隨著新的商業(yè)模式的涌現(xiàn)以及資本的進入，中國住宅租賃市場正在從傳統(tǒng)的交易模式過渡到產(chǎn)品改造、注重居住服務和O2O的新模式。

住宅租賃市場現(xiàn)狀

1.市場的供求兩端是高度分散的主體

參考發(fā)達國家例如美國的實際情況，其公寓大體可分為產(chǎn)權(quán)公寓（Condo）、出租公寓（Apartment）和合作公寓（Co-op）三個類別。產(chǎn)權(quán)公寓和出租公寓的主要差別在于開發(fā)商在建造物業(yè)之初的預期盈利模式和產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系，意在分單位出售以獲得銷售收入，獨立分戶產(chǎn)權(quán)，即為產(chǎn)權(quán)公寓；意在長期持有并通過運營獲得租金收益，整棟物業(yè)通常歸一個產(chǎn)權(quán)單位，則為出租公寓。換而言之，產(chǎn)權(quán)公寓為分散的個體業(yè)主所有，大多為自住，也可對外出租或轉(zhuǎn)售；出租公寓大多為單個企業(yè)所有，專門用于出租。合作公寓較前兩者有著很大的不同，其產(chǎn)權(quán)由一個股份公司所持有，業(yè)主購買到的非某個單位Unit的物業(yè)所有權(quán)而是該股份公司的股份，并同時擁有該公司所賦予的長期租賃使用權(quán)的公寓形態(tài)，因其特殊的國情和時代背景且在國內(nèi)缺乏對應的比較標的暫先不納入討論范圍。所以就產(chǎn)權(quán)公寓和出租公寓的情況而言，美國公寓租賃市場的供求關(guān)系類似于一個C2C+B2C的組合，其市場上高達70%的可供租賃房源來自于排名前十的公寓REITs。

中國商品住宅的開發(fā)和銷售模式多為從香港引進，在經(jīng)歷了近二十年的高速發(fā)展之后，開發(fā)商在開發(fā)、銷售和招商環(huán)節(jié)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗和優(yōu)勢，但在物業(yè)的持有和運營方面相比發(fā)達國家仍處在較為初級的階段。國內(nèi)住宅租賃市場供求兩端的關(guān)系更接近于一個C2C的狀態(tài)，供給端是高度分散的私人業(yè)主所提供的待出租房源，需求端是同樣分散在城市各個角落的廣大青年租客人群。西南財經(jīng)大學2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢報告》指出，目前我國存量房市場規(guī)模約為2億套，城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率高達22.4%，此外每年新增房屋供應量為2504萬套，而其對應的新增購房需求僅為995萬套。在商品住宅市場由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變的過程中，待出租的物業(yè)散落在不同的家庭手中，除了少數(shù)特別優(yōu)質(zhì)的物業(yè)會被開發(fā)商所保留由自己運營。

2. 經(jīng)紀職能的錯位

面對高度分散的待租房源和找房人群，促進信息的流通、弱化信息的不對稱以期提升供需雙方的匹配效率的重要職能，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)尚未被廣泛應用的時期，是由房地產(chǎn)經(jīng)紀公司來承擔的。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的出現(xiàn)是為了在一定程度上聚集分散的供需主體，發(fā)現(xiàn)價格，從而加快市場上有效供給和有效需求的轉(zhuǎn)化率，并最終完成租賃交易的撮合。但實際的情況是，房地產(chǎn)經(jīng)紀商為了獲取更多的商業(yè)利潤，沒有很好地串聯(lián)起供需雙方并履行其行業(yè)責任，反而依托自身所搜集到的大量房源和租客信息，進一步割裂了供給和需求，加深了住宅租賃市場信息不對稱的情況。

