[摘要]自房產(chǎn)確權(quán)制度正式實(shí)施，我國城市住房制度從計(jì)劃體制轉(zhuǎn)向市場體制，開始了從公有住房到雙軌制之轉(zhuǎn)變。住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占國民經(jīng)濟(jì)總量的比率不斷加大，關(guān)聯(lián)體系產(chǎn)業(yè)極速房展，提供相當(dāng)數(shù)量的就業(yè)崗位。這一改革既解決了國家在住房建設(shè)上的財(cái)政困難，也提升了我國的建造業(yè)水平。然而自1998年以來的一系列我國實(shí)行房地產(chǎn)市場化改革以來的十多年中，房價居高不下，富者投機(jī)購房，普通居民買房困難的問題層出不窮，雖然中央一直沒有停止過宏觀調(diào)控，但是收效甚微。文章通過對我國房地產(chǎn)改革的歷程進(jìn)行分析，總結(jié)了歷次調(diào)控失利的教訓(xùn)，提出我國房地產(chǎn)改革之路徑。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；路徑依賴；改革；宏觀調(diào)控

1、引言

2010年被稱為中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之年，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，即便是在2010年，上半年15個主要城市中仍然有8個城市的漲幅超過30%，12個城市超過20%。房價上漲速度過快，房價收入比過高，投機(jī)購房過熱，這種畸形發(fā)展與社會中的主題收入人群的住房條件與住房需求形成強(qiáng)烈的反差，這種反差不但稱為了一個社會矛盾，更助長了房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)。那么，我國的房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的改革中存在哪些問題，面對這些問題應(yīng)采取何種對策？本文將從路徑依賴方面深入分析。

2、路徑依賴的定義

2.1路徑依賴的定義

路徑依賴概念最早是由美國經(jīng)濟(jì)史學(xué)家PaulA.David提出的，是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會趨勢等一旦開始進(jìn)入某一方向.容易行程慣性作用，逐步強(qiáng)化此發(fā)展趨勢.并最終固化該發(fā)展路徑。

諾思（1990）認(rèn)為，“路徑依賴是解釋社會發(fā)展及市場改革的關(guān)鍵”。制度的變遷存在著自增強(qiáng)（self-reinforcing）或正反饋（positive feedback）機(jī)制。菲爾德（Fieldl 2000）認(rèn)為，諾思的這一方法“對法律制度研究方面有巨大意義”。在社會發(fā)展的過程中，若制度的改革歷程存在路徑依賴，那么其發(fā)展方向必與其初始環(huán)境密不可分。

2.2制度變遷中的路徑依賴問題

在制度變遷中。存在報(bào)酬遞增和自我強(qiáng)化機(jī)制。這種機(jī)制使得制度變遷一旦走上某條路徑，它的既定方向就會在以后的發(fā)展中得到自我強(qiáng)化，從而形成對制度變遷軌跡的路徑依賴。諾思研究發(fā)現(xiàn)，決定制度變遷路徑的力量來自兩個方面：不完全市場和報(bào)酬遞增（increaslng returns）。當(dāng)不存在報(bào)酬遞增和完全競爭市場的時候，制度不能發(fā)揮其效用；當(dāng)存在報(bào)酬遞增和不完全市場時，制度就開始發(fā)揮其作用。

制度變遷的自我強(qiáng)化機(jī)制體現(xiàn)在四個方面：

（1）成本效應(yīng)：隨著這項(xiàng)制度的實(shí)施，目標(biāo)項(xiàng)目的單位成本下降

（2）學(xué)習(xí)效應(yīng)：由于成本效應(yīng)的發(fā)生，促使人們對這項(xiàng)制度進(jìn)行學(xué)習(xí)運(yùn)用。

（3）協(xié)調(diào)效應(yīng)。為適應(yīng)某一制度而行程的組織與相關(guān)聯(lián)的其他組織進(jìn)行互利合作組織實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)效應(yīng)。

（4）適應(yīng)性預(yù)期：當(dāng)成本效應(yīng)與學(xué)習(xí)效應(yīng)發(fā)生后，促使人們對這項(xiàng)制度產(chǎn)生認(rèn)同感，有利于制度在市場中的適應(yīng)，也減少了這項(xiàng)制度的不確定性。

3、我國房地產(chǎn)改革中的路徑依賴問題

3.1調(diào)控政策

九十年代末期，國家大力推行房地產(chǎn)市場化的改革，雖然很大程度上拉動了內(nèi)需，推動了經(jīng)濟(jì)增長，但是，由于當(dāng)時對其定義為“投資”而非“消費(fèi)”，導(dǎo)致產(chǎn)生路徑依賴問題也導(dǎo)致了后續(xù)發(fā)展中的“泡沫”問題。

