[摘要]為了能夠充分地利用現(xiàn)有的土地空間.拓展生存的范圍，人們越來越重視對土地空間的利用?！段餀喾ā返念C布為土地的空間使用權的明確提供了法律的依據(jù)。土地空間基本上包括了地表、地下和地上三部分的空間。獨立于土地的所有權和使用權之外的權利稱為空間使用權。我國對土地使用權的評估方法包括了成本逼近法，市場比較法，剩余計算法，收益還原法和基準地價系數(shù)修正法五種方法。通過這樣來提高土地空間的利用效益和合理地配置城市資源。

[關鍵詞]土地空間；評估；利用

隨著我國城市化進程的加快。城市人口的急劇增加導致對城市土地的需求越來越大。為了能夠更加充分地利用現(xiàn)有的土地空間.拓展生存的范圍.人們越來越重視對土地空間的利用。《物權法》的頒布為土地的空間使用權的明確提供了法律的依據(jù)。在具體的做法上要求建立起城市空間使用權的評估方式。提高土地空間的利用效益和合理地配置城市資源。

1、土地空間使用權的理解

一般我們所說的土地空間基本上包括了地表、地下和地上三部分的空間。地下的發(fā)展項目主要包括了地鐵建設、地下水道工程、地下商場和各種地下設施建設。地上的空間包括城市的立交橋建設、高層建筑項目和各種電網(wǎng)線路設施建設等等。目前在城市的建設發(fā)展中主要集中開發(fā)的是地下和地上的空間。對城市土地空間的使用權理解可以從最新的《物權法》的有關條例規(guī)定中獲得解析?！段餀喾ā窂牧⒎ǖ母叨葘Τ鞘型恋乜臻g的使用權進行了說明。城市土地空間的使用權主要是指在建設中的土地使用權和使用效力觸及的空間之外對地表下的一定范圍內的空間享有的使用權，這種權力具有排他性。城市土地使用權的范圍在《物權法》中也有一個比較明確的規(guī)定。其中對土地建設用地的使用權空間的一個規(guī)定.把土地的地表、地上和地下三大空間分別建立起了城市用地的使用權。一旦這種權利被建立起來.權利的擁有者就能夠依照法律的規(guī)定對不動產享有占有和使用的權力。

2、土地空間利用的分析

土地空間使用權豐富了土地利用的內容.能夠使土地的利用建立在一定的法律基礎.有利于明確空間的使用權利。獨立于土地的所有權和使用權之外的權利稱為空間使用權。這種空間使用權力是不動產的一部分，表現(xiàn)出四個主要特征，第一個是在這種空間的權力是獨立存在的；第二個是這種權力具有明顯的排他性；第三個是空間利用權和實際的地表使用權客體是不相重合的；第四個就是這種空間的利用權是依法取得的，受到法律保護的，其變動是需要按照法律程序進行的。在調查研究中，經過分析.發(fā)現(xiàn)這種空間利用權的獨立性在下面的幾個條件下才能夠發(fā)揮作用。首先空間利用權和土地所有權不是屬于同一主體的。一旦出現(xiàn)兩者為同一人的情況時.一般界定的權力范圍是土地的所有權人對其土地以及空間擁有支配的權力，包括空間的占有和利用都是這個權力范圍內的。從這個意義上來說，這時候的空間權力是沒有實際的價值的。只有在土地所有權之外的人對土地的空間進行開發(fā)和利用時，這種空間的使用權才能夠被建立起來。所以說這個空間權力的存在是在這樣的條件下發(fā)生作用的。其次是一旦建立起了土地使用權之后.土地的使用權和土地的所有權是有區(qū)分的。在我國的法律中.對城市土地的使用權主要是建設用地的使用權為主。但是在使用權利范圍上是沒有明確的法律規(guī)定的。在事實中主要是按照土地的用途和土地的利用方式本身來進行區(qū)分。一個基本的觀點認為.在城市土地的使用上，應該包括了地表上、下的一定范圍空間。它是作為城市空間和地上的建筑物的整體的一個項目。包括項目的設計、項目的審批和開發(fā)建設都是應該作為土地使用權的一個主要客體體現(xiàn)的，是包含在土地的使用權人的權力范圍之內的。最后的一點主要是作為空間利用權的客體應該是土地所有權人或者是土地使用權人所使用的空間之外的一個部分。這取決于土地利用權的排他性性質。這樣能夠保證客體和地表的所有權以及使用權之間不會產生重合。通過分析，我們可以了解到城市的土地空間利用權是獨立的，并且能夠依照法律建構起來的。

3、土地空間使用權的評估方法

對于土地空間使用權進行評估是土地開發(fā)利用中的一個很關鍵的部分。下面主要是進行國內外不同的土地空間使用權的評估方法的對比分析.來探討如何建立和完善土地使用權的評估方式。國外對于土地使用權的評估是非常重視的。這種評估方式也能夠被社會接受并且獲得廣泛的應用。主要的評估思路是按照計算立體地價的方式，建立起各樓層的價值比值。然后按照土地使用權進行空間上的價值分配。這種方式成為了建立起土地空間使用權的依據(jù)的一個很重要的估算方式。我國對土地使用權的評估方法研究主要集中在三種方法上。包括了剩余計算法，收益還原法和基準地價系數(shù)修正法。其中剩余計算法的主要思路是考慮了在新增設施投資的費用上和因此帶來的各種費用和利息、利潤等等因素.用新增設的空間部分所帶來的售價增加額來減去這部分內容.就是能夠確定的剩余額。也就是新增空間的地價了。而收益還原法主要是考慮到了空間的利用率問題，根據(jù)收益的增加，按照一定的還原率進行計算.將未來每年預測的純收益作為增加額來進行還原。通過這個辦法就能夠求出新增空間的地價了。最后是基準地價系數(shù)修正法。它的主要思路是考慮到通過基準地價來體現(xiàn)土地用途不同所產生的價格差異。在實際的評估中主要是根據(jù)不同的情況進行合理的選擇。

城市地產是國家的寶貴財富.要充分合理地利用每一寸土地，發(fā)揮一塊土地的經濟潛力。國外發(fā)達國家不動產稅是地方財政收入的主要來源。目前政府要大力有序地培育地產市場，發(fā)展土地抵押和土地金融市場。政府可根據(jù)土地價格的區(qū)位差異.制定合理的稅費標準.推進土地使用制度改革.以增加地方財政收入.促進地區(qū)經濟全面發(fā)展。