奚聯(lián)光，楊燕云，盛祖瓊

（云南農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)有資產(chǎn)管理處，云南昆明650201）

?

淺談高校已售校內(nèi)分散型公有住房管理盲區(qū)及對(duì)策

奚聯(lián)光，楊燕云，盛祖瓊

（云南農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)有資產(chǎn)管理處，云南昆明650201）

摘要：高校房改工作結(jié)束后，原高校公有住房產(chǎn)權(quán)由職工住戶購(gòu)買，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，部分高校對(duì)多片區(qū)分散分布于校園內(nèi)的已售公有住房未辦理土地使用權(quán)證。二十年后的今天，不同高校已售公有住房的居住人員結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，物業(yè)管理方式各異，有的高校甚至無(wú)物業(yè)管理，因此，普遍存在一系列管理盲區(qū)。本文通過對(duì)云南不同高校已售公有住房居住結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析整理，客觀反映高校校園內(nèi)分散型已售公有住房中存在的管理盲區(qū)，以及給學(xué)校帶來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)負(fù)擔(dān)，并提出相應(yīng)對(duì)策，試圖為高校解決類似問題提供理論參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：校內(nèi)分散型；已售公有住房；管理盲區(qū)

一、研究設(shè)計(jì)及研究方法

研究小組分別走訪了8所高校：云南大學(xué)、昆明理工大學(xué)、云南師范大學(xué)、云南農(nóng)業(yè)大學(xué)、云南財(cái)經(jīng)大學(xué)、西南林業(yè)大學(xué)、云南開放大學(xué)、昆明學(xué)院。調(diào)查內(nèi)容共7項(xiàng)：學(xué)校名稱、已售公有住房套數(shù)、房屋分布類型、是否引入物管、物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、非本校人員居住情況、改變住房用途情況。根據(jù)調(diào)查走訪結(jié)果，對(duì)不同高校已售公有住房居住結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析整理，客觀反映高校分散型已售公有住房存在的管理盲區(qū)，闡述管理盲區(qū)存在的問題及給學(xué)校帶來的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)負(fù)擔(dān)，并提出相應(yīng)對(duì)策，試圖為高校解決類似問題提供理論決策參考依據(jù)。

二、結(jié)果分析

1、不同高校已售公有住房的數(shù)量和校園分布類型云南省不同高校已售公有住房的數(shù)量和校園分布類型各不相同。已售公有住房在校園中分布情況主要有三種類型：校外集中型、校內(nèi)集中型和校內(nèi)分散型。校外集中型是指已售公有住房與學(xué)校相連或與學(xué)校有一定距離，獨(dú)立于校園以外的住房類型；校內(nèi)集中型是指住房雖然在校園內(nèi)，但與教學(xué)區(qū)可明顯區(qū)分開的住房分布類型；校內(nèi)分散型是指呈幾個(gè)住宅片區(qū)分散分布于校園內(nèi)不同區(qū)域，不能與學(xué)校教學(xué)區(qū)獨(dú)立分離管理的住房分布類型。已售公有住房的不同分布類型對(duì)校園管理和學(xué)校正常工作產(chǎn)生的影響各不相同，結(jié)果如表1所示。

表1　不同高校已售公有住房基本情況表

表1顯示，不同高校已售公有住房在317—3000套之間。從已售公有住房在校園中分布的情況看，不同分布類型對(duì)學(xué)校影響不同。其中，校外獨(dú)立型和校內(nèi)獨(dú)立型易于管理，能有效和教學(xué)區(qū)分離，使之相對(duì)獨(dú)立于校園教學(xué)功能區(qū)而成為單一管理主體存在，易于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化。因此，校外獨(dú)立型和校內(nèi)獨(dú)立型對(duì)于學(xué)校正常的教學(xué)科研工作影響不明顯。

校內(nèi)分散型則不一樣，因該類型住房交錯(cuò)分布于校園，與校園教學(xué)區(qū)不能完全獨(dú)立，此分布類型與教學(xué)區(qū)使用共同的公共道路系統(tǒng)，使用共同的水、電路系統(tǒng)和公共弱電網(wǎng)絡(luò)及通訊線路系統(tǒng)。因此，無(wú)論從校園功能區(qū)還是公共管理功能系統(tǒng)都難于從校園管理中獨(dú)立出來。這就給校園管理工作帶來了較大的困難。

2、已售公有住房本身的屬性及定位

已售公有住房含房改房、空置公有住房和集資房三大類?；诮^大多數(shù)住戶通過評(píng)估價(jià)繳納購(gòu)房款，取得公有住房房產(chǎn)證后并認(rèn)為所購(gòu)房屋為商品房的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，這里將進(jìn)行必要的闡述。

