[摘要]中國的房地產(chǎn)市場自1998年住房體制進(jìn)行革新之后，發(fā)展迅猛，在一段時期內(nèi)作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但現(xiàn)在房價上升的速度已明顯超出了一般居民的收入水平，也造成了大量的社會問題。政府不斷出臺相關(guān)調(diào)控政策，但是房價卻居高不下，甚至越調(diào)越高。對此，文章對我國的房價泡沫產(chǎn)生原因進(jìn)行分析研究，對我國近幾年實施的調(diào)控政策與效果進(jìn)行解析，給出針對性的建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；泡沫；調(diào)控政策；研究

1、房地產(chǎn)泡沫簡述

自我國開始改革開放進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)之后，房產(chǎn)市場開始由沉寂轉(zhuǎn)向繁榮，03年之后房價不斷飆升，尤其在近十年的時候還曾經(jīng)經(jīng)歷了一年中房價高速增長，這樣的環(huán)境恰恰是滋生泡沫的最好的溫床。房地產(chǎn)泡沫從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定義就是房屋的售賣價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其原有的使用價值，并且長期的不合理的向上發(fā)展，從而使房市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不健康發(fā)展的一種現(xiàn)象。而市場價格遠(yuǎn)高于均衡價格，則會導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，就如同海市蜃樓一般。在漢語字典的字面含義則是市場中的購房投機者在購房時進(jìn)行的炒作使房價與其真實價值發(fā)生大的差別，房價不斷升高，造成虛假的房產(chǎn)市場的繁榮。而房價中那超過了正常價格的部分即為泡沫。

當(dāng)然，形成泡沫一定要有載體的存在，預(yù)期的虛擬市場與相對稀缺的土地資源便是房價泡沫的最好載體。正是土地有著稀缺與不可流動的特點，才使泡沫很容易發(fā)生在房產(chǎn)市場業(yè)。

2、房地產(chǎn)泡沫的原因解析

2.1制度原因

2.1.1國家保障性住房制度不夠完善

我國房產(chǎn)市場進(jìn)入市場化之前，國家進(jìn)行的是分配住房制度。從98年住房市場化改革后，商品房才開始出現(xiàn)，但購房需求作為居民生活需求的剛需部分在生活中是必不可少的。正是由于這種特性，導(dǎo)致了的大量投機者的出現(xiàn)，資金的炒作，更是放大了房價泡沫的程度。造成普通老百姓購房難，房價普遍過高，也更會引發(fā)其他的一連串的社會問題，因此創(chuàng)立完備的保障性住房是一個很好的應(yīng)對方法。

我國現(xiàn)在還沒有一套完備的保障性住房制度，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的建設(shè)十分落后。雖然現(xiàn)在有不少城市已經(jīng)建了一些廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等，但是由于標(biāo)準(zhǔn)不明確.保障性住房的覆蓋范圍很窄。低保對象的選擇也很模糊，實施過程不公開化，產(chǎn)生了許多暗箱操作與權(quán)利控房，低收入百姓的居住問題仍然很多沒有解決。

2.1.2地方政府分稅制度

自94年中央制定分稅制后，地方稅源很多被收歸中央。地方政府要快速大量的增加稅收最有效的辦法就是賣地。這導(dǎo)致了地方財政收入嚴(yán)重依賴于房產(chǎn)市場與土地交易市場，而政府的炒高地價行為就導(dǎo)致了開發(fā)商成本上升，這些成本反映到房價上最后還是由購房消費者買單。

2.1.3政府的考核機制

以往中央一直將GDP.財政稅收增長作為判斷地方政府業(yè)績的重要一環(huán)。而地方官員為了提高業(yè)績與得到位置提拔，往往會沖動的大量建設(shè)大型工程與大型市政建設(shè)，這種不切實際的做法必然引發(fā)市場的失衡。尤其是地方官員將土地出讓收入投入市政后可以創(chuàng)造業(yè)績，所以他們想方設(shè)法提高低價，開發(fā)市場，而最終這些都造而最終這些都造成房價的飆升。

