□張劉佳
(江西財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院 江西 南昌 330013)
從平安集團(tuán)看險企不動產(chǎn)投資模式
□張劉佳
(江西財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院江西南昌330013)
截至2015年,我國保險行業(yè)總資產(chǎn)突破12萬億元,保險資金運用余額高達(dá)11萬億元,但是保險資金投資收益卻較低。加之今年利率持續(xù)走低,股市出現(xiàn)大幅震蕩,險資更加重視不動產(chǎn)投資對于提高資金使用效率的作用。本文以中國平安集團(tuán)為例,解析目前險企不動產(chǎn)投資模式,幫助加快險資不動產(chǎn)投資的發(fā)展步伐。
不動產(chǎn)投資;平安集團(tuán);保險資金運用
本文DOI:10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.04.083
作為集保險、銀行、證券、信托等金融業(yè)務(wù)為一體的綜合性金融集團(tuán),中國平安一直致力于實現(xiàn)保險、銀行和投資三大主業(yè)均衡發(fā)展,希望打造“一個客戶、一個賬戶、多個產(chǎn)品、一站式服務(wù)”的綜合金融服務(wù)平臺。2015年平安集團(tuán)總資產(chǎn)已達(dá)4.77萬億元,較年初增長19.0%;投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為275.09億元,同比增加58.4%;不動產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù)收入占比1.58%,大概為98.04億元,為去年的兩倍。目前其不動產(chǎn)投資類型主要分為兩種,一種為經(jīng)營型物業(yè),主要包括辦公物業(yè)、商業(yè)大樓、多用途房產(chǎn);一種為開發(fā)型物業(yè),包括住宅和酒店公寓等。投資組織模式則主要以控股投資和集中投資為主,這也就決定了不動產(chǎn)投資的持有模式主要為物權(quán)、股權(quán)或者權(quán)益持有。
傳統(tǒng)自建:通過自有資金擴(kuò)充土地儲備、自建、開發(fā),竣工后出租出售是平安早期的房地產(chǎn)投資模式。平安國際金融中心就是由中國平安2007年購得的深圳福田中心地塊打造。
輕資產(chǎn)控股開發(fā):迎合房企小股操盤的開發(fā)潮流,以債權(quán)、股權(quán)投資的方式增資入股或者聯(lián)合房企拿地。2015年平安不動產(chǎn)通過收購擁有了朗詩綠色地產(chǎn)有限公司9.9%的股權(quán),合作更多涉及委托開發(fā)、合作開發(fā),雙方管理團(tuán)隊和高層形成強(qiáng)勢互補(bǔ),朗詩主導(dǎo)操盤,平安財務(wù)投資,主共同追求輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實現(xiàn)。
直接購置:由于商業(yè)地產(chǎn)租金收入可觀、升值潛力大,符合保險資金追求長期穩(wěn)定回報的要求,押寶一二線城市核心商業(yè)區(qū)辦公樓,通過物業(yè)獲取租金回報是平安不動產(chǎn)一直堅持的投資邏輯。所以平安不僅在國內(nèi)購入成都“晶融匯”等多棟寫字樓,而且走在“險資出海”的前列,先后斥巨資購入倫敦地標(biāo)建筑勞埃德大廈、Tower Place大廈等,掀起了中國海外房地產(chǎn)投資熱潮。
專業(yè)平臺模式平臺:中國平安打造的不動產(chǎn)投資平臺主要是兩個,一是平安信托,作為中國平安多年來的不動產(chǎn)投資主力,平安信托在房地產(chǎn)融資、基建投資等業(yè)務(wù)上都有重大貢獻(xiàn)。二是平安不動產(chǎn)有限公司,目前已經(jīng)形成工業(yè)物流、商業(yè)地產(chǎn)、海外投資、養(yǎng)生度假等多領(lǐng)域的專業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理,累計資產(chǎn)管理規(guī)模約1 500億元,日漸發(fā)展成為中國平安不動產(chǎn)投資的專業(yè)開發(fā)平臺。
工業(yè)物流倉儲地產(chǎn)投資:平安依托成都新地興華在空港和龍泉布局了工業(yè)物流地產(chǎn),并開始著手在多個一級二級物流節(jié)點城市快速展開規(guī)模化布局。這一動作利用綜合金融平臺的優(yōu)勢整合物流園區(qū),是迎合業(yè)內(nèi)輕資產(chǎn)化發(fā)展趨勢的表現(xiàn)。良好的物流倉儲不僅是平安對于多用途地產(chǎn)的投資,更將為之后社區(qū)服務(wù),電子商城等衍生服務(wù)的帶入充當(dāng)了重要角色。
房地產(chǎn)社交金融投資:受騰訊與阿里電商的啟發(fā),平安正致力于從現(xiàn)實的生活金融開始逐步向社交金融靠近,以實現(xiàn)線下傳統(tǒng)金融服務(wù)與線上互聯(lián)網(wǎng)便捷服務(wù)的優(yōu)勢互補(bǔ)。平安不動產(chǎn)投資相繼推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品涵蓋地產(chǎn)領(lǐng)域諸多方面,涉及到二手房買賣、房產(chǎn)眾籌、管家服務(wù)等,房地產(chǎn)社交金融效應(yīng)初顯。其中平安好房2015年實現(xiàn)的新房房產(chǎn)成交規(guī)模超過1 500億元,平安產(chǎn)險“平安好車主”、平安銀行“行E通”、平安信托“平安財富寶”等APP相繼獲得用戶認(rèn)可。平安在布局房產(chǎn)投資的同時,正在逐步構(gòu)建房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的“房地產(chǎn)金融”生態(tài)圈。
養(yǎng)老社區(qū)房產(chǎn)投資:我國養(yǎng)老險保費收入日漸增長,結(jié)合養(yǎng)老險與社區(qū)增值服務(wù)聯(lián)系緊密的特點,險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以挖掘房企置業(yè)者的潛在養(yǎng)老需求。2015年平安正式推出“合悅”品牌新養(yǎng)老計劃涉足養(yǎng)老地產(chǎn),在浙江桐鄉(xiāng)、云南西雙版納、浙江烏鎮(zhèn)開發(fā)首批養(yǎng)生養(yǎng)老、度假旅游綜合社區(qū),并采取租售并舉的模式進(jìn)行運營盈利。
綜合地產(chǎn)模式構(gòu)建:2015年平安入股碧桂園成為第二大股東為平安提供了進(jìn)入社區(qū)服務(wù)的切入點。傳統(tǒng)的物業(yè)管理、水電、煤氣和其他收費服務(wù)將通過碧桂園社區(qū)服務(wù)APP實現(xiàn),而其中的支付方式則將會是中國平安任意門及平安付。除物業(yè)管理外,電商、金融、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等等一系列相關(guān)聯(lián)服務(wù)將實現(xiàn)線上線下資源共享,這種資源整合實現(xiàn)的跨界合作受到業(yè)內(nèi)人士的看好。
2016年宏觀環(huán)境錯綜復(fù)雜,挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存,國家“十三五”對“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略將進(jìn)一步深化,傳統(tǒng)行業(yè)“移動化、專業(yè)化、社交化、場景化”將成為市場競爭的關(guān)鍵,讓我們也共同期待類似中國平安集團(tuán)的險企在不動產(chǎn)投資模式上進(jìn)一步的發(fā)展。
1004-7026(2016)04-0107-01中國圖書分類號:F840.32
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