首先，公有住房的出售并不是一種市場(chǎng)行為，其出售過程不體現(xiàn)商品交換的基本特征——“等價(jià)交換”，因此已售公有住房實(shí)質(zhì)上是我國(guó)住房福利性政策的延伸。其次，公有住房的出售對(duì)象為原房屋居住者或本單位取得購(gòu)房資格的職工，而不是對(duì)社會(huì)公開出售，這和商品房是有本質(zhì)區(qū)別的。真正的商品房是有政府組織完成的土地一級(jí)開發(fā)過程，然后有開發(fā)商介入，房?jī)r(jià)包含各種稅和費(fèi)，出售對(duì)象為全社會(huì)。

為此，對(duì)已售公有住房而言，其屬性為我國(guó)住房福利性政策的延伸，其定位為非商品房，因福利來源主體為學(xué)校，故住戶應(yīng)有自覺服從學(xué)校管理的義務(wù)。

三、校內(nèi)分散型已售公有住房的管理盲點(diǎn)

1、外來住戶形成居住主體，“職工住宅”的概念逐漸淡化

根據(jù)研究小組調(diào)查走訪資料整理，結(jié)果如表2所示。表2顯示，在走訪的8所高校中：有7所高校不同程度存在已售公有住房對(duì)外出售情況，占被走訪高校的87.5%，這就說明高校校園內(nèi)的職工住宅區(qū)存在大量社會(huì)人員居住情況；非本校職工住戶比例最高達(dá)總住戶的70%；有4所高校有物業(yè)管理，還有4所未引入物管，引入物管與不引入物管的高校各占50%。

以云南農(nóng)業(yè)大學(xué)為例，云南農(nóng)業(yè)大學(xué)共有已售職工住房1161套，其中，校內(nèi)分散型886套。據(jù)2015年初調(diào)查統(tǒng)計(jì)，已有160戶住房出售，未出售房屋中，絕大多數(shù)由原教職工房主的子女及親屬居住或?qū)ν獬鲎?。非本校職工居住人員占住戶總數(shù)的65%，這些住戶與學(xué)校既無(wú)組織人事關(guān)系，又無(wú)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因此教職工住宅區(qū)的概念逐漸淡化。

表2　不同類型已售公有住房居住結(jié)構(gòu)及管理基本情況

2、引入物管困難

一方面，住戶長(zhǎng)期形成的共享公共資源的習(xí)慣，引入物管后，勢(shì)必增加生活支出，因此住戶對(duì)引入物業(yè)管理問題始終難于形成統(tǒng)一意見。另一方面，因物業(yè)管理費(fèi)習(xí)慣性偏低，大多數(shù)物管企業(yè)不愿涉足校內(nèi)分散型已售公有住房的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。從表2調(diào)查結(jié)果可知，在走訪的8所高校中，有4所高校引入物管，物管繳費(fèi)金額均為0.6元／平米/月，僅為本地開發(fā)商所建小區(qū)物管費(fèi)市場(chǎng)價(jià)1.2元／平米/月的一半。因此，引入物業(yè)管理難度大。

3、少數(shù)住戶的不規(guī)范行為危及到學(xué)校和多數(shù)住戶利益

私搭亂建，破壞房屋原有結(jié)構(gòu)，進(jìn)行危險(xiǎn)裝修的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，這是已售公有住房舉報(bào)最多的問題。在走訪的8所高校中，出現(xiàn)改變住房用途從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)情況的有4所，占50%。

4、非學(xué)校職工長(zhǎng)期享受學(xué)校共公資源，使學(xué)校產(chǎn)生沉重的經(jīng)濟(jì)社會(huì)負(fù)擔(dān)

學(xué)校后勤共公資源主要包含：底廉的食堂餐飲服務(wù)、統(tǒng)一的校舍安保支出、免費(fèi)車輛停放、抗震消防管理支出、環(huán)境管理支出、變電站擴(kuò)容增容、公共水路電路改造維護(hù)、公共數(shù)字網(wǎng)絡(luò)建設(shè)與維護(hù)、公共道路改造維護(hù)保養(yǎng)等支出。以上支出是學(xué)校后勤年度支出的主體。理論上，學(xué)校無(wú)義務(wù)承擔(dān)非本校職工的相關(guān)福利和管理責(zé)任，但事實(shí)并非如此，高校已售公有住房中的非學(xué)校職工住戶無(wú)形中享受著上述共公設(shè)施帶來的一系列福利。未引入物管的學(xué)校更是突出，給學(xué)校帶來沉重的經(jīng)濟(jì)社會(huì)負(fù)擔(dān)。

