□張劉佳

（江西財經(jīng)大學會計學院　江西　南昌　330013）

從平安集團看險企不動產(chǎn)投資模式

□張劉佳

（江西財經(jīng)大學會計學院江西南昌330013）

截至2015年，我國保險行業(yè)總資產(chǎn)突破12萬億元，保險資金運用余額高達11萬億元，但是保險資金投資收益卻較低。加之今年利率持續(xù)走低，股市出現(xiàn)大幅震蕩，險資更加重視不動產(chǎn)投資對于提高資金使用效率的作用。本文以中國平安集團為例，解析目前險企不動產(chǎn)投資模式，幫助加快險資不動產(chǎn)投資的發(fā)展步伐。

不動產(chǎn)投資；平安集團；保險資金運用

本文DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.04.083

1　平安集團不動產(chǎn)投資總體情況

作為集保險、銀行、證券、信托等金融業(yè)務為一體的綜合性金融集團，中國平安一直致力于實現(xiàn)保險、銀行和投資三大主業(yè)均衡發(fā)展，希望打造“一個客戶、一個賬戶、多個產(chǎn)品、一站式服務”的綜合金融服務平臺。2015年平安集團總資產(chǎn)已達4.77萬億元，較年初增長19.0%；投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為275.09億元，同比增加58.4%；不動產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務收入占比1.58%，大概為98.04億元，為去年的兩倍。目前其不動產(chǎn)投資類型主要分為兩種，一種為經(jīng)營型物業(yè)，主要包括辦公物業(yè)、商業(yè)大樓、多用途房產(chǎn)；一種為開發(fā)型物業(yè)，包括住宅和酒店公寓等。投資組織模式則主要以控股投資和集中投資為主，這也就決定了不動產(chǎn)投資的持有模式主要為物權(quán)、股權(quán)或者權(quán)益持有。

2　現(xiàn)有不動產(chǎn)投資模式

傳統(tǒng)自建：通過自有資金擴充土地儲備、自建、開發(fā)，竣工后出租出售是平安早期的房地產(chǎn)投資模式。平安國際金融中心就是由中國平安2007年購得的深圳福田中心地塊打造。

輕資產(chǎn)控股開發(fā)：迎合房企小股操盤的開發(fā)潮流，以債權(quán)、股權(quán)投資的方式增資入股或者聯(lián)合房企拿地。2015年平安不動產(chǎn)通過收購擁有了朗詩綠色地產(chǎn)有限公司9.9%的股權(quán)，合作更多涉及委托開發(fā)、合作開發(fā)，雙方管理團隊和高層形成強勢互補，朗詩主導操盤，平安財務投資，主共同追求輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實現(xiàn)。

直接購置：由于商業(yè)地產(chǎn)租金收入可觀、升值潛力大，符合保險資金追求長期穩(wěn)定回報的要求，押寶一二線城市核心商業(yè)區(qū)辦公樓，通過物業(yè)獲取租金回報是平安不動產(chǎn)一直堅持的投資邏輯。所以平安不僅在國內(nèi)購入成都“晶融匯”等多棟寫字樓，而且走在“險資出海”的前列，先后斥巨資購入倫敦地標建筑勞埃德大廈、Tower Place大廈等，掀起了中國海外房地產(chǎn)投資熱潮。

專業(yè)平臺模式平臺：中國平安打造的不動產(chǎn)投資平臺主要是兩個，一是平安信托，作為中國平安多年來的不動產(chǎn)投資主力，平安信托在房地產(chǎn)融資、基建投資等業(yè)務上都有重大貢獻。二是平安不動產(chǎn)有限公司，目前已經(jīng)形成工業(yè)物流、商業(yè)地產(chǎn)、海外投資、養(yǎng)生度假等多領(lǐng)域的專業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，累計資產(chǎn)管理規(guī)模約1 500億元，日漸發(fā)展成為中國平安不動產(chǎn)投資的專業(yè)開發(fā)平臺。

3　新興不動產(chǎn)投資模式

工業(yè)物流倉儲地產(chǎn)投資：平安依托成都新地興華在空港和龍泉布局了工業(yè)物流地產(chǎn)，并開始著手在多個一級二級物流節(jié)點城市快速展開規(guī)模化布局。這一動作利用綜合金融平臺的優(yōu)勢整合物流園區(qū)，是迎合業(yè)內(nèi)輕資產(chǎn)化發(fā)展趨勢的表現(xiàn)。良好的物流倉儲不僅是平安對于多用途地產(chǎn)的投資，更將為之后社區(qū)服務，電子商城等衍生服務的帶入充當了重要角色。

房地產(chǎn)社交金融投資：受騰訊與阿里電商的啟發(fā)，平安正致力于從現(xiàn)實的生活金融開始逐步向社交金融靠近，以實現(xiàn)線下傳統(tǒng)金融服務與線上互聯(lián)網(wǎng)便捷服務的優(yōu)勢互補。平安不動產(chǎn)投資相繼推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品涵蓋地產(chǎn)領(lǐng)域諸多方面，涉及到二手房買賣、房產(chǎn)眾籌、管家服務等，房地產(chǎn)社交金融效應初顯。其中平安好房2015年實現(xiàn)的新房房產(chǎn)成交規(guī)模超過1 500億元，平安產(chǎn)險“平安好車主”、平安銀行“行E通”、平安信托“平安財富寶”等APP相繼獲得用戶認可。平安在布局房產(chǎn)投資的同時，正在逐步構(gòu)建房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的“房地產(chǎn)金融”生態(tài)圈。

養(yǎng)老社區(qū)房產(chǎn)投資：我國養(yǎng)老險保費收入日漸增長，結(jié)合養(yǎng)老險與社區(qū)增值服務聯(lián)系緊密的特點，險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以挖掘房企置業(yè)者的潛在養(yǎng)老需求。2015年平安正式推出“合悅”品牌新養(yǎng)老計劃涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，在浙江桐鄉(xiāng)、云南西雙版納、浙江烏鎮(zhèn)開發(fā)首批養(yǎng)生養(yǎng)老、度假旅游綜合社區(qū)，并采取租售并舉的模式進行運營盈利。

綜合地產(chǎn)模式構(gòu)建：2015年平安入股碧桂園成為第二大股東為平安提供了進入社區(qū)服務的切入點。傳統(tǒng)的物業(yè)管理、水電、煤氣和其他收費服務將通過碧桂園社區(qū)服務APP實現(xiàn)，而其中的支付方式則將會是中國平安任意門及平安付。除物業(yè)管理外，電商、金融、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等等一系列相關(guān)聯(lián)服務將實現(xiàn)線上線下資源共享，這種資源整合實現(xiàn)的跨界合作受到業(yè)內(nèi)人士的看好。

2016年宏觀環(huán)境錯綜復雜，挑戰(zhàn)和機遇并存，國家“十三五”對“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略將進一步深化，傳統(tǒng)行業(yè)“移動化、專業(yè)化、社交化、場景化”將成為市場競爭的關(guān)鍵，讓我們也共同期待類似中國平安集團的險企在不動產(chǎn)投資模式上進一步的發(fā)展。

1004-7026（2016）04-0107-01中國圖書分類號：F840.32

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