2.2社會人文原因

2.2.1非剛需的炒房行為

房價泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展與市場中的投機人士有很大的關(guān)聯(lián)。甚至有人為了炒房，向銀行抵押自己已買好的房子，得到貸款后轉(zhuǎn)向新的熱點房，期望房價大幅升高然后迅速出手賺取差價和高額利潤。這些人與以炒股為生的股蟲一樣，不愿意靠自己踏實勞動與實業(yè)發(fā)展賺錢致富，一天琢磨找哪個行業(yè)的漏洞或鉆市場的空子突然暴富，于是一來二往大量資金涌向房產(chǎn)市場，大量積聚迅速增多，最后導(dǎo)致泡沫不斷變大。

2.2.2傳統(tǒng)文化造成的盲目跟風(fēng)

我國有著2000多年的家庭情結(jié)，房子作為家的載體可謂是主要矛盾的最主要構(gòu)成，其地位不可替代。在最近十年間，幾乎95%以上的婚姻都建立在房子的基礎(chǔ)上，有房結(jié)婚，無房無婚，這與國外有著很大區(qū)別。據(jù)不完全統(tǒng)計，美國90后里有41%的人選擇租房居住，80后里有29%的人選擇租房居住，在中國這一比例遠(yuǎn)小于歐美國家。中國人都覺得擁有屬于自己的房子，才有幸福和安全感，這樣無疑成為房價泡沫孕育成長的根源。

2.3市場供求的促成原因

2.3.1消費者的誤判

消費者的預(yù)期判斷是指購房消費者以自己了解的房價信息為基礎(chǔ)，結(jié)合自己的知識水平和生活經(jīng)驗，在思考后判斷房價未來的變化。往往這個判斷決定最后是否購房。

由于近十年來我國房價一直處于上升的態(tài)勢，從社會輿論口口相傳的信息中，房價從沒有下跌過。這就導(dǎo)致了消費者認(rèn)為越早買房越好，形成了一個較高的預(yù)期，促進(jìn)了房價泡沫的增長。

2.3.2貨幣金融環(huán)境的寬松

任何行業(yè)泡沫存在的背后，往往都有著寬松的貨幣經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在08年與12年經(jīng)濟(jì)危機的沖擊下，各國政府都制定了寬松的貨幣政策。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系愈發(fā)緊密。我國也投入了大量資金刺激消費，出臺了很多寬松政策。

投機行為需要資金支持，炒房更是如此。近幾年來，我國廣義貨幣量年均保持17.9%的增長率，信貸程度及比重不斷增加。雖然促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也為房價泡沫埋下了隱患。

2.3.3土地成本價格的提升

茌1992年之前，我國土地出讓金在減掉業(yè)務(wù)費后全部要上繳國家財政，92年財政部對此進(jìn)行了改革，規(guī)定5%上繳財政，其余的地方政府有權(quán)處理。這種變化大大刺激了地方管理者對出讓金的提升做法。01年時，土地出讓金約占地方中財政的16%，到06年時已占到41.9%。2010年我國政府對房地產(chǎn)進(jìn)行了兩次大的政策控制，這一比例竟上升到76.6%。這反映出土地財政幾乎占據(jù)了地方財政的稅源與收入的主要部分。這種土地專營市場化使得土地成本急速上升，也就使得房價快速升高。

3、我國實施的調(diào)控政策及效果解析

本章著重分析2012-2016年這幾年來我國調(diào)控房產(chǎn)市場的相關(guān)政策。

從表1中看到2012年是調(diào)控與政策放松并行的一年，在房產(chǎn)市場低迷的城市進(jìn)行政策刺激，在上海，珠海等樓市火爆的城市進(jìn)行調(diào)控。

根據(jù)表2可以分析出2013政策里“調(diào)控”字眼消失，行業(yè)政策面走向平緩，全國商品房銷售規(guī)模不斷增高，成交突破千萬平米，全國一手房價格較前期點上漲10%，很多城市房價漲幅已超控制目標(biāo)。

