文‖張宏偉

階段性調(diào)整將到來

文‖張宏偉

樓市：堅硬的泡沫

編者按:

一線城市樓市正持續(xù)高溫。

據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，以2015年2月-2016年2月為區(qū)間統(tǒng)計，北京均價漲幅19.7%，上海均價漲幅42.5%，深圳均價漲幅為68.2%。2016年新年伊始，雖然出臺的各項利好政策并非針對一線城市，但市場心理產(chǎn)生變化，一線樓市持續(xù)高燒，售樓處一派火熱景象。此外，根據(jù)媒體報道，更是催生了一系列杠桿炒房、“場外配資”的投機(jī)潮。

易居研究院最近發(fā)布《近六年70城房價趨勢報告》，報告預(yù)計，2016年一線城市房價上漲的壓力會進(jìn)一步加大，房價將有繼續(xù)上漲的可能；從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，華南和華東地區(qū)的房價上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬松信貸政策的刺激下，此類地區(qū)各大城市都出現(xiàn)了比較明顯的房價反彈態(tài)勢。此類地區(qū)在2016年可能會面臨相對收緊的購房政策。

樓市，最堅硬的泡沫。

2015年下半年已透支2016年樓市需求

2015年，一線城市的商品住宅市場呈現(xiàn)出的特點是：政策面寬松；市場需求集中釋放；改善型需求放量明顯；區(qū)域市場分化。

集中釋放

自2014年四季度以來，政策“支援”樓市，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、高端預(yù)售許可證審批的放開均表明政策呈現(xiàn)出“寬松”態(tài)勢。

2015年下半年至今，上海樓市的復(fù)蘇，除了供求因素、市場去庫存、貨幣超發(fā)因素等影響外，與2015年3月30日的“330新政”有較大關(guān)系。

所謂“330新政”指的是擁有1套住房且房貸未結(jié)清的居民家庭再次申請商業(yè)貸款購買普通自住房的首付款比例調(diào)整為不低于40%；繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房的最低首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的繳存家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%；個人轉(zhuǎn)賣普通住房，營業(yè)稅免征期限由以往的5年調(diào)整為2年。

門檻的降低，使得置換型需求被激活，作用直接。相關(guān)數(shù)據(jù)表明：二手房市場，置換型需求在外環(huán)占40%左右，中環(huán)占50%左右，內(nèi)環(huán)占到70%。一手房市場，置換型需求達(dá)50%-60%。

至今，這種置換型需求仍比較活躍，使得上海房地產(chǎn)市場成交量價回升明顯。

在政策寬松之下，市場需求得到集中釋放。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，商品住宅市場，2015年上海商品住宅面積累計成交1500萬平米，同比增54.9%，全年商品住宅成交均價為31545元/平米，同比增長16.9%；在普通公寓市場同樣迎來需求大量釋放，累計成交為1313.6萬平米，同比增長53.8%，促使公寓成交均價同比增長18.3%，達(dá)31202元/平米。別墅市場，2015年累計成交量186.5萬平米，同比增加62.8%，由于別墅均價彈性較差，成交均價增長8.8%，小于公寓，為33978元/平米。

另外，從投資者需求和市場成交結(jié)構(gòu)來看，改善型需求的放量明顯。區(qū)域市場分化加速。

比如，2015年靜安區(qū)以91055元/平米的均價列為上海成交均價最貴的區(qū)域，而嘉定、松江及浦東為2015年商品住宅成交面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域。

從3個月的移動存銷比看，2015年上海商品住宅存量面積為1071.2萬平米，3個月移動存銷比為6.6個月，其中公寓的3個月移動存銷分別為5.4個月，未來3-6個月的去庫存壓力相對較小，市場基本面仍有量價齊升的趨勢。而別墅3個月移動存銷比達(dá)14.7個月，未來3-6個月價格上漲動力仍較弱。

反轉(zhuǎn)到來？

2015年以來，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，實行穩(wěn)健的貨幣政策來護(hù)航宏觀經(jīng)濟(jì)運行形成共識，后續(xù)來看，貨幣政策會維持適度寬度的操作基調(diào)；降準(zhǔn)降息增加市場流動性以對沖新增外匯占款的減少成為央行必須做出的選擇，而配合最近出臺的信貸資產(chǎn)抵押再貸款均是央行為平穩(wěn)市場資金面所做的努力。

從行業(yè)政策面看，2016年開啟的已是第六輪樓市支持政策，這進(jìn)一步表明在短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長仍具有不可替代的拉動作用。

可梳理近幾年樓市與政策的關(guān)系。

比如2014年前三季度，包括限購的政策面并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動，樓市也相對低迷，市場需求被積壓與有待激活。

