□胡啟昕

（江西財經(jīng)大學　江西　南昌　330013）

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

□胡啟昕

（江西財經(jīng)大學江西南昌330013）

融資這一問題房地產(chǎn)在企業(yè)中日益受到關(guān)注。目前，盡管有很多融資方式和融資工具，但是我國房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款解決資金需要，也有少數(shù)大型企業(yè)通過企業(yè)上市來籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

融資渠道；房地產(chǎn)企業(yè)；資金需要

本文DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.04.055

房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，與國家的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。而融資對房地產(chǎn)企業(yè)有著很重要的作用。資或稱資金籌措，它是指資金的需求者為了達到某種目的而對外進行的資金籌措。也就是指企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營狀況、資金擁有情況以及未來發(fā)展需要，采用合理的方式，從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人和投資者籌集資金，組織資金的供應來保證企業(yè)的正常生產(chǎn)需要。

1　我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

1.1對外源融資依賴性比較大，銀行貸款占的比例大

房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型企業(yè)，經(jīng)常需要大量的資金，而僅僅依靠企業(yè)自身的資金是遠遠不足的。因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)通過各種手段來籌集更多的資金。從目前企業(yè)融資情況來看，對外源融資依賴性比較大，同時，很多企業(yè)銀行貸款的比例占整個融資比例都比較大。

1.2土地和房產(chǎn)的抵押是其重要的條件

隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)的需求量也在不斷地增加。而房地產(chǎn)需求量的增加導致土地需求量也不斷增加。而土地是稀缺資源，其價格隨著需求量的增加而增長，使得房地產(chǎn)的價值也在不斷飆升。由此可見，土地和房地產(chǎn)的抵押不久將會成為新的融資條件。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)融資存在較大的風險

首先房地產(chǎn)融資金額較大，而融資投資的產(chǎn)品生產(chǎn)周期也長。一般一個項目的運作需要支付各種費用，比如材料、人工、土地費用等等，需要的資金量較大。同時其項目從取得土地到最后銷售回款，一般情況下都需要幾年時間。開發(fā)過程中，又存在著很多不確定因素，質(zhì)量不過關(guān)、銷售情況不理想以及開發(fā)商信用等各種因素，這些隨機性的因素都使得風險較大。

1.4企業(yè)規(guī)模較小，信用度較低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，自由資金少，還有很多不完全具備房地產(chǎn)開發(fā)的條件。2002年全國有3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司僅有80余家。而規(guī)模化集團化，有品牌的開發(fā)商很少。同時不僅規(guī)模小，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的信用很低，信用低意味著信貸有風險，導致籌資較困難。

2　優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

2.1盡量拓寬融資渠道，爭取實現(xiàn)融資方式多元化

我國房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于銀行信貸，實現(xiàn)融資渠道多元化，就要打破對銀行貸款這一方式的過度依賴，尋求多樣化的融資方案?？梢越Y(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況以及資金需求情況來設計不同于銀行貸款的融資方案，此外還應發(fā)展更加專業(yè)化的金融機構(gòu)。銀行方面，也要不斷創(chuàng)造新的融資方式，在保障原有的貸款質(zhì)量和效率上，為企業(yè)提供更安全更便捷的融資方案。因此要建立健全房地產(chǎn)金融體系，構(gòu)建不同的金融機構(gòu)體系。要依托現(xiàn)代金融工具，比如資產(chǎn)證券化等來提高資金的流動性。

2.2不同規(guī)模，不同生命周期選擇不一樣的融資方式

不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有不同的經(jīng)營狀況，因此要根據(jù)企業(yè)的不同來制定不同的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)所處的生命周期不同，自身財務專狀況有著不同的差異，同時面臨的競爭和國家政策也不同。成長期的房地產(chǎn)企業(yè)知名度提升，企業(yè)規(guī)模擴大，項目開發(fā)建設也需要大量資金的支持，這時期企業(yè)積極爭取上市融資，積極尋求信托機構(gòu)合作，同時繼續(xù)加強與銀行的合作；成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)，應以銀行信貸和發(fā)行債券為主，調(diào)整資金的結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮財務杠桿促進企業(yè)發(fā)展的作用，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F化。

2.3完善房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

很多條款政府朝定夕改，不利于企業(yè)長期的的穩(wěn)定。有很多地方法律法規(guī)都沒有固定的法規(guī)性要求，比如，關(guān)于資金來源和用途的限制，以及金融機構(gòu)貸款、海外直接投資、開發(fā)商項目資金中自有比例等規(guī)定。盡管有關(guān)某方面的法律法規(guī)已制定出來，但在很多細節(jié)方面還有缺憾。房地產(chǎn)企業(yè)的有序發(fā)展離不開法律法規(guī)的支持，因此我國政府有必要在法律法規(guī)上進行完善，讓企業(yè)在外部條件上有保障。

2.4企業(yè)要提高自身競爭力，同時降低自身的負債率

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要企業(yè)、政府、及融機構(gòu)的共同努力，但最重要的還是企業(yè)自身的努力。房地產(chǎn)企業(yè)只有自身不斷提高綜合能力，提升企業(yè)在外界的信譽度，才能有機會籌集到資金。

1004-7026（2016）04-0075-01中國圖書分類號：F293.3

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胡啟昕（1990—），男，漢族，碩士，單位：江西財經(jīng)大學會計學院，研究方向：會計理論與實務。