2002年后，銀行開始了擴(kuò)張性貸款，民間資本大量涌入房地產(chǎn)市場，房價攀升，并開始超出部分居民的支付能力。2005，中央出臺“國八條”及“新國八條”對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，并提出加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房以及福利房所占比例，其主旨在于穩(wěn)定房價的上漲速率，而沒有實(shí)質(zhì)性的打壓其上漲的趨勢，這更強(qiáng)化了“房地產(chǎn)投資化”的路徑依賴問題。

3.2房地產(chǎn)市場

3.2.1“以賣為主”的房地產(chǎn)市場

從1998年的房地產(chǎn)業(yè)市場化改革開始，幾乎所有的房屋都是以“賣”為主，房屋出租所收稅額比房屋出售高出30%，而當(dāng)今不健全的租賃制度也從另一個側(cè)面鼓勵著傳統(tǒng)的“賣房市場”，這無疑會炒高房價，增加房地產(chǎn)投機(jī)。所以政府的調(diào)控政策應(yīng)不止側(cè)重于對房價的打壓，而應(yīng)該鼓勵買房、抑制賣房、獎勵租房，建立健全租賃市場，完善租賃市場的法律法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策。

3.2.2土地財(cái)政和GDP考核

我國的現(xiàn)行制度決定了我國土地財(cái)政的出現(xiàn)，可是這種制度的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的弊端是顯而易見的，例如，以50年的土地使用權(quán)和政府5年一換屆來比較，相當(dāng)于第一任政府多收了后面9屆政府的錢，由于這種不對等性導(dǎo)致“賣地”的必然發(fā)生，而賣地的錢從另一方面來說又直接影響到GDP的考核。地方財(cái)政對于地產(chǎn)業(yè)的依賴越來越嚴(yán)重，這使得地方政府對于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行主動性嚴(yán)重不足，反而從一定程度上激勵了他們對于房價上漲的樂見態(tài)度。

3.2.3有效供給與需求不均衡發(fā)展

2008年，受美國次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)的影響，房產(chǎn)需求縮量，導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的供求非均衡。2009年房地產(chǎn)市場觸底反彈，資金大量涌入，商品房價格非理性大漲，政府則不斷加大壓制力度，然多地房產(chǎn)價格仍無放緩之勢，北京、上海、深圳等一線城市更甚。中國房地產(chǎn)市場的價格持續(xù)上漲與供給過剩同時存在的現(xiàn)象與市場經(jīng)濟(jì)理論背道而馳。

3.2.4房價收入比過高

聯(lián)合國人居環(huán)境中心認(rèn)為較為理想的房價收入比應(yīng)不超過3。清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究研究結(jié)果表明：我國城鎮(zhèn)平均房價收入比為12.1，大型城市的房價收入比已達(dá)25.25。12.1的房價收入比意味著一個家庭在沒有任何開支的情況下至少需要12年才能買一套房，而沒有任何開支顯然是不可能的。過高的房價和不斷上漲的勢頭更激勵了人們盲目哄搶的心理，進(jìn)而使得房價收入比不斷增高，觸發(fā)了發(fā)地產(chǎn)市場的惡性路徑依賴。

3.3房地產(chǎn)稅制

一方面，由于現(xiàn)今我國房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)沒有閉合，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)不能從稅收著手對對房地產(chǎn)市場整體情況進(jìn)行宏觀把控并有效增收：另一方面，我國目前的“土地財(cái)政”政策能夠使當(dāng)屆的地方政府從大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)上獲得可觀的財(cái)政收入，由此在落實(shí)到地方政府推行房產(chǎn)稅改革的時候其難度增加，甚至造成阻礙作用；另外，我國于的土地增值稅是扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本后的增值額實(shí)行超額累進(jìn)稅率的.納稅額與增值量成正比，從理論上來說不但可以有效縮減開發(fā)商過高的利潤.優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還能很好的抑制“炒地”等投機(jī)行為。然而過高的稅率不但容易激發(fā)納稅人的逃稅行為.也抑制了土地的合理流轉(zhuǎn)。從長期實(shí)踐看來，土地增值稅的實(shí)際征收效果并不如預(yù)期.我國2001-2004年征收的土地.增值稅.分別占當(dāng)年稅收收人總額的0.068%、0.12%、0.18%和0.29，顯然沒有達(dá)到該稅種的預(yù)期結(jié)果。

