【摘要】繼西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施之后，國家不斷加大對西部的開發(fā)力度，西部房地產(chǎn)得到良好的開發(fā)。但是其中也存在開發(fā)企業(yè)重項目輕管理的風(fēng)險問題。通過歸類風(fēng)險類別、構(gòu)建風(fēng)險預(yù)防機制、思考應(yīng)對策略，進而才能有效規(guī)避項目風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】項目風(fēng)險；房地產(chǎn)；指標；重視管理

中國房地產(chǎn)，在社會生活水平不斷提高的發(fā)展形勢下，有著龐大的市場需求，然而在發(fā)展的同時，也面產(chǎn)生了諸多的社會問題。在中國西部地區(qū)，曾經(jīng)因為特殊地理環(huán)境，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來許多不便。在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略之下，西部房地產(chǎn)逐漸得到開發(fā)，并且取得良好進展。經(jīng)過幾年的努力，區(qū)域房地產(chǎn)“過熱”的現(xiàn)象在東西部之間，逐漸得到緩解。然而針對西部房地產(chǎn)開發(fā)項目，存在注重開發(fā)，不重管理的現(xiàn)象，并沒有得到很好的改善，值得我們深入探討。

一、開發(fā)項目風(fēng)險類別

在房地產(chǎn)開發(fā)項目當中，存在諸多障礙影響著房地產(chǎn)的良性發(fā)展，也促使國家與業(yè)內(nèi)人士探索如何實現(xiàn)房地產(chǎn)利潤最大化，最優(yōu)化。因此，改良經(jīng)營管理的缺陷，增強企業(yè)綜合競爭力，創(chuàng)建有的放矢風(fēng)險機制，是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容。

1.保證金風(fēng)險。保證金風(fēng)險，通常表現(xiàn)為開發(fā)商通過虛假項目。在現(xiàn)實案例中，該地一家房地產(chǎn)企業(yè)，公開聲明在能夠在上海浦東開發(fā)一個小區(qū)的項目建設(shè)，通過中間人認識到了北京 某個公司的項目經(jīng)理，這個中間人拿著國土規(guī)劃局的批準，項目建設(shè)許可證，設(shè)計圖紙、銀行信貸證明等資料。最終，在相關(guān)資料看著齊全的情況下，項目經(jīng)理人相信開發(fā)項目為真。開始為項目準備各方面的前期資金。幸運的是，后來經(jīng)過律師調(diào)查，查找出對方銀行信貸證明中的破綻：首先，融資銀行信息不實；然后銀行代碼是虛造的。該建筑公司的準備的項目出資，最終在律師努力下挽回，避免了公司的資金損失。

2.合同風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及的具體事項非常多，從項目研發(fā)、確定，到招標、投標等等，每一個環(huán)節(jié)都會有大量的合同。西部房地產(chǎn)項目開發(fā)當中，大部分投資商，是通過訂立合同或者打官司做房地產(chǎn)生意。尤其是外商。開發(fā)房地產(chǎn)項目時，需要簽訂諸多合同，在產(chǎn)生糾紛時可以尋找相關(guān)依據(jù)。

3.庫存風(fēng)險。庫存風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)是為了實現(xiàn)更好營銷，減少房子庫存，實現(xiàn)企業(yè)開發(fā)利潤。西部地區(qū)位置偏僻，無疑增大的項目開發(fā)的庫存風(fēng)險，“鬼城”現(xiàn)象就是具體的表現(xiàn)。在項目開發(fā)中，如果不結(jié)合地理與國家具體政策，對項目庫存風(fēng)險進行科學(xué)評估，企業(yè)投入的資金就不能得到應(yīng)有的回報。

二、開發(fā)項目風(fēng)險管理的工作流程

對于西部地區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險管理，是一個綜合性，多環(huán)節(jié)的防范機制。風(fēng)險管理，只有做好科學(xué)規(guī)劃，在多變市場當中，對房地產(chǎn)問題做好調(diào)查與防范，能夠保證項目更好地開展與運行。

三、項目風(fēng)險的應(yīng)對措施

1.回避風(fēng)險。回避風(fēng)險需要開發(fā)企業(yè)能夠根據(jù)風(fēng)險預(yù)測情況，對項目進行全面細致地考量權(quán)衡，進而決定是繼續(xù)執(zhí)行、中止，還是放棄?？梢酝ㄟ^改變項目條件，回避風(fēng)險源頭。房地產(chǎn)開發(fā)項目開展周期較長，進行過程中可能面臨市場隨時帶來的物價與經(jīng)濟風(fēng)險。在進行風(fēng)險回避決策時，立足市場，對企業(yè)利潤前景進行全面整合分析，考慮是否采用回避風(fēng)險措施。

2.控制風(fēng)險。風(fēng)險控制貫穿項目眾多環(huán)節(jié)。建設(shè)過程中人工費上漲、建材價格上漲和施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險必須時刻關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)政策和規(guī)章的調(diào)整，根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。

3.轉(zhuǎn)移風(fēng)險。在項目開發(fā)的過程中，有些風(fēng)險是開發(fā)商自己不愿承擔(dān)，或者難以承擔(dān)的。開發(fā)商可以將這樣的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他單位或者企業(yè)，分散轉(zhuǎn)移自身的項目風(fēng)險。比如在項目合同中，盡管開發(fā)風(fēng)險主要集中在開發(fā)商身上，但是發(fā)包商也可能需要承擔(dān)部分責(zé)任。開發(fā)商可以用法律對風(fēng)險責(zé)任的分配，將這種責(zé)任轉(zhuǎn)移給發(fā)包商，進而減少自身風(fēng)險責(zé)任。通過分散風(fēng)險，不僅可以減少局部風(fēng)險可能對企業(yè)造成的損失，還可以規(guī)避整個產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險。

4.自留風(fēng)險。風(fēng)險自留，就是開發(fā)商對自身承擔(dān)風(fēng)險，可能面對的損失。進行西部房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商不可避免需要應(yīng)對一定的風(fēng)險，難以控制與轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。在保證項目繼續(xù)進行，兼顧大局利益前提下，開發(fā)企業(yè)可以采取自留風(fēng)險。自留風(fēng)險的項目，在繼續(xù)開展過程中，可能因為房地產(chǎn)宏觀政策改變，或者市場變化，轉(zhuǎn)向良性發(fā)展，減少了開發(fā)企業(yè)消除風(fēng)險的成本。風(fēng)險自留通常與風(fēng)險控制政策相結(jié)合，保證重大項目的計劃實施。進行風(fēng)險自留，應(yīng)當參考相應(yīng)的保險政策，通過對比，分析降低風(fēng)險管理成本的策略。

5.化解風(fēng)險。房地產(chǎn)風(fēng)險在政策化解之下，通?？梢缘玫搅己每刂?，利用政策風(fēng)險，化解開發(fā)項目風(fēng)險，進而為開發(fā)企業(yè)獲取利潤。利用風(fēng)險對于調(diào)整庫存風(fēng)險的不利局面，可以發(fā)揮良好功能。企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，性質(zhì)上屬于不動產(chǎn)工程，損耗不是太明顯。在面對經(jīng)濟下行壓力大的現(xiàn)狀下，加快戶籍人口城鎮(zhèn)化和深化住房制度改革，通過加快農(nóng)民工市場化，擴大住房有效需求。大力發(fā)展租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，推動住房租賃市場規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。

著力大通庫存量商品房與棚戶區(qū)改造、拆遷安置、保障性住房建設(shè)之間的轉(zhuǎn)換通道，通過貨幣化安置或政府購買存量商品房等方式，推動去庫存。通過減免契稅、房款首付比例、降低二手房交易限制等政策，激活住房市場需求。

開發(fā)商可以利用市場變動情況，根據(jù)開發(fā)過程的需求，將庫存風(fēng)險轉(zhuǎn)化為盈利優(yōu)勢。因此，自留與利用風(fēng)險，通常是處理庫存風(fēng)險的手段，需要依靠開發(fā)商對商機的把握。

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作者簡介：

廉營福，1969年10月4日，男，籍貫：新疆省喀什市，學(xué)歷：大學(xué)本科，目前職稱：工程師，工作單位名稱：新疆喀什色滿旅游建安公司。