3. 虛假的房源信息阻礙了行業(yè)效率的提升

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，大幅加快了信息流通的速度，擴展了信息傳遞的渠道，信息的透明化也使得各個行業(yè)信息不對稱的困境得以緩解。但對于住宅租賃市場，用戶的實際體驗并沒有得到較大改善。各種互聯(lián)網(wǎng)工具被經(jīng)紀公司熟練地應用于發(fā)布虛假房源及圖片以獲取客戶點擊訪問和電話問詢，最終達成搜集更多有效租房需求的目的，大量無效、重復的房源充斥著各類房地產(chǎn)分類信息平臺。這是一個劣幣驅(qū)逐良幣的過程，配以好看照片、較低價格的假房源總能夠獲得租客更多的關(guān)注、訪問和電話，上傳了真實照片，市場價格的真房源反而無人問津。供需雙方自行匹配的成本越高，市場對于經(jīng)紀公司的依賴程度也就越大，經(jīng)紀公司對于供需雙方信息調(diào)配的價值得以凸顯。從根本上看，經(jīng)紀公司明顯缺乏促使住宅租賃市場供需信息透明化的內(nèi)在動力。當租客通過互聯(lián)網(wǎng)找房時所檢索到的信息絕大部分都是虛假無效的時候，他們會重新造訪門店，而這個過程所體現(xiàn)出來的效率甚至可能低于互聯(lián)網(wǎng)沒有被廣泛應用之前。

住宅租賃市場發(fā)展趨勢

1.一二線城市租售比與國際平均水平的差值逐步縮小

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，全國28個一二線城市的常住人口共28965萬人，凈流入人口為5985萬人（常住人口數(shù)減去戶籍人口數(shù)），但考慮到仍有部分外來務工人員因各種原因未被納入統(tǒng)計范圍，所以一二線城市實際容納接收的外來人口數(shù)量很可能已遠超出以上數(shù)值。如果其他地區(qū)戶籍人口向一二線城市匯集的流動趨勢未發(fā)生根本性改變，這些城市的住宅租賃需求將不斷增加，除非存量房市場被快速盤活，以及居民家庭所持有空置房源的出租轉(zhuǎn)化率得到有效提升，那么租金的上漲在未來相當長的一段時期內(nèi)仍將保持穩(wěn)定態(tài)勢。

長期來看，中國一二線城市的租售比均值預計將隨著居民收入的增加由現(xiàn)階段的1/400向發(fā)達國家平均的1/200靠攏，在新房和二手房銷售成交價格沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況下，住宅租賃月租金的增長空間高達100%。即使一二線城市的住宅交易價格在近兩三年內(nèi)或因系統(tǒng)性的經(jīng)濟風險發(fā)生一定幅度的回調(diào)，但數(shù)量龐大的住房需求依然真實存在，中國主要城市租售比的合理化趨勢恐難有方向性的轉(zhuǎn)變。

2.合租品牌公寓的天花板

一二線城市住宅租賃需求主體的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，伴隨城市人口的流動和收入的增加，越來越多的90后進入租房市場，其對于居住品質(zhì)的要求也在不斷提升。中國社會科學院發(fā)布的《社會藍皮書》顯示，畢業(yè)一年后約有三成90后大學畢業(yè)生的居住面積不足20平方米，他們更希望提高自己的生活質(zhì)量，更看重個人的發(fā)展，而不會輕易選擇購買房產(chǎn)。事實上，品質(zhì)好，裝修、家電等方面能夠基本達到居家條件的房源在市場中的占比較低，其相對較高的價格也導致整個中低端的住宅租賃需求一直處于被抑制而得不到有效滿足的狀態(tài)。在近幾年例如You+國際公寓、自如有家、蘑菇公寓等長租公寓運營商紛紛推出適合年輕租客的高性價比產(chǎn)品并獲得了良好的市場反饋之后，中低端的消費升級以及由需求所推動的行業(yè)發(fā)展趨勢已清晰可見。嚴格意義上來說，以合租產(chǎn)品為主的長租公寓市場理應劃歸到住宅托管租賃市場中來。根據(jù)58同城《2013年租房行業(yè)報告》，現(xiàn)階段合租人數(shù)約占租房人數(shù)的25%，合租人數(shù)與租房套數(shù)的比值約為3.5：1，那么用于合租的住宅約占房源總數(shù)的7.14%，整租房源占92.86%。由于部分整租房源實際也是用于合租，所以“N+1”模式的長租公寓占比城市出租公寓的比率將低于7%。