3.4城市規(guī)劃

一方面，我國城市規(guī)劃方案大多沿用對房地產(chǎn)開發(fā)功能分區(qū)的原則，并且審批時間長，可操作性、流動性差。另一方面，規(guī)劃的實(shí)際執(zhí)行方—一房地產(chǎn)開發(fā)商不會參與我國的城市規(guī)劃的制定過程，這一信息不對稱的缺陷顯然也會加大規(guī)劃中各項(xiàng)措施推進(jìn)的難度。

4、解決對策

第一、資源成本特例化。土地資源的不可再生性意味著當(dāng)富有者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)越多，社會為其共同支付的自然資源成本也越大，相應(yīng)的，應(yīng)制定相關(guān)征稅條款，使其擁有的產(chǎn)權(quán)面積與支付的社會補(bǔ)償金額呈正比。所征得的補(bǔ)償金額應(yīng)用于低收入家庭的住房保障補(bǔ)貼，這樣才能夠體現(xiàn)全社會居民在土地及環(huán)境資源占有下的平等權(quán)利。

第二、住房保障可持續(xù)化。由于保障性住房的產(chǎn)權(quán)屬于公共領(lǐng)域，如果想要發(fā)展成為商品房進(jìn)行流通，所要支付的制度成本過高；如果想要單一從新建保障性住房入手解決住房保障的問題，又會給政府增加無窮的壓力，甚至達(dá)到政府無力承擔(dān)的地步。真正做到保障房的可持續(xù)化應(yīng)該使保障房的使用循環(huán)流通起來，但是由于我國保障房的使用審批政策繁瑣，強(qiáng)行退出的法律制度不完善，使得保障房源不能暢通流動。換言之，政府應(yīng)簡化準(zhǔn)入制度，完善未退出懲戒制度，進(jìn)而優(yōu)化住房保障的改革之路徑。

第三、深化住房市場二元化。所謂二元住房市場是指住房市場由公共住房和商品房共同構(gòu)成，政府強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商增加經(jīng)濟(jì)型住房在其各自開發(fā)住房開發(fā)中的比例。國務(wù)院早在九十年代初已經(jīng)就保障性住房問題提出了若干決議，要求房地產(chǎn)開發(fā)公司每年向社會提供的保障性住房比例不低于20%。但由于自身利益的驅(qū)使，往往造成所建保障房質(zhì)量低劣等問題。就此，文章認(rèn)為政府應(yīng)加大對保障性住房驗(yàn)收的監(jiān)管力度，完善保障性住房的設(shè)計(jì)規(guī)范。

第四、削減土地財(cái)政，推動房地產(chǎn)稅改。建議將中低收入人群的居住滿意度列入對政府政績考核的范圍；對土地征用，房屋拆遷的，以當(dāng)時當(dāng)?shù)厥袌鰞r格為賠償依據(jù)，并嚴(yán)厲打擊政府在征地賣地過程中的尋租行為。由此削弱地方政府在推動房價上漲時的獲利機(jī)會，推稅制改革。

第五、運(yùn)用城市總體規(guī)劃方案平衡對房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度。制定切實(shí)可行的城市規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀因素，確定開發(fā)強(qiáng)度。尤其對于規(guī)劃中涉及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、資源開發(fā)、環(huán)境保護(hù)、歷史文化保護(hù)、社會利益及公共安全等方面的內(nèi)容時，應(yīng)做好規(guī)劃中的強(qiáng)制性界定。

第六、制訂保障性住房政策年度計(jì)劃，保證各地在安排年度建設(shè)用地指標(biāo)時。優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)用地。要根據(jù)社會需求.及時調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量.增加普通商品房用地.控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地；加強(qiáng)對土地市場的監(jiān)管.制止炒地行為。注意將房地產(chǎn)市場分為高、中、低檔分別競爭才有可能在保護(hù)市場競爭機(jī)制的同時保護(hù)不同收入階層的住房權(quán)利。

結(jié)語：

近年來，在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲、居民收入差距不斷擴(kuò)大的背景下，房地產(chǎn)制度改革成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，改革開放三十余年以來，我國城鎮(zhèn)化速度加快，房地產(chǎn)逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)及支柱產(chǎn)業(yè)。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實(shí)際增長2.8%），2015年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）高達(dá)93.34。房地產(chǎn)開發(fā)雖在很大程度上促進(jìn)了社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高了人民的生活水平，但在發(fā)展過程中，由于各方各自利益的趨勢，阻礙了房地產(chǎn)市場在健康成長路徑中發(fā)展。各方利益的沖突所導(dǎo)致的不協(xié)調(diào)對城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)市場的發(fā)展還需在發(fā)展中論證，在論證中改革，才能改變其對現(xiàn)有劣勢路徑的依賴。