【摘要】我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，我國房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)：市場總供應(yīng)量仍保持上漲趨勢，但需求卻呈現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市分化的特點(diǎn)；房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，逐步從高額利潤回落到平均利潤，但與之前相比表現(xiàn)為利潤下降，而且同時(shí)形成了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)集中度提高，競爭更加激烈。在這一背景下，說明房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個(gè)十字路口，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)轉(zhuǎn)型；升級(jí)

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，一些沒有競爭優(yōu)勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，同時(shí)形成了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科、恒大、綠地、碧桂園等。2015年銷售額在100億以上的企業(yè)共有79家地產(chǎn)公司，其總銷售額占行業(yè)總銷售額比例的約40%，可看出行業(yè)集中度提高，競爭更加激烈。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本要比中小房地產(chǎn)企業(yè)低，在土地資源的獲得上也具有明顯優(yōu)勢。同時(shí)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有品牌效應(yīng)，由于品牌代表了質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、服務(wù)品質(zhì)，所以消費(fèi)者越來越看重品牌。由于上述原因，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)者越強(qiáng)的特點(diǎn)。

2.市場熱度出現(xiàn)區(qū)域分化

近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了地域分化。由于北上廣等一線城市和部分二線城市擁有豐富的教育、醫(yī)療、工作機(jī)會(huì)等資源，外來人口大量涌入，所以需求旺盛，供給相對不足。由于一線城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價(jià)很有可能繼續(xù)上漲。而大部分三四線城市隨著城鎮(zhèn)化的放緩，外來人口增長相對較慢，從而供給過剩，庫存壓力較大?？傊磥硪痪€城市的房價(jià)仍有上漲動(dòng)力，二、三線城市則會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)上漲乏力局面。

3.房企利潤下降

我國房價(jià)自2004年以來，一直保持高速增長，尤其是一線城市。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺的盆滿缽滿。隨著市場供需的變化，近幾年來，除了一線城市和部分二線城市，大部分城市的房價(jià)上升幅度已經(jīng)很小。同時(shí)伴隨著地價(jià)上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤呈下降趨勢。行業(yè)平均利潤率不到10%，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤只有5%左右。因此，過去依賴于提高住房價(jià)格從而盈利的模式已經(jīng)難以為繼，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)型，將難以可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的原因

1.房地產(chǎn)政策變化導(dǎo)致市場波動(dòng)頻繁

我國的房地產(chǎn)行業(yè)市場化之后，房地產(chǎn)市場與政策導(dǎo)向聯(lián)系緊密。從最初的房價(jià)調(diào)控，2008年出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后轉(zhuǎn)向刺激政策，2009年房地產(chǎn)市場回溫，2011年政府采取了更為嚴(yán)格的房價(jià)調(diào)控措施，出臺(tái)限購政策，當(dāng)時(shí)的“新國八條”、“國五條”對市場產(chǎn)生了很大的影響，2015年政府又提出“去庫存”，出臺(tái)各種政策刺激購房需求。盡管并非每次政策導(dǎo)向都與房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)正相關(guān)，但政府政策對房地產(chǎn)市場還是產(chǎn)生了很大的影響。一次又一次的政策導(dǎo)向變化都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生沖擊，導(dǎo)致市場波動(dòng)頻繁，所以在這種政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制。

2.房地產(chǎn)市場的供需發(fā)生變化

房地產(chǎn)市場的供給特征發(fā)生了變化。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從形成期、成長期發(fā)展到了成熟期。在房地產(chǎn)行業(yè)的形成期與成長期，進(jìn)入市場的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨額利潤。出于巨額利潤的誘惑，迅速出現(xiàn)大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)時(shí)由于需求面增長強(qiáng)勁，住房價(jià)格不斷趨高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本都能夠獲得大量利潤。目前，雖然城市的土地資源日趨緊張，但很多房地產(chǎn)企業(yè)仍擁有較大數(shù)量的土地儲(chǔ)備。除此之外，已建成未銷售的住房庫存和二手房市場的住房供應(yīng)也較為充足。在三、四線城市，樓市庫存壓力較大高，政府在2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上已提出要“去庫存”。

房地產(chǎn)行業(yè)的需求特征也發(fā)生了變化，主要表現(xiàn)在三方面：一是一線城市和部分二線城市樓市與大部分三四線城市樓市的需求出現(xiàn)明顯分化，一線城市和部分二線城市樓市供不應(yīng)求，而大部分三、四線城市樓市需要去庫存；二是購房需求出現(xiàn)明顯分化，有準(zhǔn)備結(jié)婚購買的婚房，有改善性住房，有子女為老年人購買的養(yǎng)老型住房，企業(yè)應(yīng)針對不同需求細(xì)分市場；

3.市場競爭激烈

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟階段，一些沒有競爭優(yōu)勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，同時(shí)形成了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)集中度提高，競爭更加激烈。而且房地產(chǎn)行業(yè)還具有強(qiáng)者越強(qiáng)的特點(diǎn)。2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 前500 強(qiáng)商品房銷售面積增速比行業(yè)平均水平高出22個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增速比行業(yè)平均水平高出 20個(gè)百分點(diǎn)。而且大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并中小開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)象越來越普遍。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想取得生存，只能轉(zhuǎn)型。整個(gè)行業(yè)的洗牌還在繼續(xù)，大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也只有通過轉(zhuǎn)型才能保持優(yōu)勢，在市場中保持較強(qiáng)競爭力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的路經(jīng)建議

1.提高產(chǎn)品附加值

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下幾方面提高產(chǎn)品附加值：增加精裝修房的建設(shè)和銷售，提高產(chǎn)品附加值的同時(shí)可以發(fā)揮規(guī)模硬裝的成本優(yōu)勢；推廣建筑節(jié)能技術(shù)和環(huán)保建材，發(fā)展低碳環(huán)保型建筑，順應(yīng)國家綠色建筑的發(fā)展方向，也對消費(fèi)者有更大吸引力；針對商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等細(xì)分市場，以消費(fèi)者為導(dǎo)向開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.延伸產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向行業(yè)上游信托基金延伸，既可以降低融資成本，也可以拓寬融資渠道，在保證風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下賺取利差；也可以向行業(yè)下游延伸，建立自己的物業(yè)管理公司，保障房產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)水平，提升品牌形象；還可以向行業(yè)下游的商鋪、寫字樓運(yùn)營管理延伸，增強(qiáng)收入的穩(wěn)定性。

3.優(yōu)化投資組合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面優(yōu)化投資組合：一是合理化投資布局減少或控制在三四線城市的投資，優(yōu)先考慮在一、二線城市的投資。二是發(fā)展多元化投資把房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)、旅游、教育、養(yǎng)老、體育、科技等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，大力發(fā)展綜合地產(chǎn)開發(fā)模式，如旅游地產(chǎn)、 養(yǎng)老地產(chǎn)等。而且綜合地產(chǎn)不是簡單的地產(chǎn)開發(fā)，而是綜合開發(fā)、運(yùn)營、管理、服務(wù)等一系列內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的多元化發(fā)展。

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