文‖陳　杰

樓市狂熱，卻無(wú)法逃脫周期規(guī)律

文‖陳杰

樓市的瘋狂可能隨時(shí)終結(jié)

春節(jié)以后，上海樓市迅速出現(xiàn)暴漲行情，1-2月份成交量快速飆升。上海樓市成交量不僅獨(dú)步全國(guó)，也幾乎占了一線城市樓市成交總量的一半或更多。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年2月上海市新建商品住宅成交均價(jià)為36374元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲23.9%。與此同時(shí)，2月份上海二手房市場(chǎng)成交量突破2.8萬(wàn)套，比上年同期增長(zhǎng)162%，創(chuàng)下歷年同期新高。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)，上海二手房住宅價(jià)格2016年1月環(huán)比上漲幅度為6.16%，2月為8%，連創(chuàng)2005年4月以來(lái)單月漲幅新高。自2015年2月觸底反彈以來(lái)，本輪上海樓市二手房?jī)r(jià)格在13個(gè)月之間已經(jīng)累計(jì)上漲39%。

當(dāng)前，上海樓市顯現(xiàn)出幾大特征：量?jī)r(jià)齊升，房?jī)r(jià)快速上漲同時(shí)帶動(dòng)住房需求迅速放大；去庫(kù)存化迅速，局部頻現(xiàn)房荒和搶房潮；開發(fā)投資持續(xù)低迷，開發(fā)商入場(chǎng)意愿不強(qiáng)；存量交易增長(zhǎng)大于新房交易，新房供給中高檔比重增加；補(bǔ)漲特征強(qiáng)，流通性好的新房?jī)r(jià)格漲幅大于市區(qū)老房子。

推手

本輪上漲的幕后推手到底是誰(shuí)？筆者判斷主要有以下原因：

一是政策影響。一是貨幣政策持續(xù)寬松，其二，政府采取了包括降低首付和放松對(duì)某些區(qū)域購(gòu)房限制等措施；實(shí)際上，去庫(kù)存配套政策陸續(xù)出臺(tái)。

二是股市不振和實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，資產(chǎn)荒，大量社會(huì)閑置投資資金尋找出路，進(jìn)而轉(zhuǎn)入樓市。這是股市與樓市的蹺蹺板效應(yīng)。

三是二三線樓市全面下行，愈發(fā)促使外地資金為避險(xiǎn)而涌入上海等一線樓市。這是避險(xiǎn)效應(yīng)進(jìn)而引起的虹吸效應(yīng)。

四是一些一線城市將嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，造成購(gòu)房者形成未來(lái)新增住宅用地減少，新建住宅越來(lái)越少的預(yù)期。這是供應(yīng)緊縮效應(yīng)。

此外，中介場(chǎng)外配資的推波助瀾。種種因素造成房?jī)r(jià)上漲并進(jìn)而產(chǎn)生馬太效應(yīng)，這是資產(chǎn)價(jià)格自增強(qiáng)效應(yīng)。

官方數(shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅均價(jià)為2萬(wàn)多元，實(shí)際上這其中包括保障房數(shù)據(jù)。均價(jià)中1萬(wàn)元/平方米以下的房子應(yīng)該是保障房的價(jià)格。

所以，要仔細(xì)解讀數(shù)據(jù)，實(shí)際上官方數(shù)據(jù)中的普通商品住宅，包括50%左右的保障房，如果我們用這種官方數(shù)據(jù)去解讀房地產(chǎn)業(yè)，就容易造成很大誤區(qū)。

實(shí)際上，目前上海新建純商品住宅套均價(jià)逼近500萬(wàn)元，中原代理的上海二手房單價(jià)均價(jià)則為49011元計(jì)算，按照100平米計(jì)算，總價(jià)為490萬(wàn)元。即使按照上市公司董事總經(jīng)理的平均45萬(wàn)元年薪，房?jī)r(jià)收入比仍然高達(dá)為9：1以上。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)8，即是屬于無(wú)法承擔(dān)房?jī)r(jià)的人群了。