5、住戶人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，治安消防形勢(shì)嚴(yán)峻

不同的外來住戶存在不同的生活觀、價(jià)值觀。其行為規(guī)范的差異直接影響著學(xué)校正常的教學(xué)工作和原有的生活秩序，治安消防形勢(shì)嚴(yán)峻。部分住房向校外人員出售后，居住人員情況復(fù)雜，治安隱患突出，入室盜竊案件時(shí)常發(fā)生。由于住房分布在校園內(nèi)，長(zhǎng)期形成政府職業(yè)部門不管理，學(xué)校無(wú)權(quán)管理的社會(huì)管理盲點(diǎn)區(qū)域。

四、改決校內(nèi)分散型已售公有住房管理盲點(diǎn)的對(duì)策與思考

1、實(shí)行校內(nèi)物業(yè)管理是解決當(dāng)前不良局面的有效措施

鑒于物業(yè)管理難于引進(jìn)的現(xiàn)實(shí)，物管工作又與后勤部門聯(lián)系密切的實(shí)際，學(xué)校可在加強(qiáng)和細(xì)化后勤工作的基礎(chǔ)上，將校內(nèi)分散型已售職工住房納入后勤工作的重要內(nèi)容，在成立業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上，后勤部門與業(yè)主委員會(huì)共同制定管理辦法，完善住宅區(qū)統(tǒng)一要求的行為規(guī)范，制定有效約束機(jī)制，實(shí)行正規(guī)化物業(yè)管理。此模式基于房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人，但房屋占地和公共設(shè)施屬于學(xué)校的實(shí)際考慮，作為學(xué)校后勤的重要工作內(nèi)容，完成校內(nèi)分散型已售公有住房物業(yè)管理符合學(xué)校實(shí)際，容易被廣大住戶接受。

2、向社會(huì)公開招標(biāo)，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力強(qiáng)的物管企業(yè)

對(duì)分散在校園內(nèi)的住宅區(qū)和教學(xué)區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，分別明確教學(xué)區(qū)和住宅區(qū)管理的職責(zé)范圍、管理目標(biāo)，在學(xué)校相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)的配合下，由一家企業(yè)統(tǒng)一部署、統(tǒng)一管理。此模式實(shí)質(zhì)上是校內(nèi)教學(xué)區(qū)物管工作范圍的延伸，優(yōu)點(diǎn)是方便統(tǒng)一，可有效避免多家物管交叉管理、協(xié)調(diào)困難的現(xiàn)象，從真正意義上實(shí)現(xiàn)校園內(nèi)住宅物業(yè)管理的社會(huì)化，可大幅度減輕學(xué)校負(fù)擔(dān)。

3、合理收取物業(yè)費(fèi)用，逐步減輕學(xué)校經(jīng)濟(jì)社會(huì)負(fù)擔(dān)

鑒于學(xué)校后勤長(zhǎng)期以來巨大投入所帶來的資金壓力，住戶物管費(fèi)中，根據(jù)對(duì)公共資源占用的比例，應(yīng)適當(dāng)考慮公共后勤投入的攤銷問題，此辦法不一定符合所有高校的實(shí)際，但對(duì)于校內(nèi)分散型已售公有住房且校內(nèi)分散區(qū)域較廣泛的高校而言（如云南農(nóng)業(yè)大學(xué)），是完全有必要的。公共攤銷的考慮可在一定程度上緩解學(xué)校的資金壓力，同時(shí)也可為做好住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)工作提供良好服務(wù)打下最基本的資金基礎(chǔ)。

4、分期分批逐步解決存在的問題

隨著高校辦學(xué)土地資源緊張局面的不斷加劇，在條件允許，有重大項(xiàng)目支撐、政策支撐、資金支持的特定背景下，采取分時(shí)段、分批次逐漸置換校內(nèi)分散型已售公有住房的辦法，將是徹底解決目前存在的高校住宅區(qū)管理盲點(diǎn)的最有效手段。此辦法作為未來學(xué)校發(fā)展的重大舉措，不同高校應(yīng)努力爭(zhēng)取和創(chuàng)造條件實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)學(xué)校具備相對(duì)充足的發(fā)展空間和保障住戶基本利益的雙贏格局。

參考文獻(xiàn)

[1]陸一川：關(guān)于已售公房物業(yè)管理的思考[J]．中外房地產(chǎn)，2002 （19）．

[2]馮慧、倪曉軍：已售公有住房專項(xiàng)維修資金管理問題探討[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2010（5）．

[3]李國(guó)華：公有住房售后法律問題研究——公有住房售后產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)問題研究[J]．政府法治研究，1998（2）．

[4]李少鳴：試論已售辦房的物業(yè)管理[J]．中共南寧市委黨校學(xué)報(bào)，2001（1）．

（責(zé)任編輯：胡冬梅）