摘 "要：我國(guó)推行的“營(yíng)改增”試點(diǎn)，主要是為稅收減負(fù)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)消息一經(jīng)傳出，就引起了社會(huì)的廣泛爭(zhēng)議。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，實(shí)行“營(yíng)改增”究竟是增加稅負(fù)，還是減少稅負(fù)呢？采用什么樣的稅率方才可使房企減稅呢？改之前，房企實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，現(xiàn)在，試行的增值稅銷項(xiàng)稅率設(shè)定為 11%，遠(yuǎn)大于5%;為此，房企的稅負(fù)能否降低，就主要取決于它的進(jìn)項(xiàng)抵扣了。這樣的話，房企的進(jìn)項(xiàng)到底要抵扣多少才可以使它的稅負(fù)降低？本文采用了“無差異平衡點(diǎn)”法和案例分析法對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響

一、各界人士對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)實(shí)行“營(yíng)改增”，稅率估計(jì)為11%，房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)將會(huì)減輕，成本可以得到降低，利潤(rùn)會(huì)有一定的提升空間，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售和房?jī)r(jià)影響是不大的。其稅負(fù)有望得到下降。

稅改前，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增之后，普華永道間接稅主管合伙人胡根榮稱，建筑業(yè)的增值稅稅率在2011年11月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中規(guī)定為11%，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該會(huì)與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌也認(rèn)為，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后的稅率預(yù)計(jì)在11%的水平。

財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)劉尚希此前曾指出，增值稅稅率定在11%，和以前房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅稅率相比，從表面上看提高了，但考慮到可以抵扣的話，房企的實(shí)際稅收成本應(yīng)該會(huì)得到降低的。

《安信證券研報(bào)》認(rèn)為，房地產(chǎn)實(shí)行的“營(yíng)改增”會(huì)涉及到如何抵扣、土地增值稅如何處理，目前細(xì)則還未出臺(tái)，對(duì)房企影響最終還要看各種抵扣細(xì)項(xiàng)以及土地增值稅的處理等?？傮w來說，若按11%測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會(huì)降低。《中銀國(guó)際研報(bào)》指出，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”后，估算帶來的減稅規(guī)?；虺?000億元。

尤尼泰（北京）稅務(wù)師事務(wù)所的房地產(chǎn)部經(jīng)理趙杰稱，“營(yíng)改增”對(duì)房企影響最大的是分管模式上的差別。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅算法比較簡(jiǎn)單，增值稅有一些具體財(cái)務(wù)核算的規(guī)定，對(duì)財(cái)務(wù)管理水平要求更高。增值稅中，財(cái)務(wù)銷項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)的算法不同，最終需要納稅的結(jié)果可能就會(huì)有差別。如果進(jìn)項(xiàng)能夠取得進(jìn)項(xiàng)稅票，抵扣得多，稅負(fù)就會(huì)降低，否則稅負(fù)有可能提高。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

營(yíng)業(yè)稅和增值稅是流轉(zhuǎn)稅中兩大主要稅種，因?yàn)槎愔圃O(shè)計(jì)的差別，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)業(yè)額全額是其計(jì)稅依據(jù)，并按適用稅率計(jì)算，在其商品的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)交納。增值稅是價(jià)外稅，其增值額是計(jì)算依據(jù)，采用稅款抵扣制度，對(duì)之前的環(huán)節(jié)已納稅款可以抵扣，這樣就可以達(dá)到不重復(fù)征稅?！盃I(yíng)改增”使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本增加，因?yàn)樵鲋刀惖牡侄愋?，假如房地產(chǎn)企業(yè)從建筑施工企業(yè)或其他企業(yè)取得的發(fā)票都是專用發(fā)票的話，其進(jìn)項(xiàng)就可以抵扣了，這樣的話，從理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)就會(huì)得到降低了。筆者通過相關(guān)的分析來揭示房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后的總體稅負(fù)情況：

假如某市的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入為A萬元，能抵扣的進(jìn)項(xiàng)額為B萬元，此時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅稅率適用 17%和11%，不考慮其他變動(dòng)因素。

（一）一般推導(dǎo)。（1）針對(duì)增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%時(shí)：如果“營(yíng)改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“營(yíng)改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A﹥11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A﹥33.79%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入的 33.79%時(shí)，“營(yíng)改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會(huì)升高。如果可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為11%的話，上面數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)生一定的變化。

（2）針對(duì)增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為17%時(shí)：如果“營(yíng)改增”前后稅負(fù)水平一致，A和B關(guān)系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“營(yíng)改增”后稅負(fù)水平降低了，A和B關(guān)系如下：

5%A﹥11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A﹥49.5%

為此，只有當(dāng)進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額大于營(yíng)業(yè)收入的49.5%時(shí)，“營(yíng)改增”的推行才有可能降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)水平。反之，就會(huì)升高。

