文‖陳　杰

樓市狂熱，卻無法逃脫周期規(guī)律

文‖陳杰

樓市的瘋狂可能隨時終結(jié)

春節(jié)以后，上海樓市迅速出現(xiàn)暴漲行情，1-2月份成交量快速飆升。上海樓市成交量不僅獨步全國，也幾乎占了一線城市樓市成交總量的一半或更多。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年2月上海市新建商品住宅成交均價為36374元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲23.9%。與此同時，2月份上海二手房市場成交量突破2.8萬套，比上年同期增長162%，創(chuàng)下歷年同期新高。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)，上海二手房住宅價格2016年1月環(huán)比上漲幅度為6.16%，2月為8%，連創(chuàng)2005年4月以來單月漲幅新高。自2015年2月觸底反彈以來，本輪上海樓市二手房價格在13個月之間已經(jīng)累計上漲39%。

當(dāng)前，上海樓市顯現(xiàn)出幾大特征：量價齊升，房價快速上漲同時帶動住房需求迅速放大；去庫存化迅速，局部頻現(xiàn)房荒和搶房潮；開發(fā)投資持續(xù)低迷，開發(fā)商入場意愿不強(qiáng)；存量交易增長大于新房交易，新房供給中高檔比重增加；補(bǔ)漲特征強(qiáng)，流通性好的新房價格漲幅大于市區(qū)老房子。

推手

本輪上漲的幕后推手到底是誰？筆者判斷主要有以下原因：

一是政策影響。一是貨幣政策持續(xù)寬松，其二，政府采取了包括降低首付和放松對某些區(qū)域購房限制等措施；實際上，去庫存配套政策陸續(xù)出臺。

二是股市不振和實體經(jīng)濟(jì)萎縮，資產(chǎn)荒，大量社會閑置投資資金尋找出路，進(jìn)而轉(zhuǎn)入樓市。這是股市與樓市的蹺蹺板效應(yīng)。

三是二三線樓市全面下行，愈發(fā)促使外地資金為避險而涌入上海等一線樓市。這是避險效應(yīng)進(jìn)而引起的虹吸效應(yīng)。

四是一些一線城市將嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，造成購房者形成未來新增住宅用地減少，新建住宅越來越少的預(yù)期。這是供應(yīng)緊縮效應(yīng)。

此外，中介場外配資的推波助瀾。種種因素造成房價上漲并進(jìn)而產(chǎn)生馬太效應(yīng)，這是資產(chǎn)價格自增強(qiáng)效應(yīng)。

官方數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅均價為2萬多元，實際上這其中包括保障房數(shù)據(jù)。均價中1萬元/平方米以下的房子應(yīng)該是保障房的價格。

所以，要仔細(xì)解讀數(shù)據(jù)，實際上官方數(shù)據(jù)中的普通商品住宅，包括50%左右的保障房，如果我們用這種官方數(shù)據(jù)去解讀房地產(chǎn)業(yè)，就容易造成很大誤區(qū)。

實際上，目前上海新建純商品住宅套均價逼近500萬元，中原代理的上海二手房單價均價則為49011元計算，按照100平米計算，總價為490萬元。即使按照上市公司董事總經(jīng)理的平均45萬元年薪，房價收入比仍然高達(dá)為9：1以上。一般認(rèn)為，房價收入比超過8，即是屬于無法承擔(dān)房價的人群了。

從總體數(shù)據(jù)上看，上海居住的供需總量是總體平衡的。根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，2015年上海竣工商品住宅1589萬平方米，意味著2015年末上海市住宅存量超過6.3億平方米（不計小產(chǎn)權(quán)房和違章改建建筑），按80平方米為一套，折合800多萬套，上海常住人口的人均住房面積可達(dá)25平方米，雖然還不算特別寬裕，但居住供求總量已經(jīng)總體平衡。而且從去年的官方統(tǒng)計數(shù)字看，上海在出現(xiàn)常住人口的負(fù)增長，外來人口流入大幅減少，那未來住房供求情況將更加平衡了。

樓市已很脆弱

數(shù)據(jù)顯示，2016年1月個人房地產(chǎn)信貸增長迅速。個人放貸新增346.3億元，占本外幣中長期貸款比重達(dá)31.27%，占本外幣貸款比重為20.75%，其中二手房貸新增191.5億元，占本外幣中長期貸款比重為17.29%，占本外幣貸款比重為11.48%。加上房地產(chǎn)開發(fā)的新增貸款，1月房地產(chǎn)貸款合計481.8億元，占本外幣中長期貸款比重達(dá)43.51%，占本外幣貸款比重為28.87%。銀行信貸對房地產(chǎn)依賴度過大。

金融加速器具備自我放大機(jī)制，不動產(chǎn)價格與信貸擴(kuò)張既相互正向影響，螺旋加速上升，又可相互負(fù)向影響，螺旋加速下降。

周期是誰也無法逃脫的，而各國對調(diào)控樓市泡沫尚無成功案例。

樓市泡沫產(chǎn)生的共同點是，樂觀預(yù)期→信貸擴(kuò)張→利率走低→樓價高漲→樂觀預(yù)期。樂觀預(yù)期與樓價高漲形成自反饋。

樓市崩潰的共同點則是，悲觀預(yù)期→信貸緊縮→利率走高→樓價下跌→悲觀預(yù)期。悲觀預(yù)期與樓價下跌形成自反饋。

其實，上海租售比已經(jīng)亮起紅燈，上海長期租金回報率在1.5%-2%左右，對應(yīng)租售比在50-70倍，本輪暴漲之后租售比的剪刀差會加大，租金回報率會跌到1.5%以下，平均租售比普遍超過80-100倍，雖然歷史上租售比曾持續(xù)高位，但還能繼續(xù)多久？租售比遲早要回復(fù)到均衡水平，調(diào)整周期在何時？

樓市其實已經(jīng)十分脆弱，影響樓市有幾大關(guān)鍵宏觀因素是：經(jīng)濟(jì)趨勢、人口與就業(yè)形勢預(yù)期、信貸供給與成本變動預(yù)期、匯率調(diào)整預(yù)期、通脹預(yù)期等。

樓市的瘋狂可能隨時終結(jié)，可能會由于對租金收入增長率預(yù)期的突然下降，或者受中國宏觀經(jīng)濟(jì)中短期內(nèi)諸多風(fēng)險影響，比如住房供應(yīng)大幅增加、租賃市場變革；也可能會因為實際資金成本或者利率水平的突然上升，比如貨幣信貸政策緊縮、匯率政策的突然調(diào)整都會推到多米諾骨牌。

因此，對于中央與地方政府的政策建議是：在區(qū)域樓市加速分化格局下，當(dāng)允許地方政府結(jié)合本地實際制定短期應(yīng)急性管制政策，加大信息公開和信息透明，以權(quán)威訪談緩和市場情緒，并出臺切實抑制需求和增加供給的一整套稅收信貸和土地供應(yīng)措施，加快房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

（作者系上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長，教授）