【摘要】隨著非洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快，非洲大陸對(duì)地產(chǎn)的需求越來(lái)越大。我國(guó)適時(shí)推出“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略，吸引了一批國(guó)內(nèi)大型企業(yè)進(jìn)軍非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而投資非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)要面臨政策、匯率、工程、競(jìng)爭(zhēng)以及其他各方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此海外置業(yè)需要長(zhǎng)線慎重的目光看待非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。

【關(guān)鍵詞】非洲；房地產(chǎn)；投資；開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)

目前了解非洲投資，致力于非洲房地產(chǎn)投資的企業(yè)主要是以國(guó)家及各省等地深耕非洲市場(chǎng)的外經(jīng)單位為主體，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)以及提高企業(yè)影響力為主要目的。非洲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要充分了解非洲當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，有充足的資金鏈才能正常運(yùn)作項(xiàng)目，而且要重視培養(yǎng)用戶，樹立口碑。非洲在近年來(lái)成為我國(guó)的重點(diǎn)投資地，涉及到各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。隨著非洲人口的不斷增加，經(jīng)濟(jì)不斷繁榮，對(duì)地產(chǎn)的需求量也越來(lái)越大。同時(shí)，黨的十八以后，我國(guó)適時(shí)推出了“一帶一路”的國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，很多大型企業(yè)逐漸開始“走出去”，扎軍非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而投資非洲是存在各方面風(fēng)險(xiǎn)的，如何準(zhǔn)確評(píng)估、預(yù)防以及控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是海外置業(yè)的關(guān)鍵問(wèn)題。

1、政策風(fēng)險(xiǎn)

相比其他國(guó)內(nèi)出海的行業(yè)，例如進(jìn)出口貿(mào)易、承包建筑業(yè)、制造業(yè)等，海外開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)，具有投資的不可逆性，涉及到的各個(gè)層面更多，所以對(duì)投資房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求。不光要對(duì)本行業(yè)有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，而且要對(duì)該地區(qū)的地域性特征和市場(chǎng)需求、法律政策、匯率風(fēng)險(xiǎn)以及政府干預(yù)等要有更加深入的了解，不能過(guò)度依賴國(guó)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)。尤其是通過(guò)市場(chǎng)考察，有意進(jìn)入非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資企業(yè)，首先要做的事就是了解的就是政策法規(guī)，分析政策法規(guī)，運(yùn)用政策法規(guī)。例如：購(gòu)買地塊時(shí)，需要注意東道國(guó)對(duì)外資購(gòu)買地塊的條件，需要經(jīng)過(guò)哪些相關(guān)部門審批，是否有相關(guān)優(yōu)惠政策。開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，需要準(zhǔn)備的哪些申報(bào)資料，向那些相關(guān)部門申報(bào)，有何注意事項(xiàng)。進(jìn)入銷售階段后，需要把握東道國(guó)的稅收政策，銷售許可的相關(guān)辦理?xiàng)l件。以上這些都是需要深入去研究的，并在實(shí)踐中不斷摸索，以求最大程度的減少風(fēng)險(xiǎn)，降低成本。同時(shí)還要關(guān)注東道國(guó)的政策變化，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變幻莫測(cè)的情況下，東道國(guó)很可能會(huì)為了維護(hù)自身利益而時(shí)勢(shì)修改政策，改變對(duì)投資企業(yè)承諾。遇到這種情況，越早知道，對(duì)投資地產(chǎn)企業(yè)越有利，及時(shí)采取相關(guān)措施，減少企業(yè)面臨重大損失的機(jī)率?？傊?，海外投資企業(yè)應(yīng)密切掌握東道國(guó)的在房地產(chǎn)方面的各項(xiàng)政策、法律約束、匯率、稅收等情況是每個(gè)投資房地產(chǎn)企業(yè)必不可少的一個(gè)課題。

2、工程風(fēng)險(xiǎn)

