■胡鑫

（山西省煤炭地質(zhì)物探測繪院 山西 晉中030600）

農(nóng)村宅基地調(diào)查常見問題及處理方法

■胡鑫

（山西省煤炭地質(zhì)物探測繪院 山西 晉中030600）

農(nóng)村宅基地調(diào)查則是指按國家制定的法律程序，利用權(quán)屬調(diào)查以及地籍勘測，查明宅基地的權(quán)利歸屬、地理位置、分界線、占地面積以及用途等內(nèi)容，生成具體數(shù)據(jù)和詳細(xì)圖表等調(diào)查材料，是土地使用權(quán)登記發(fā)證憑證的一門技術(shù)性工作內(nèi)容。它在土地登記時(shí)對(duì)確定土地使用權(quán)歸屬、明確產(chǎn)權(quán)具有重要作用，它形成的結(jié)果是保障土地使用權(quán)人合法利益、處理土地使用權(quán)糾紛的主要依據(jù)。因此，本文主要就針對(duì)農(nóng)村宅基地調(diào)查常見問題及處理方法進(jìn)行分析和探討。

農(nóng)村宅基地調(diào)查問題處理方法

1 農(nóng)村宅基地調(diào)查的具體調(diào)查方法

農(nóng)村宅基地調(diào)查的主要包含土地權(quán)利歸屬調(diào)查及地籍測量兩方面。其中宅基地土地權(quán)利歸屬調(diào)查是土地權(quán)利歸屬情況調(diào)查、分界線確認(rèn)調(diào)查以及土地用途這類調(diào)查等工作，包含繪制宅基地草圖，調(diào)查利用情況，填寫地籍調(diào)查表等具體工作。農(nóng)村宅基地調(diào)查的全部范圍是將二調(diào)確定的農(nóng)村建設(shè)用地的范圍作為基礎(chǔ)，調(diào)查單元是宗地，即各家宅基地的利用情況。農(nóng)村村民利用的宅基地宗地范圍，是以對(duì)村民現(xiàn)實(shí)建造房屋和附屬設(shè)施的實(shí)際范圍調(diào)查為原則，村民點(diǎn)范圍內(nèi)的學(xué)校、宗廟、村委會(huì)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的活動(dòng)范圍等集體建設(shè)用地，都按戶進(jìn)行調(diào)查。農(nóng)村宅基地的調(diào)查方法和城鎮(zhèn)地籍測量權(quán)利歸屬調(diào)查的方法大致相同，對(duì)調(diào)查和測量的方法要求較為嚴(yán)格，且工序眾多、系統(tǒng)性較強(qiáng)。然而農(nóng)村宅基地調(diào)查工作具有相對(duì)可塑性，分界線的確定會(huì)由于地物的不明顯或是人為干預(yù)而導(dǎo)致調(diào)查工作存在困難。所以，制定科學(xué)合理的工作程序以及地方密切配合可作為優(yōu)質(zhì)、高效且按時(shí)完成工作要求的保障。

在實(shí)際調(diào)查工作時(shí)，要依據(jù)調(diào)查地區(qū)的詳細(xì)情況，對(duì)已經(jīng)發(fā)證的區(qū)域，要選擇調(diào)查方法完成土地權(quán)屬調(diào)查；在有圖的區(qū)域，選擇數(shù)字化修繕測量技術(shù)對(duì)原有的地籍圖做地籍、地形要素的更改搜集，繪制新的地籍圖；而在沒有地籍調(diào)查材料的區(qū)域，要先做細(xì)致的測量工作以及選擇全野外的數(shù)字測量技術(shù)搜集地籍地形要素，繪制具體的地形圖；最后選擇初始調(diào)查的辦法，在調(diào)查之后把土地的歸屬權(quán)利調(diào)查結(jié)果繪制成圖，生成地籍圖，以此為制定新的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫做好事先準(zhǔn)備。

2 農(nóng)村宅基地調(diào)查問題

農(nóng)村宅基地的使用權(quán)屬于用益物權(quán)，它是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)利，這項(xiàng)權(quán)利的主要內(nèi)容是可以在宅基地上建造房屋以及附屬的一些設(shè)施，并有對(duì)其進(jìn)行限制處分、占有和使用的權(quán)利，依法保護(hù)農(nóng)村居民的基本生活需要。通過對(duì)一些村戶的宅基地調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)了以下的情況:

（1）已發(fā)證未建。很多宅基地在調(diào)查的過程中己經(jīng)領(lǐng)取了有效的土地證書，但是由于一些不確定的因素房屋一直沒有建造，此種情況必須莊調(diào)查過程中將數(shù)據(jù)錄入信息庫中。

（2）已建但是沒有發(fā)證。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的證書是宅基地合法使用的有效證件，但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多農(nóng)戶己經(jīng)建造了房屋但是因?yàn)楹芏嗾叩脑?，沒有及時(shí)的頒發(fā)土地證書，或是正在申請辦理的過程中。

（3）一戶擁有多套住宅。按照嚴(yán)格的規(guī)定農(nóng)村村民每一戶只可擁有一處宅基地，但是在調(diào)查的過程中，很多農(nóng)戶在建造新房的過程中，以前舊的房子還沒有拆掉，出現(xiàn)了很多一戶多宅的現(xiàn)象。

（4）產(chǎn)權(quán)不明晰。一是宅基地范圍不明確。農(nóng)民建房一般除建住房外，還有雜屋、豬雞舍、牛羊圈、庭院等，而宅基地范疇法律未明確界定，這給管理基屋的國土部門帶來不便。此類情況按土地證書附圖進(jìn)行核定，以附圖為準(zhǔn)。二是宅基地登記發(fā)證不到位。由于農(nóng)民對(duì)宅基地產(chǎn)權(quán)的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，加之多種原因，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作進(jìn)展較慢。三是土地證權(quán)利人已過世，產(chǎn)權(quán)發(fā)生繼承或者轉(zhuǎn)讓等，針對(duì)此類情況，如果已經(jīng)到相關(guān)部門辦理繼承或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并能出示證明，則按新權(quán)利人進(jìn)行登記；如果未到相關(guān)部門進(jìn)行辦理，則按原權(quán)利人登記，并在調(diào)查記事中備注權(quán)利人已過世。

（5）宅基地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已十分活躍，其流轉(zhuǎn)形式呈現(xiàn)多樣化特征，主要形式有：轉(zhuǎn)讓已建宅基地、轉(zhuǎn)讓已批未建宅基地、宅基地被征收、司法裁決等形式流轉(zhuǎn)。針對(duì)此類情況，如果得到相關(guān)部門辦理文件，并能出示證明，則按新權(quán)利人進(jìn)行登記；如果未到相關(guān)部門進(jìn)行辦理，則按原權(quán)利人登記，并在調(diào)查記事中備注。

3 處理方法措施

3.1 逐步實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用制

當(dāng)前,我國農(nóng)村宅基地均實(shí)行“一戶一宅”制,由村集體經(jīng)濟(jì)組織將宅基地?zé)o償?shù)靥峁┙o農(nóng)民。但是無償使用的宅基地制度否認(rèn)了宅基地的商品資本價(jià)值,是造成宅基地得不到合理、有效、集約利用的根本原因,戶均宅基地面積嚴(yán)重超標(biāo),一戶多宅、空心村等現(xiàn)象在農(nóng)村普遍存在。如果宅基地實(shí)行有償使用,可以實(shí)現(xiàn)以下優(yōu)點(diǎn)。

（1）隨著農(nóng)村各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，宅基地的資本價(jià)值顯得越來越重要，使宅基地價(jià)格的形成成為必然。農(nóng)民生活水平的提高對(duì)宅基地的要求也逐步提高，它們追求交通方便，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善的區(qū)位，勢必使這些區(qū)位的宅基地需求增加，導(dǎo)致宅基地價(jià)格差異的存在。（2）宅基地的有償使用可以有效抑制宅基地濫占、宅基地面積超標(biāo)問題。對(duì)宅基地的有償使用分為兩種:第一種對(duì)初次申請的宅基地實(shí)行公開競標(biāo)方式，一次付清宅基地使用費(fèi)；第二種對(duì)濫占、超占的宅基地盡量拆除，無法拆除的按照超占、濫占面積按一定定額每年收取宅基地使用費(fèi)。（3）實(shí)行宅基地有償使用可以為村集體籌集公共資金。實(shí)施農(nóng)村宅基地有償使用可以為村集體籌集公共資金，為村基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及維護(hù)提供資金支持。

3.2 完善農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制

首先應(yīng)該在相關(guān)的法律法規(guī)方面取消對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的種種限制，對(duì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)出臺(tái)詳細(xì)的法律規(guī)則；其次建立合理的農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估方法，完善農(nóng)村宅基地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)規(guī)程。當(dāng)前農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)絕大數(shù)為私下流轉(zhuǎn)，由交易雙方商定價(jià)格，隨意性較大，對(duì)價(jià)格的形成沒有科學(xué)合理的依據(jù)，建議可以參照現(xiàn)行的國有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的市場比較法、成本逼近法進(jìn)行宅基地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。

3.3 利用多中方法盤活存量

農(nóng)村閑置宅基地，呈現(xiàn)多種形態(tài)，應(yīng)出臺(tái)政策措施，在保障集體土地所有權(quán)、保留農(nóng)民宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同情況，進(jìn)行有效處置。對(duì)于上有建筑并且尚能正常使用的，在保障房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)優(yōu)惠政策，政府給予一定的政策獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)農(nóng)民將建筑物租賃給其他村民或者法人(包括非本集體經(jīng)濟(jì)組織人員或者法人)經(jīng)營，進(jìn)行養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品加工等各類生產(chǎn)，村集體與管理部門不干涉、不截留房屋租金，并適當(dāng)補(bǔ)貼經(jīng)營者租賃費(fèi)用和改造費(fèi)用，激活“沉睡”的宅基地資源和農(nóng)村建筑資源；對(duì)于未有建筑或雖覆蓋有建筑但不能正常使用的，在保留所有者宅基地權(quán)利的同時(shí)，出臺(tái)激勵(lì)性措施，由集體收回統(tǒng)一使用，適宜出租的對(duì)外招租新建、適宜復(fù)耕的重新耕種、適宜公益建設(shè)的用于公益建設(shè)、適宜綠化的加以綠化。同時(shí)，應(yīng)該出臺(tái)限制宅基地閑置的政策措施，實(shí)行新申請宅基地閑置超期無償收回制度，從根本上杜絕宅基地發(fā)生新的閑置

3.4 及時(shí)辦理農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作

當(dāng)前很多村干部利用農(nóng)村宅基地管理過程中的漏洞，隨意審批宅基地，為自己牟利，致使農(nóng)村宅基地使用混亂，由于沒有進(jìn)行登記發(fā)證工作，管理者很難掌握農(nóng)村的宅基地使用情況，對(duì)宅基地的利用方向等無法做出正確的判斷。對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行依法登記發(fā)證工作，可以清楚的反映農(nóng)村宅基地的使用情況，可以有效抑制濫占、濫用宅基地現(xiàn)象，是進(jìn)行農(nóng)村宅基地有效管理的前提條件，為制定農(nóng)村宅基地政策提供依據(jù)。

3.5 加大對(duì)農(nóng)村宅基地使用的法律宣傳及執(zhí)法監(jiān)察力

農(nóng)村廣大群眾對(duì)當(dāng)前的宅基地使用政策不了解也是導(dǎo)致違法使用宅基地的重要原因，由于沒有宅基地相關(guān)法律知識(shí)，很多村民一直認(rèn)為農(nóng)村宅基地是私有財(cái)產(chǎn)，對(duì)宅基地的使用、處置完全是個(gè)人行為，與村集體經(jīng)濟(jì)組織沒有關(guān)系。所以在今后的管理過程中，必須加大對(duì)農(nóng)村宅基地的法律法規(guī)的宣傳力度，加大對(duì)農(nóng)村宅基地使用的監(jiān)督檢查力度，完善對(duì)農(nóng)村宅基地使用的制度建設(shè)。

4 結(jié)語

當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地使用制度不甚完善，對(duì)農(nóng)村宅基地使用管理上存在缺陷，致使農(nóng)村宅基地使用混亂，“一戶多宅”、“空心村”現(xiàn)象普遍存在。因此，就需要加大對(duì)于農(nóng)村宅基地的調(diào)查，對(duì)于存在的問題采用科學(xué)合理的措施和方法進(jìn)行應(yīng)對(duì)，以此加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地調(diào)查工作的監(jiān)管。

[1]丁美芳.農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其地上房屋糾紛 [D].華東政法大學(xué)，2008.

[2]梁丹輝.城鎮(zhèn)化背景下農(nóng)村宅基地整理問題研究 [D].中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院，2013.

F301[文獻(xiàn)碼]A

1000-405X（2016）-12-247-1