【摘要】近幾年來(lái)，隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，社區(qū)物業(yè)也逐漸趨于商業(yè)化管理運(yùn)作模式。我國(guó)的商業(yè)物業(yè)起始于上個(gè)世紀(jì)80年代末，雖然一開(kāi)始發(fā)展比較緩慢，但是自進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)卻以迅猛的速度發(fā)展至今。不過(guò)，由于商業(yè)物業(yè)的管理具有其自身的特色，不能以簡(jiǎn)單的普通物業(yè)管理模式進(jìn)行套用，所以其管理模式還有待進(jìn)一步探索。本文主要結(jié)合自身管理經(jīng)歷并查閱現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理文獻(xiàn)，提出了其中的幾點(diǎn)問(wèn)題，自我分析解決措施，希望對(duì)我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代社區(qū)；商業(yè)物業(yè)；物業(yè)管理；管理特色

商業(yè)物業(yè)是現(xiàn)代物業(yè)管理的形式之一，更是城市整體規(guī)劃建筑中的重要功能組成部分，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，它指的就是建設(shè)規(guī)劃中用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，主要功能是為社區(qū)居民提供購(gòu)物場(chǎng)所。近幾年來(lái)，受我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的影響，商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)與管理方面出現(xiàn)了越來(lái)越多的盲目性現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致了許許多多的問(wèn)題，對(duì)此，查閱相關(guān)管理案例分析其原因，并提出了幾點(diǎn)措施建議，僅作拋磚引玉之用。

一、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理特色

1.以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為核心

對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資者來(lái)說(shuō)，其最為關(guān)心的當(dāng)屬如何才能夠最快、最大地獲取投資回報(bào)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是物業(yè)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況。如果商場(chǎng)不景氣，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差，得不到良好的經(jīng)營(yíng)效益，使得商戶賺不到錢(qián)，形成“無(wú)米之炊”之勢(shì)，那么他們也不可能積極支付物業(yè)管理費(fèi)用。當(dāng)這種情況出現(xiàn)后，就算商業(yè)物業(yè)管理再出色，那么也將是無(wú)能為力的。例如，西安某商場(chǎng)就曾經(jīng)因?yàn)樯虉?chǎng)定位錯(cuò)誤而導(dǎo)致招商困難，開(kāi)業(yè)后一直陷入在經(jīng)營(yíng)困難的困境當(dāng)中，隨即日常物業(yè)管理開(kāi)支也逐漸難以支付，不久后物業(yè)管理公司只好選擇退出管理。由此可見(jiàn)，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是決定物業(yè)管理能否成功的關(guān)鍵，而物業(yè)管理水平則只是一項(xiàng)輔助因素。

2.依靠管理為經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件

商業(yè)物業(yè)管理的主要目的和作用是為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)創(chuàng)造更加安全、方便以及舒適的環(huán)境，從而幫助商家吸引消費(fèi)者、留住顧客，繼而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，有效帶動(dòng)著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的繁榮發(fā)展，商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須要依靠商業(yè)物業(yè)管理才能夠得到良好的經(jīng)營(yíng)條件，因此商業(yè)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以經(jīng)營(yíng)為中心，一切管理工作都圍繞“經(jīng)營(yíng)”兩字進(jìn)行開(kāi)展，將提高經(jīng)營(yíng)效益作為首要目標(biāo)。

二、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理問(wèn)題

1.經(jīng)營(yíng)管理理念落后

商業(yè)物業(yè)中的零售商非常多，動(dòng)輒就有上百個(gè)，而且大多數(shù)零售商的所有權(quán)都是獨(dú)立的，在這種背景下，對(duì)這些零售商進(jìn)行統(tǒng)一管理，以樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的整體形象就顯得十分重要。然而，與普通物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)的管理難度要大得多，例如如何才能夠讓所有零售商都接受統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間以及進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)等，都是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。然而，就我國(guó)現(xiàn)今的商業(yè)物業(yè)實(shí)際管理情況來(lái)看，其無(wú)論是經(jīng)營(yíng)理念還是管理技術(shù)都比較落后，這導(dǎo)致對(duì)零售商的統(tǒng)一管理效果較差，致使商業(yè)物業(yè)形象受損，影響了商業(yè)物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2.商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)較多

