間布局進一步均等化和合理化，平衡好不同地域的不同經(jīng)濟發(fā)展水平，盡量做到讓人口在各地區(qū)之間均衡分布，從而統(tǒng)籌各地之間房產(chǎn)業(yè)的需求以做到平衡，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場失靈。