2014年第四季度至2015年上半年，集中出臺貨幣、房地產(chǎn)行業(yè)政策預(yù)示著政府在鼓勵住房消費，政策面呈現(xiàn)“寬松”態(tài)勢，樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

2015年下半年，上海樓市已無去庫存壓力，不需要政策刺激，但由于經(jīng)濟(jì)觸底及股市壓力，央行及相關(guān)部委頻繁的政策刺激導(dǎo)致2015年下半年其實已透支2016年樓市需求，可以預(yù)見2016年的上海房地產(chǎn)需求將處低位。

2016年初，目前各周銷量仍基本處于高位，但本輪市場需求在2015年第四季度和2016年上半年集中釋放完畢之后，下一輪市場的階段性調(diào)整將到來。

拐點

2016年，政策預(yù)期可能收緊。

上海相關(guān)部門已強(qiáng)調(diào)防范房價快速上漲、違規(guī)操作對樓市的金融風(fēng)險及防止經(jīng)濟(jì)對樓市的過度依賴，目前已著手對土地市場進(jìn)行調(diào)整，2016年上海樓市調(diào)控政策收緊當(dāng)是大概率事件。

由于目前一線城市房價維持在高位，疊加住宅庫存小、土地價格偏高及開發(fā)商漲價預(yù)期，短期內(nèi)一線城市房價仍將維持向上走勢。所以嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策是主基調(diào)，同時預(yù)計2016年政策將會在高端樓盤許可證的審批、收緊“330新政”等方面進(jìn)行調(diào)整。

從城市整體周期趨勢判斷，上海商品住宅成交量短周期為21-24個月，如果依照此規(guī)律推測，上海商品住宅市場成交量將在2016年7-9月迎來拐點。

比如，浦東新區(qū)南匯的商品住宅成交量近兩輪的周期為19-21個月，如果延續(xù)此規(guī)律，南匯商品住宅成交量的同比趨勢性拐點將出現(xiàn)在2016年4-6月；浦東商品住宅成交量（不含南匯）近兩輪的周期為21-26個月，浦東商品住宅成交量的同比趨勢性拐點將出現(xiàn)在2016年下半年；松江商品住宅成交量的周期較長，為27-33個月，當(dāng)?shù)厣唐纷≌山涣康耐融厔菪怨拯c將出現(xiàn)在2016年下半年；嘉定商品住宅成交量近兩輪的周期為23個月左右，其商品住宅成交量的同比趨勢性拐點將出現(xiàn)在2016年9月左右。中心城區(qū)商品住宅成交量近兩輪的周期為23-27個月左右，中心城區(qū)商品住宅成交量的同比趨勢性拐點將出現(xiàn)在2016年下半年。

從近兩輪的周期調(diào)整節(jié)點判斷，南匯、浦東商品住宅成交量調(diào)整要提前于上海整體市場近1個月，而嘉定及中心城區(qū)的商品住宅成交量調(diào)整，在下行周期調(diào)整時提前于上海整體市場1個月，而在上行周期調(diào)整時與上海整體市場同步。

商品住宅市場基本符合平衡定律，如同2013年大量釋放的是2011年和2012年過度抑制的購房需求，2015年需求的提前透支將導(dǎo)致2016年購房需求處于低點。

調(diào)整周期

上海與全國GDP走勢呈現(xiàn)較大一致性，全國GDP累計同比增速“破七”將對上海帶來較大的下行壓力；另外，房企投資的持續(xù)下降也客觀反映出其對2016年市場的判斷偏悲觀。

經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致新開工缺口。2014年至2015年的新開工面積缺口，將在2016年影響市場供應(yīng)，并限制住宅銷售量處于較低水平。

實際上，2014年以來上海住宅用地市場實際成交量已為“負(fù)增長”，在存量土地緊張的情況下，供不應(yīng)求仍為主要基調(diào)，而住宅用地成交樓板價上行壓力較大，揭示一定的投資風(fēng)險。

樓市上漲之后必然出現(xiàn)調(diào)整期。

投資者要認(rèn)同以高地價推動市場是不可持續(xù)的，以股市推動市場亦難持續(xù)。股市獲利資金的逐步抽離尋求更穩(wěn)定的資產(chǎn)配置。

鑒于目前的樓市形勢，對未來上海樓市政策可以做一個預(yù)測：一是限購不會放松，將嚴(yán)格執(zhí)行。二是高端產(chǎn)品預(yù)售許可證進(jìn)一步加大審批。三是“330政策”在2016年應(yīng)該會收緊，嚴(yán)格區(qū)分普通住宅與非普通住宅，這應(yīng)該是大概率事件。四是房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)可能會擴(kuò)大。標(biāo)準(zhǔn)可能定在單價4.1萬/米2左右。去年是3.2萬元/米2。

（作者系同策咨詢研究總監(jiān)）