房屋測繪是整個(gè)房地產(chǎn)測繪工作中一個(gè)非常重要的組成部分，其測繪成果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，因?yàn)榉课轀y繪面積的大小直接決定房屋總價(jià)，所以廣大購房者對房屋面積非常關(guān)注，特別是對同一房屋在預(yù)測和實(shí)測前后面積差異更為關(guān)心。但部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，時(shí)常打房屋面積的主意。推廣房屋預(yù)測與房屋實(shí)測有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)市場的正常秩序，它涉及的是民生問題。

房屋預(yù)測面積是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)單位委托，房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可、具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，參考開發(fā)單位提供的公用面積為使用說明，對尚未竣工的房屋面積進(jìn)行預(yù)先測算。該面積可主要用于為開發(fā)單位的前期項(xiàng)目宣傳、商品房預(yù)售及其備案。房屋實(shí)測面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)單位委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的、具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖、計(jì)算而得出的面積，此面積是購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。不過，通常情況下，房屋的預(yù)測面積和實(shí)測面積會有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納主要有以下兩點(diǎn)：

一是數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)偯娣e確認(rèn)、分?jǐn)傓k法只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認(rèn)識。房屋在設(shè)計(jì)上的多元化，都為預(yù)測帶來了不小的考驗(yàn)。二是技術(shù)性原因。由于不少測繪部門技術(shù)相對薄弱，管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一，素質(zhì)參差不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)理解不透徹。并且預(yù)測和實(shí)測往往是由兩家不同的測繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同。

從理論方面講，如果施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙施工，施工中沒有變更的情況下，房屋預(yù)測面積就是房屋的實(shí)測面積。但在實(shí)際施工中，由于太多的不確定性，從而導(dǎo)致房屋預(yù)測面積和房屋實(shí)測面積的差異。加強(qiáng)預(yù)測的準(zhǔn)確性乃是解決問題的關(guān)鍵所在，而預(yù)測工作應(yīng)該重點(diǎn)把握。

首先，預(yù)測圖紙資料的檢查。設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測的必須的首要資料，其圖紙是否準(zhǔn)確直接影響到建筑面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查預(yù)測圖紙資料是否蓋有設(shè)計(jì)單位圖章的全套設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖，有些單位提供的是沒有經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的最初設(shè)計(jì)圖紙，該圖紙往往會變更，不能作為預(yù)測使用。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽臺等詳圖，若圖紙附有建筑設(shè)計(jì)CAD光盤更好；檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無法進(jìn)行平面圖的繪制；檢查設(shè)計(jì)單位提供的圖紙上如水池、水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用配套設(shè)施部位功能使用說明是否清楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否進(jìn)行分?jǐn)?；特別注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋。

再有，成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預(yù)測成果資料經(jīng)過整理，書寫技術(shù)說明報(bào)告，經(jīng)過檢查驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里的檢查主要是指作業(yè)小組測繪員互相檢查和測繪機(jī)構(gòu)設(shè)置的質(zhì)量檢查部門或?qū)Ｂ殭z查人員檢查。重點(diǎn)檢查：預(yù)測算的分戶界線、房屋使用性質(zhì)與共有面積相關(guān)的建筑是否一致；設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類別是否合理；房屋邊長數(shù)據(jù)的采集有沒有錯誤；面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定；幢號、室號編寫是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求；委托人名稱、房屋坐落地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無遺漏差錯等。

此外，最好在預(yù)測成果報(bào)告中說明此面積僅供商品房預(yù)售使用，不能作為辦理產(chǎn)權(quán)證依據(jù)，房屋竣工時(shí)，憑竣工圖紙及規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)即時(shí)辦理竣工實(shí)測等內(nèi)容。

總的來講，鑒于預(yù)測面積和實(shí)測面積的不同，直接導(dǎo)致房款的補(bǔ)和退。有具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規(guī)定的條款處理，也會遇到很多麻煩和糾紛，如實(shí)測面積小于預(yù)測（合同）面積，誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的房款由出賣人雙倍返還買受人。這時(shí)，購房者少花了錢不會有太大異議。在實(shí)測面積大于預(yù)測（合同）面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房款，由買受人補(bǔ)足，超出3%部分的房款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。這時(shí)購房者大多不愿再補(bǔ)交房款，以至于對開發(fā)單位、測繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行政主管部門等不信任，常常引起爭議和糾紛。因此，對開發(fā)單位在建筑施工過程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)方案進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異，應(yīng)及時(shí)到規(guī)劃部門變更核準(zhǔn)圖紙，并通知預(yù)測單位予以修改變更面積等。如已辦理了預(yù)售手續(xù)，應(yīng)及時(shí)告知購房者，公示變更方案，履行合同約定，減少日后矛盾。

另外，由于房屋測繪成果（預(yù)測、實(shí)測）要靠房產(chǎn)測繪部門去完成，因此房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)需要具備一支測繪專業(yè)性非常強(qiáng)、責(zé)任心非常重的隊(duì)伍，在房屋測繪工作中，以精湛的測繪技術(shù)將測繪面積的誤差降至最低點(diǎn)。因?yàn)榉课轀y量屬于房屋買賣及房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，是權(quán)利人維護(hù)自身權(quán)益的前提和保障，因而房屋測量在各個(gè)方面都具有非常重要的意義。

（作者單位：臨縣房地產(chǎn)管理中心）