3.托管房在租賃市場上的占比存在較大的上升空間

以托管房業(yè)務開展得相對較好的杭州市場為例，杭州市區(qū)年住宅總量116萬套，以出租率20%計算，租賃成交量約24萬套，目前托管房源（含合租和整租）占比約為15%，即3萬多套。如果能夠解決業(yè)主端租金年付、租后維修以及租客、房源信息告知等方面的問題，整租托管房的市場占比理論上可升至整租公寓的50%，即在杭州市場形成1.68萬套合租托管房，11.16萬套整租托管房，11.16萬套整租普租房。并且，以上數(shù)據(jù)是在總體市場的租賃成交量沒有計算任何增長的情況下得出的。

按上述比例，僅北上廣深四個一線城市未來合租托管房源將達到20萬套，整租托管房源將超過150萬套。

4.讓經(jīng)紀人的價值回歸服務本身

租賃經(jīng)紀一直以來所遵循的行業(yè)收費標準和服務模式已經(jīng)開始改變，隨著視頻看房、全景圖片等技術(shù)的日趨成熟，租賃經(jīng)紀服務中的核心之一，供求雙方的匹配，或終將為系統(tǒng)和規(guī)則所取代，用戶通過線上尋找符合自身篩選條件的房源，挑選出需要進行帶看的物業(yè)，線下由經(jīng)紀人完成一對一的帶看服務。此時經(jīng)紀人所需要傳遞給用戶的將是系統(tǒng)和工具所暫時無法提供的服務，其價值將回歸服務本身。在這個階段內(nèi)，服務品質(zhì)卓越的租賃經(jīng)紀人會獲得更多用戶的關(guān)注和青睞。當能夠提供類似高標準服務的經(jīng)紀人數(shù)量超過某個臨界值時，經(jīng)紀服務的賣方市場將被瓦解，取而代之的是一個活躍的B2C+C2C市場。

此后一個階段內(nèi)，帶看環(huán)節(jié)所必需的經(jīng)紀人的介入程度會逐漸降低，或者鑒于帶看行為本身并無過高的專業(yè)性要求，也存在由他人代為完成的可能。普通租賃經(jīng)紀服務的價值較托管租賃將大幅下降，因為短期內(nèi)租后服務如維修保潔、與客戶及時互動等智能依然需要專人來提供，而托管租賃的核心價值將借由專業(yè)的管家服務得以體現(xiàn)。

5.相關(guān)政策和細則的出臺

針對近幾年頻頻出現(xiàn)的城市群租房亂象，各地政府積極制定了一系列的法律法規(guī)和解決辦法，2013年7月1日北京頒布了《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知》，2014年5月10日上海市對《上海市居住房屋租賃管理辦法》中人均居住面積等具體指標也做出了明確規(guī)定。但僅靠堵往往是不夠的，群租現(xiàn)象的背后是尖銳的一二線城市住宅租賃市場的中低端供需矛盾。面對需求推動的租賃行業(yè)改革，2015年1月14日住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，以鼓勵成立經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)通過長期租賃或購買社會房源，直接向社會出租。當越來越多的長租公寓運營商以及各類租賃經(jīng)紀公司真正地從租客的實際需求出發(fā)，在商業(yè)運營和市場競爭的同時肩負起其相應的社會責任，更多的有利于住宅租賃行業(yè)健康發(fā)展的細則、條例甚至稅收優(yōu)惠政策的出臺是值得期待的。