根據(jù)表3可以分析出2013年高庫存壓力下各地陸續(xù)放開限購，差別化信貸適時微調(diào)應(yīng)對需求變化，各地加大公積金、財稅支持力度，綱領(lǐng)性規(guī)劃文件出臺，不動產(chǎn)登記加快筑底。這些都反應(yīng)了過去十多年，全國抑制需求為首，增加供應(yīng)為輔的政策正在變化。

根據(jù)表4可以分析出2015影響：房地產(chǎn)寬松政策頻頻出臺，“二套房首付降至4成”，“營業(yè)稅免征期限5年改2年”，“公積金新政”。這些新政都明顯看出房地產(chǎn)的小陽春到來了。房地產(chǎn)政策的不斷出臺刺激，顯示中國政府對樓市調(diào)控由限購從嚴(yán)，到政策支持的轉(zhuǎn)變。

2016年實行的樓市新政：陸續(xù)出臺了降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)政策。因為政策的刺激，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)火熱勢頭。制定購房補貼政策，鼓勵進(jìn)城上學(xué)、結(jié)婚、養(yǎng)老的農(nóng)民工在城市購房；鼓勵個人出租房，允許商業(yè)房改租賃住房：部分城市相繼出臺限購政策穩(wěn)定樓市。

分析可知，2016年房地產(chǎn)的最新政策是親民化的，對去庫存應(yīng)該會有很好的推動作用。但最終效果如何，還有待觀察市場氛圍和政策的落實程度，但不太可能出現(xiàn)強烈的市場反轉(zhuǎn)。

4、針對性建議

4.1繼續(xù)施行16年的限購和促銷共舉政策

從16年的調(diào)控效果看，目前的政策是比較符合我國國情的。對于全國整體上的房地產(chǎn)開發(fā)過剩，具體說來還是有著很大的去庫存壓力。但個別城市在實施寬松政策時，極易引發(fā)非理性房價上漲，所以比較合理的措施是限購促銷并存。

4.2取消GDP與房產(chǎn)業(yè)收入掛鉤

從90年代商品房正式出現(xiàn)以來，在這方面的稅收一直是地方當(dāng)局GDP業(yè)績重要的構(gòu)成部分。在這種GDP至上的利害驅(qū)使下，地方當(dāng)局與開發(fā)商都會想要從中得到收益，發(fā)展自己。因此，要想抑制房價泡沫的繼續(xù)發(fā)展，就必須消除房產(chǎn)業(yè)與地方當(dāng)局業(yè)績的捆綁。解決了GDP業(yè)績主義，政府可以更加放開制定適合當(dāng)?shù)氐暮侠砘摺?/p>

4.3學(xué)習(xí)其他發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，完備保障型建房制度

以新加坡為例，人多地少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)是它的城市特征。然而它的房產(chǎn)市場確是亞洲發(fā)展最健康的市場，因為它首創(chuàng)了與其他國家迥然相異的公共住房制度，80%的新加坡居民居住在公共住房里，這點值得我們學(xué)習(xí)，所以增加保障性住房供給是一項長遠(yuǎn)目標(biāo)。

4.4繼續(xù)深化房產(chǎn)稅制改革

在我國當(dāng)今的大環(huán)境下，房產(chǎn)稅的深化改革是對減小貧富差距的不公平狀況有很大的益處的。建立有遞進(jìn)性的房產(chǎn)稅制，可以加大投機者的炒作成本，同時對中低收入人群是一種有利的政策保護(hù)。而且房產(chǎn)稅的收入又能夠用來建設(shè)保障性住房，這樣可以實現(xiàn)讓大部分普通百姓有房可住，同時對完善我國稅收體系也有重大意義。

5、結(jié)論與展望

對于解決房地產(chǎn)泡沫問題，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場問題，更是宏觀社會政策的問題。面對房價暴漲的市場失靈，只有依靠社會政策不斷完善，在制度設(shè)計上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進(jìn)一步均等化和合理化，平衡好不同地域的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，盡量做到讓人口在各地區(qū)之間均衡分布，從而統(tǒng)籌各地之間房產(chǎn)業(yè)的需求以做到平衡，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場失靈。