文／沙乃金

不繳納物業(yè)費 你的理由成立嗎

文／沙乃金

在物業(yè)糾紛案件中，許多業(yè)主因不滿小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)而拒絕繳納物業(yè)費。那么，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的理由都能成立嗎？

找不到停車位

王先生自2004年購買了位于A小區(qū)的住宅后便一直在該小區(qū)內(nèi)居住。2011年王先生購買了一輛小轎車，王先生將新車開回家，小區(qū)物業(yè)的保安人員卻不允許王先生的車輛進(jìn)入小區(qū)。王先生找到物業(yè)公司理論，物業(yè)公司告訴王先生，小區(qū)的停車位分為兩部分，一部分是地下停車，是業(yè)主在購買房屋時一并購買，王先生并沒有購買停車位，因此不能將車停入地下。另一部分是地面停車，因小區(qū)規(guī)劃的地面停車位數(shù)量有限，已經(jīng)被現(xiàn)有業(yè)主占用，因此王先生的車也不能停放。王先生表示，地面的停車位確實已經(jīng)被一些業(yè)主占用了，但是有的業(yè)主一家就占用兩個甚至3個停車位，這是不合理的；同時，小區(qū)還有部分綠地，物業(yè)公司可以把綠地開辟出來用于停車。王先生要求物業(yè)公司出面幫助協(xié)調(diào)，但停車問題始終沒有解決。王先生一氣之下從2013年起拒絕交納物業(yè)費。后該小區(qū)物業(yè)公司起訴至法院要求王先生繳納物業(yè)費。

【法官析法】本案中，王先生拒絕繳納物業(yè)費的理由為物業(yè)公司未能合理規(guī)劃、安排停車位，王先生認(rèn)為物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同不到位，因此拒絕繳納物業(yè)費。那么，王先生拒絕繳納物業(yè)費的理由能否得到法院的支持呢？物業(yè)公司對小

區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，對停車的管理亦屬于物業(yè)管理的范圍。但本案中，王先生主張的沒有停車位的問題，并不屬于小區(qū)物業(yè)的管理不當(dāng)，也不屬于不繳納物業(yè)費的合法理由。該小區(qū)地下停車位為開發(fā)商對外出售，王先生沒有購買停車位，自然不能停放車輛。小區(qū)地面的停車位系被其他業(yè)主占有使用，并不存在物業(yè)公司私自占用的情況，對于小區(qū)已經(jīng)規(guī)劃為停車位的部分，屬于小區(qū)公共區(qū)域，權(quán)利歸屬于小區(qū)全體業(yè)主，物業(yè)公司僅為提供管理，并無權(quán)將其他占有了多個車位業(yè)主所使用的停車位分配給王先生；而對于未規(guī)劃為停車位的部分，物業(yè)公司無權(quán)擅自劃立車位。最終，法院判決王先生支付物業(yè)費。

私搭亂建未解決

趙女士于2007年購買了B小區(qū)一棟別墅。然而一家人入住后不久，發(fā)現(xiàn)相鄰的業(yè)主在樓頂加蓋了一層。趙女士認(rèn)為相鄰業(yè)主侵害了自己的權(quán)利，遂找到物業(yè)反映要求拆除。物業(yè)公司表示，會找相鄰業(yè)主協(xié)調(diào)處理此事。趙女士本以為問題會就此解決，然而半年過去了，相鄰業(yè)主并沒有拆除加蓋的房屋，甚至還在旁邊繼續(xù)加建。趙女士十分氣憤地找到物業(yè)公司，物業(yè)公司告訴趙女士，已經(jīng)通知了相鄰的業(yè)主不允許加建，并且報告了城管部門，但是物業(yè)公司也無權(quán)拆除違規(guī)加蓋的房屋，并建議趙女士可以起訴相鄰業(yè)主。趙女士卻認(rèn)為，對小區(qū)進(jìn)行管理是物業(yè)公司的職責(zé)。趙女士并沒有找到相鄰業(yè)主協(xié)商，也沒有提起訴訟，并自2009年開始拒絕繳納物業(yè)費。后物業(yè)公司將趙女士訴至法院。