工程風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是對(duì)工程造價(jià)的提高，二是對(duì)工期的影響。從更深層面分析，在工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)中起主導(dǎo)作用的還是人為因素。工程設(shè)計(jì)是影響和控制工程風(fēng)險(xiǎn)的極為重要環(huán)節(jié)，如果工程設(shè)計(jì)不能充分結(jié)合工程的具體地質(zhì)條件、工程的實(shí)際需求、以及當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)特征，就會(huì)嚴(yán)重影響設(shè)計(jì)方案的實(shí)用性，進(jìn)而影響工程造價(jià)和工期。在設(shè)計(jì)公司在完成施工圖之后，造價(jià)招標(biāo)公司很多情況下會(huì)在標(biāo)書制作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)混凝土、鋼筋等建筑材料的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要高出國(guó)內(nèi)很多，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致土建成本超出預(yù)計(jì)較多。另外，由于一般非洲國(guó)家工業(yè)相對(duì)落后，市場(chǎng)相對(duì)匱乏，房建工程涉及到的材料品類繁多。投資地產(chǎn)房企除地材之外，基本上其余建筑材料均全部來(lái)自國(guó)內(nèi)。根據(jù)工程設(shè)計(jì)，施工方案，制定組織與發(fā)運(yùn)制定實(shí)施建筑材料的發(fā)運(yùn)順序、數(shù)量、配貨比例，也是降低造價(jià)和保證工期的重要因素。因此，國(guó)內(nèi)企業(yè)在開發(fā)海外房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)要充分利用海外工程經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要有效結(jié)合國(guó)內(nèi)的技術(shù)力量，以便預(yù)防和控制工程風(fēng)險(xiǎn)。

3、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

隨著海外房地產(chǎn)投資熱潮的興起，非洲也成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱點(diǎn)，大批投資者的紛至沓來(lái)就導(dǎo)致了工程項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)，由于非洲市場(chǎng)相對(duì)較，這種發(fā)展形勢(shì)下就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速飽和，同時(shí)也給當(dāng)?shù)氐慕ú氖袌?chǎng)和勞務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)極大壓力，而大批后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)者的扎堆也讓供應(yīng)大于需求的問(wèn)題更大突出。在波特的競(jìng)爭(zhēng)理論分析中，企業(yè)要提高自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)需要從多個(gè)方面入手，一是提高質(zhì)量和降低成本；二是創(chuàng)新知識(shí)并利用特殊資產(chǎn)；三是給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置障礙；四是通過(guò)更大的資源打擊對(duì)手，對(duì)于國(guó)內(nèi)的海外投資企業(yè)來(lái)講，由于本土地域性較強(qiáng)的原因，在成本控制方面、知識(shí)創(chuàng)新和技術(shù)研發(fā)方面以及給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)置障礙方面都不占優(yōu)勢(shì)，剩下的也只有憑借資金雄厚發(fā)揮資金競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是提高企業(yè)海外投資自信和勇氣的重要原因。非洲房地產(chǎn)投資的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)一方面是因?yàn)橛欣蓤D趨勢(shì)下的盲目性投資決策，另一方面是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確，獲取的相關(guān)信息不完整。所以，國(guó)內(nèi)投資企業(yè)在進(jìn)軍非洲市場(chǎng)時(shí)要對(duì)本地市場(chǎng)進(jìn)行全面的詳細(xì)調(diào)查，關(guān)注當(dāng)?shù)貙?duì)該行業(yè)的指導(dǎo)性意見，同時(shí)還需要了解目的國(guó)的房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀。

4、其他風(fēng)險(xiǎn)

隨著海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其存在的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來(lái)，很多企業(yè)開始修正了海外戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇更為穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，采用更加小心謹(jǐn)慎的市場(chǎng)進(jìn)入模式，首先從小項(xiàng)目做試探性投資，逐漸積累經(jīng)驗(yàn)，循序漸進(jìn)。2014年的西非地區(qū)埃博拉疫情的爆發(fā)，不僅嚴(yán)重影響了西非各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也暫停了世界各地及當(dāng)?shù)赝顿Y者的在西非各國(guó)的置業(yè)計(jì)劃，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)在一定時(shí)期內(nèi)陷于停滯狀態(tài)。同時(shí)恐怖主義在非洲大地不斷發(fā)生，大有愈演愈烈之勢(shì)，極大的影響的投資者的信心。例如2014年尼日利亞博格圣地組織恐怖屠村案，2015年12月馬里襲擊案等等。由此可見，自然風(fēng)險(xiǎn)、流行性疾病、恐怖襲擊事件等難以預(yù)見的意外事件是海外投資的潛在危險(xiǎn)，所以海外投資企業(yè)同樣有保險(xiǎn)保障需求，這樣能夠有效減小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。另外，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，匯率變化難以預(yù)測(cè)，作為投資回收周期較長(zhǎng)的行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)外匯和意外險(xiǎn)險(xiǎn)種有更迫切的需求。

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作者簡(jiǎn)介：

劉剛，出生于1982年03月27日，性別：男，籍貫：山西太原，職稱：工程師，學(xué)位：碩士研究生，研究方向：房建，房地產(chǎn)開發(fā)。