【摘要】提高房地產(chǎn)項目管理水平，是提高企業(yè)行業(yè)競爭力的有效途徑。本文首先探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理工作存在的問題，并有針對性的提出幾點房地產(chǎn)項目管理工作開展的有效策略，為房地產(chǎn)企業(yè)項目管理水平的提高提供資料參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目管理；問題；對策

房地產(chǎn)項目有著投資量大、施工環(huán)境復雜、參建單位和人員數(shù)量多、工期長等特點，如果在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，項目管理工作不到位，必然會給相關單位帶來不必要的經(jīng)濟損失。近年來，隨著城市化的不斷推進，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。當房地產(chǎn)行業(yè)步入寒冬，各大房地產(chǎn)企業(yè)同時感受到行業(yè)競爭壓力的加劇，如何提高企業(yè)的核心競爭力，更是成為房地產(chǎn)企業(yè)重點研究和實踐的課題。

一、我國房地產(chǎn)項目管理中存在的問題

1.公司組織管理結構建設缺乏項目管理理論指導

我國城市化進程的不斷推進，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。由于部分企業(yè)在項目管理中缺乏科學的理論指導，項目開發(fā)大多憑借熱情和所謂的經(jīng)驗，因此在房地產(chǎn)項目管理中問題百出，更是使很多企業(yè)在項目開發(fā)中資金鏈斷裂，甚至導致企業(yè)倒閉。

例如，湖北武漢市東西湖區(qū)金銀湖畔先進大隊府上樓盤，一個工程由于資金鏈斷裂，工程爛尾，不僅影響了業(yè)主的正常生活，還造成惡劣的社會影響，并導致企業(yè)受到輿論的譴責和行政處罰。

2.項目管理人員專業(yè)水平不足

雖然我國加大了對房地產(chǎn)項目管理領域的人才培養(yǎng)力度，但人才培養(yǎng)是需要較長周期的。在房地產(chǎn)項目管理領域人才缺口極大的今天，很多其他領域的人員涌入房地產(chǎn)項目管理領域，這些管理人員不僅缺乏專業(yè)性知識，也對科學的房地產(chǎn)項目管理方法了解甚少。這導致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目管理工作如一團亂麻，不僅無法發(fā)揮項目管理的效果，還帶來很多不必要的成本支出和麻煩。

例如，2009年北京中央電視臺新址園區(qū)在建的附屬文化大樓，由于施工單位項目管理人員專業(yè)水平不足，不僅使用不合格保溫板，還配合建設單位燃放煙花爆竹，導致火災發(fā)生，1死8傷，直接經(jīng)濟損失1.6383億元。

3.項目管理的前期工作不足

房地產(chǎn)項目投資量大、開發(fā)周期長，如果在項目開發(fā)時不做可行性研究，必然無法掌握市場動態(tài)，無法確保工程項目是否會獲利。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于管理體系不健全、項目管理人員技術水平不足，很多項目在開發(fā)前并沒有進行細致的可行性研究和論證。這些項目在開發(fā)前就缺少實證資料，缺乏支撐數(shù)據(jù)，根本無法保證項目是否能夠獲利。當企業(yè)將資金和精力投入到這些項目中，隨著項目的開展則會逐漸發(fā)現(xiàn)問題，然而企業(yè)已經(jīng)深陷其中，最終導致項目開發(fā)失敗，造成資金和資源的浪費。

例如，某地產(chǎn)公司在華東某城市做養(yǎng)老項目，由于在項目規(guī)劃時沒有考慮我國國情，800個床位，最終只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本費用后，平時很少有其他消費，項目嚴重虧損。

4.缺少風險防控預案和手段

在我國市場經(jīng)濟日益完善的今天，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益感受到市場經(jīng)濟帶來的沖擊。但房地產(chǎn)項目作為民生項目，其在市場經(jīng)濟規(guī)律調(diào)控下，卻還受到地方政策和政府宏觀調(diào)控的影響。這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中將同時面臨政策風險、市場風險、安全風險、法律風險和資金風險等。一旦這些風險不能有效控制，當問題發(fā)生時必然會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來致命的打擊，造成企業(yè)資金的浪費甚至導致項目夭折。

二、提高房地產(chǎn)項目管理水平的對策

1.完善公司的組織治理結構

房地產(chǎn)項目管理貫穿于整個房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、建設和運營的整個周期中，因而其項目管理需要公司多部門配合才能夠高效完成。想要提高房地產(chǎn)項目管理水平，首先要以科學的房地產(chǎn)管理理念為基礎，以企業(yè)的組織機構為框架，構建一整套完善的公司組織治理機構。只有實現(xiàn)公司組織治理機構的完善，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目至始至終都處于管控之中，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競爭力。

2.提高項目管理人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)項目管理人員的專業(yè)素養(yǎng)，決定了房地產(chǎn)項目管理工作的水平和質(zhì)量，并影響了房地產(chǎn)項目管理水平的發(fā)展和進步。為了提高企業(yè)房地產(chǎn)項目管理工作水平，必須組建一套技術扎實、經(jīng)驗豐富并有創(chuàng)新精神的優(yōu)質(zhì)人才團隊，并依此為基礎建設符合企業(yè)發(fā)展和市場現(xiàn)狀的項目管理新模式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極引進優(yōu)秀人才，并加大對現(xiàn)有團隊人員的專業(yè)技術培訓。除此之外，還應該事先房地產(chