【摘要】作為國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)，房地產發(fā)展水平與狀態(tài)直接關系著國家經濟的質量。但是我國房地產市場一直存在著現(xiàn)實性問題，如房價過高，保障性用房供應不足等。為切實維護與保障房地產行業(yè)良性發(fā)展，國家對房地產業(yè)進行了一系列宏觀調控。而土地利用規(guī)劃則是房地產宏觀調控的重要依據(jù)與方式，本文重點對其在房地產宏觀調控中的現(xiàn)實性作用進行分析與認知。

【關鍵詞】土地利用規(guī)劃；房地產；宏觀調控

引言

在房地產開發(fā)中，土地屬于其最為基礎的生產資料，土地資源對房地產市場發(fā)展與效益產生著極為重要的影響。理性分析我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀，其開發(fā)熱度較高且對土地供應需求量出現(xiàn)了顯著增加。當前，房價過高成為了限制房地產穩(wěn)健發(fā)展的重要因素，為規(guī)避房地產泡沫問題，國家依據(jù)土地利用規(guī)劃，發(fā)揮土地杠桿作用進行房地產宏觀調控。充分認識土地利用規(guī)劃在房地產宏觀調控領域的現(xiàn)實作用，有助于提高調控效果，實現(xiàn)調控目標。

一、土地利用規(guī)劃內涵認知

法律效力屬于土地利用規(guī)劃的顯著特征，是以國家法律為基礎進行土地資源利用與分配控制的重大舉措。從概念上分析，土地利用規(guī)劃指的是以某區(qū)域土地資源為對象開展超前安排與計劃，并以土地特性與區(qū)域經濟發(fā)展需求為依據(jù)，對土地資源進行分配與組織利用的綜合性舉措。土地利用規(guī)劃具備顯著的超前性特征，是確保土地集約與高效利用的重要手段。此外，中期與年度土地利用規(guī)劃編制也需要以土地利用規(guī)劃為參考依據(jù)，通過作用于中期與年度土地利用規(guī)劃的方式影響土地市場。

二、土地利用規(guī)劃于房地產宏觀調控領域的現(xiàn)實性作用分析

（一）為保障性住房供應提供保障條件，兼顧房地產市場公平及效率

綜合考慮我國住房保障政策與發(fā)展規(guī)劃，要求各級政府在房地產建設中充分重視保障性住房建設，要求提供相對充分的保障性住房，切實解決低收入家庭住房困難等現(xiàn)實性難題。隨著國家對扶貧力度的增加，要求逐步放款保障性住房申請條件，并在一定條件下將適用范圍逐漸從低收入家庭擴展到中低收入家庭。然而影響甚至決定城市保障性住房的條件或因素即土地供應?；诖?，政府應充分做好土地利用規(guī)劃工作，并對區(qū)域范圍內土地分布狀況與利用安排等進行詳細說明，預留出充分的保障性住房土地供應量，從而為實施與發(fā)展保障性住房提供基礎條件，將商品住宅與保障性住房相統(tǒng)一，既可以在很大程度上解決弱勢群體住房困難，也可以兼顧房地產市場效率，對于保障社會穩(wěn)定發(fā)揮著重要作用。

（二）打擊囤地與炒地行為，推動房地產市場穩(wěn)健發(fā)展

通過土地利用規(guī)劃舉措，能夠讓政府在宏觀上明確土地應用的結構與類型，從而為保障中長期土地利用計劃的科學性奠定基礎，實現(xiàn)中長期土地與年度土地供應總量的嚴格控制。依據(jù)土地利用規(guī)劃對較大規(guī)模的單宗土地出讓進行控制，嚴格管控地塊開發(fā)周期，避免房地產開發(fā)商設定的開發(fā)周期過長而產生的囤地與炒地問題。土地利用規(guī)劃還應綜合考慮房地產調控政策與土地整頓政策，確保出讓土地資源科學開發(fā)，采取綜合性措施嚴厲打擊開發(fā)商囤積土地行為，避免因開發(fā)商囤積與炒地行為引發(fā)的高房價問題，規(guī)避房地產市場泡沫，為形成科學合理的房價提供支撐力量。

（三）調高城市功能區(qū)分布合理性，為商品住房梯級開發(fā)提供支持

土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃之間存在著緊密關系，借助土地利用規(guī)劃有助于提高城市功能區(qū)分布的合理性，對城市房地產布局存在著重大影響。發(fā)揮土地利用規(guī)劃作用，其一可以避免引起城市功能片區(qū)混亂，規(guī)避片區(qū)內部分房地產開發(fā)過熱或過冷；其二可以為房地產產品梯級開發(fā)提供必要條件。為此，依托土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃，對城市區(qū)域內部的功能分區(qū)進行說明與界定，明確定義土地應用類型，對房地產開發(fā)片區(qū)進行整合與格局調整發(fā)揮著重要作用。且房地產片區(qū)分布合理性的實現(xiàn)，對執(zhí)行相關房地產政策十分有利，如有關于“商品住房套型建筑面積低于90㎡的住房面積在開發(fā)建設面積中的占比應不低于70%”的政策，從而在一定程度上提高了宏觀調控政策績效。

（四）提高城市土地儲備，引導房地產理性開發(fā)

在影響房地產熱度的因素中，消費者心理與開發(fā)商對市場預期都屬于十分關鍵的因素。在土地利用規(guī)劃的基礎上結合其他調控策略，可以實現(xiàn)對開發(fā)商非法囤地行為的有效打擊，為集約與高效利用土地提供保障，同時還可以實現(xiàn)城市土地儲備資源增加，如依據(jù)相關法律政府可無償回收閑置超出2年的出讓土地。政府及相關部門可以在充分調查土地儲備與土地供應規(guī)模的情況下進行信息公開，

消費者與開發(fā)商在決策時充分考慮相關的信息資料，從而為其理性判斷市場提供了基礎，有助于引導消費者進行理性消費，同時引導房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)宏觀調控目標及效益。

結語：

當前，房地產行業(yè)發(fā)展面臨著較多現(xiàn)實性問題，為保障房地產業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，國家采取了一系列宏觀調控策略，其中土地利用規(guī)劃是實現(xiàn)其宏觀調控目標的重要方式，重點對其在房地產宏觀調控中的作用進行了探究。然而在實際工作中，土地利用規(guī)劃還存在著實施難度高等問題，地方政府過于重視土地財政，導致土地利用規(guī)劃作用無法有效發(fā)揮?；诖耍瑸閷崿F(xiàn)房地產有效宏觀調控，還需要從土地利用規(guī)劃制度入手，依托制度優(yōu)勢來實現(xiàn)調控目標及效益。

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作者簡介：

陳超，男（1986.11—）漢族湖北黃岡研究生助教，研究方向：土地資源管理、土地規(guī)劃、房地產、高職教育。