（3）針對(duì)小規(guī)模納稅人，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)一定是減少的。因?yàn)?5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）實(shí)例推導(dǎo)。A市的一房地產(chǎn)公司出售一幢寫字樓，房屋收入1000萬元。寫字樓的開發(fā)關(guān)支出為：土地出讓金及其他費(fèi)用100萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本400 萬元（取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發(fā)票350萬，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發(fā)票50萬），期間費(fèi)用150萬元;該房地產(chǎn)公司所在地政府規(guī)定用于計(jì)算土地增值稅的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為

10%，增值稅銷項(xiàng)稅按 11%。

1.“營(yíng)改增”前稅負(fù)。（1）營(yíng)業(yè)稅 =1000×5 %=50（萬元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =50×7%=3.5（萬元）;（3）教育費(fèi)附加= 50×5% = 2.5 （萬元）（含地方教育費(fèi)附加）;（4）堤防維護(hù)費(fèi)=1000×0.09% =0.9 （萬元）;（5）土地增值稅計(jì)算 ：增值額

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（萬元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值稅 =294×30%=88.2 （萬元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（萬元）;（1）-（6）合計(jì) ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （萬元）;總稅負(fù)率 =196.325÷1000=19.63%

2.“營(yíng)改增”后稅負(fù)。（1）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% "=34.685+2.83=31.855 （萬元）; "增值稅銷項(xiàng)稅

=1000/1.11×11%=99.099 （萬元）; "應(yīng)交增值稅 =99.099-

31.855=67.244（萬元）;（2）城市維護(hù)建設(shè)稅 =67.244×7%=4.707 （萬元）;（3）教育費(fèi)附加= 67.244×5% = 3.362（萬元）（含地方教育費(fèi)附加）;（4）堤防維護(hù)費(fèi)= 1000/1.11×0.09% =0.81（萬元）;（5）土地增值稅計(jì)算 ：增值額 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702―3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（萬元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值稅 =175.592×30% =52.678 （萬元）;（6）企業(yè)所得稅：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（萬元）（1）--（6）合 計(jì) ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（萬元）;總稅負(fù)率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;稅負(fù)降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根據(jù)上面理論分析結(jié)果顯示，該房企可抵扣的進(jìn)項(xiàng)額B/營(yíng)業(yè)收入A=561.45/1000=56.14%，gt;33.79%，

從上述案例可以看出，“營(yíng)改增”后稅負(fù)不論絕對(duì)值還是相對(duì)值都有不同程度的降低，雖然降低幅度不是很大，但隨著“營(yíng)改增”政策逐步完善，使整個(gè)增值稅抵扣鏈條更加完整，

其稅負(fù)會(huì)進(jìn)一步降低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣面對(duì)“營(yíng)改增”的影響

（1）“營(yíng)改增”是我國(guó)目前重大的稅制改革，對(duì)每一個(gè)房企的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大的影響。企業(yè)必須從上至下高度重視，并做好有關(guān)的培訓(xùn)的工作，財(cái)會(huì)人員應(yīng)牢固掌握“營(yíng)改增”的相關(guān)政策，并做好會(huì)計(jì)核算方法協(xié)調(diào)，提高會(huì)計(jì)核算水平;其他部門積極配合，制訂或修訂有關(guān)企業(yè)的制度，更要重視的是在政策執(zhí)行的初期，想辦法搞好過渡期間的有關(guān)工作，使企業(yè)的各種進(jìn)項(xiàng)稅額得到有效抵扣。

（2）重視“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何選擇施工企業(yè)和材料供應(yīng)商，就相應(yīng)地顯得尤為重要了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要通過招投標(biāo)方式，按各施工企業(yè)資質(zhì)、報(bào)價(jià);并根據(jù)材料供應(yīng)商產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)模等因素綜合考慮，那么就應(yīng)當(dāng)把取得增值稅專用發(fā)票當(dāng)作重要條件之一，國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)融資創(chuàng)新的探索從源頭上把關(guān)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能地減少零星用工，沒有辦法的情況下，實(shí)在是要零星用工的話，也可以通過建筑施工企業(yè)去實(shí)現(xiàn)，這樣就可以獲得增值稅專用發(fā)票，從而降低稅負(fù)。

（3）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅意識(shí)，企業(yè)在采購(gòu)材料過程中，必須要能避免貪圖價(jià)格上的優(yōu)惠，從而企業(yè)放棄開具專用發(fā)票的行為，這樣，就可以使企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣增大，進(jìn)而達(dá)到少繳稅款。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)稅收金額一般較大，各企業(yè)的財(cái)務(wù)部門一定要嚴(yán)格把關(guān)，每一筆交易都必須得有合法合規(guī)的有效發(fā)票，杜絕用收款收據(jù)等其他白條現(xiàn)象充抵發(fā)票，提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，從而達(dá)到合法并合理減稅，降低企業(yè)稅負(fù)。

綜上所述，我國(guó)政府為了完善稅制，避免重復(fù)征稅，推行了“營(yíng)改增”。從上面的分析可以看出，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”工作，對(duì)企業(yè)來講是有利的，可以達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，還可以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效調(diào)控，對(duì)遏制房?jī)r(jià)大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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