當(dāng)今時(shí)代，隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的空置率越來(lái)越高，無(wú)論是住宅還是辦公樓、商業(yè)用房的空置率均呈連年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中部分城市的辦公樓和商業(yè)用房的空置率更是超過(guò)了10%以上。這一現(xiàn)象表明，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出很強(qiáng)的盲目性，并且重復(fù)建設(shè)非常嚴(yán)重，通常只擁有大批投資商注入，卻缺乏對(duì)建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃。

3.招商過(guò)于盲目

就我國(guó)當(dāng)前實(shí)際情況來(lái)看，大量的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目都存在較嚴(yán)重的“為招商而招商”的現(xiàn)象，致使商戶組合之間缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力與協(xié)調(diào)性，也即是說(shuō)開(kāi)發(fā)商單純?yōu)榱送瓿烧猩讨笜?biāo)而進(jìn)行招商，而根本沒(méi)有對(duì)商戶組合進(jìn)行綜合全面的考慮，從而為商業(yè)物業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)埋下巨大的隱患。

4.電商對(duì)實(shí)體店的沖擊

現(xiàn)如今，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了“電商”時(shí)代，無(wú)論是淘寶、京東等網(wǎng)絡(luò)電商，還是最近新發(fā)展起的微信電商，都給人們的購(gòu)物帶來(lái)了巨大的便利，但同時(shí)這也給實(shí)體店帶來(lái)了巨大的沖擊。自從有了電商之后，人們可以不出門(mén)就買(mǎi)到自己想要的東西，逛商場(chǎng)的人越來(lái)越少，加之電商價(jià)格也往往比實(shí)體店便宜，導(dǎo)致實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)越來(lái)越慘淡，許多商鋪紛紛關(guān)門(mén)，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)自然也深受影響。

三、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理對(duì)策

1.改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理理念

對(duì)于以經(jīng)營(yíng)性為目的的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其最主要的收入來(lái)源就是商戶的物業(yè)費(fèi)，可以說(shuō)，物業(yè)費(fèi)的支付者是創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入的中堅(jiān)力量。而作為商業(yè)物業(yè)管理方，在賺取來(lái)自商戶所支付的物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的同時(shí)，就有責(zé)任幫助商戶去創(chuàng)造更大的收益。對(duì)此，現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理方必須要改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理理念，盡快建立一支具有先進(jìn)思想理念的管理隊(duì)伍以保證商業(yè)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

2.規(guī)范市場(chǎng)秩序

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)不能單純套用普通住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，而應(yīng)當(dāng)先對(duì)市場(chǎng)和招商對(duì)象進(jìn)行充分調(diào)研，確定經(jīng)營(yíng)模式，然后再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能夠最大程度地減少開(kāi)發(fā)成本、降低商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)針對(duì)未來(lái)大型綜合體所提出的訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式就是比較好的例子，這樣可以在得到來(lái)自世界各國(guó)的商戶的租賃項(xiàng)目承諾后再進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，從而既做到了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，又有效控制了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.凸顯經(jīng)營(yíng)特色

現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)要具備自己的特色，這樣才能夠吸引顧客。一般來(lái)說(shuō)，可以按照周邊常駐人群及商場(chǎng)功能來(lái)劃分商場(chǎng)主題，這點(diǎn)對(duì)于小型商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)尤其重要，因?yàn)橹挥羞@樣才能夠使小型商業(yè)物業(yè)避免與大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行正面交鋒，同時(shí)又凸顯出小型商業(yè)物業(yè)自身的專精特色，以吸引一類固定顧客。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理特色是以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為核心、依靠管理為經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件。目前在我國(guó)的社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理中尚存在一些問(wèn)題，對(duì)此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理理念、規(guī)范市場(chǎng)秩序以及凸顯經(jīng)營(yíng)特色，以促進(jìn)商業(yè)物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

杜萬(wàn)輝，1979.2.17，物業(yè)管理師，就職深圳市大眾物業(yè)管理有限公司西安分公司萬(wàn)達(dá)新天地項(xiàng)目經(jīng)理。