從總體數(shù)據(jù)上看，上海居住的供需總量是總體平衡的。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，2015年上海竣工商品住宅1589萬(wàn)平方米，意味著2015年末上海市住宅存量超過(guò)6.3億平方米（不計(jì)小產(chǎn)權(quán)房和違章改建建筑），按80平方米為一套，折合800多萬(wàn)套，上海常住人口的人均住房面積可達(dá)25平方米，雖然還不算特別寬裕，但居住供求總量已經(jīng)總體平衡。而且從去年的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，上海在出現(xiàn)常住人口的負(fù)增長(zhǎng)，外來(lái)人口流入大幅減少，那未來(lái)住房供求情況將更加平衡了。

樓市已很脆弱

數(shù)據(jù)顯示，2016年1月個(gè)人房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)迅速。個(gè)人放貸新增346.3億元，占本外幣中長(zhǎng)期貸款比重達(dá)31.27%，占本外幣貸款比重為20.75%，其中二手房貸新增191.5億元，占本外幣中長(zhǎng)期貸款比重為17.29%，占本外幣貸款比重為11.48%。加上房地產(chǎn)開發(fā)的新增貸款，1月房地產(chǎn)貸款合計(jì)481.8億元，占本外幣中長(zhǎng)期貸款比重達(dá)43.51%，占本外幣貸款比重為28.87%。銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)依賴度過(guò)大。

金融加速器具備自我放大機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與信貸擴(kuò)張既相互正向影響，螺旋加速上升，又可相互負(fù)向影響，螺旋加速下降。

周期是誰(shuí)也無(wú)法逃脫的，而各國(guó)對(duì)調(diào)控樓市泡沫尚無(wú)成功案例。

樓市泡沫產(chǎn)生的共同點(diǎn)是，樂(lè)觀預(yù)期→信貸擴(kuò)張→利率走低→樓價(jià)高漲→樂(lè)觀預(yù)期。樂(lè)觀預(yù)期與樓價(jià)高漲形成自反饋。

樓市崩潰的共同點(diǎn)則是，悲觀預(yù)期→信貸緊縮→利率走高→樓價(jià)下跌→悲觀預(yù)期。悲觀預(yù)期與樓價(jià)下跌形成自反饋。

其實(shí)，上海租售比已經(jīng)亮起紅燈，上海長(zhǎng)期租金回報(bào)率在1.5%-2%左右，對(duì)應(yīng)租售比在50-70倍，本輪暴漲之后租售比的剪刀差會(huì)加大，租金回報(bào)率會(huì)跌到1.5%以下，平均租售比普遍超過(guò)80-100倍，雖然歷史上租售比曾持續(xù)高位，但還能繼續(xù)多久？租售比遲早要回復(fù)到均衡水平，調(diào)整周期在何時(shí)？

樓市其實(shí)已經(jīng)十分脆弱，影響樓市有幾大關(guān)鍵宏觀因素是：經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、人口與就業(yè)形勢(shì)預(yù)期、信貸供給與成本變動(dòng)預(yù)期、匯率調(diào)整預(yù)期、通脹預(yù)期等。

樓市的瘋狂可能隨時(shí)終結(jié)，可能會(huì)由于對(duì)租金收入增長(zhǎng)率預(yù)期的突然下降，或者受中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中短期內(nèi)諸多風(fēng)險(xiǎn)影響，比如住房供應(yīng)大幅增加、租賃市場(chǎng)變革；也可能會(huì)因?yàn)閷?shí)際資金成本或者利率水平的突然上升，比如貨幣信貸政策緊縮、匯率政策的突然調(diào)整都會(huì)推到多米諾骨牌。

因此，對(duì)于中央與地方政府的政策建議是：在區(qū)域樓市加速分化格局下，當(dāng)允許地方政府結(jié)合本地實(shí)際制定短期應(yīng)急性管制政策，加大信息公開和信息透明，以權(quán)威訪談緩和市場(chǎng)情緒，并出臺(tái)切實(shí)抑制需求和增加供給的一整套稅收信貸和土地供應(yīng)措施，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

（作者系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)，教授）