【法官析法】本案中，趙女士認(rèn)為物業(yè)公司沒有對違規(guī)私搭亂建的現(xiàn)象進(jìn)行制止，服務(wù)不當(dāng)，因此拒絕繳納物業(yè)費。那么，趙女士的說法合理嗎？物業(yè)公司作為小區(qū)的服務(wù)和管理者，對小區(qū)內(nèi)私搭亂建的行為有義務(wù)管理和制止。本案中，物業(yè)公司在接到趙女士反映有私搭亂建的情況后，即與相應(yīng)業(yè)主聯(lián)系，發(fā)送了書面的通知，在相應(yīng)業(yè)主繼續(xù)違規(guī)搭建的情況下，物業(yè)公司及時向城管部門報告，已經(jīng)履行了相應(yīng)的義務(wù)，并不存在怠于行使管理職責(zé)的情況。雖然違建的問題未能解決，但物業(yè)公司已經(jīng)做出處理，趙女士僅以此為由拒絕繳納物業(yè)費缺乏合法依據(jù)。同時，趙女士如果認(rèn)為相鄰業(yè)主的違規(guī)搭建行為侵害自己的利益，那么作為權(quán)利受損一方，趙女士也應(yīng)該積極維護(hù)自身的權(quán)利，如針對相鄰業(yè)主提起訴訟等。

樓上漏水造成損失

2014年春節(jié)后不久，林先生家發(fā)生一件鬧心的事。家中的衛(wèi)生間出現(xiàn)漏水，不僅給林先生一家的生活帶來了不便，導(dǎo)致林先生一家不得不在衛(wèi)生間無法使用的情況下臨時到賓館居住，還花費了不少維修的費用，造成了不小的損失。在發(fā)生漏水后，林先生當(dāng)即找物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員及時趕到現(xiàn)場，經(jīng)檢查后發(fā)現(xiàn)，是由于樓上業(yè)主家的管道破裂漏水導(dǎo)致林先生家發(fā)生漏水。但是樓上業(yè)主家中當(dāng)時并沒有人，無法及時維修。直到第二天樓上的業(yè)主返回家中，物業(yè)公司的維修人員才緊急進(jìn)行了維修。林先生要求樓上的業(yè)主和物業(yè)公司共同賠償損失，卻遭到了樓上業(yè)主的拒絕，物業(yè)公司也表示漏水并非公司管理不當(dāng)造成。因協(xié)商賠償事宜未果，林先生從2014年6月起開始拒絕繳納物業(yè)費。后物業(yè)公司起訴至法院要求林先生支付物業(yè)費。同時，林先生亦起訴樓上業(yè)主及物業(yè)公司賠償其損失。庭審中，林先生要求先對漏水進(jìn)行處理，否則不同意繳納物業(yè)費。

【法官析法】物業(yè)公司要求林先生給付物業(yè)費系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，而林先生因家中漏水主張損害賠償則系損害賠償糾紛，并不屬于同一法律關(guān)系，因此法院分別審理上述兩案。而林先生抗辯的先解決漏水問題，否則不同意繳納物業(yè)費的意見，缺乏法律依據(jù)。林先生家中發(fā)生漏水后所造成的損失，林先生已經(jīng)通過訴訟方式主張。而對于物業(yè)費，物業(yè)公司已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，同時，從林先生家發(fā)生漏水后報修的情況看，物業(yè)公司及時派出人員檢查維修也證實物業(yè)公司提供了相應(yīng)的服務(wù)，履行了服務(wù)、管理的職責(zé)，因此林先生理應(yīng)繳納物業(yè)費用。

【法官提示】目前，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛數(shù)量龐大，同一個小區(qū)內(nèi)往往存在多戶業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況。一方面，物業(yè)公司應(yīng)積極聽取業(yè)主的意見，加強與業(yè)主的交流與溝通，提高服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量；另一方面，業(yè)主欠繳物業(yè)管理費的初衷雖然是為了以此促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的改善，但整體環(huán)境的改善需要一個過程，也需要業(yè)主的共同維護(hù)。個別業(yè)主拖欠物業(yè)費，對那些已經(jīng)繳納了物業(yè)費的業(yè)主來講是不公平的，更有可能造成物業(yè)公司在無法收回運營成本的情況下，降低現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量的惡性循環(huán)局面。環(huán)境的維護(hù)與改善需要業(yè)主和物業(yè)公司的共同努力。對于公共部分的管理，需要全體業(yè)主協(xié)商進(jìn)行。同時，業(yè)主在發(fā)生利益受損的情況下，要及時向具體的責(zé)任方主張權(quán)利。

責(zé)任編輯/鄭潔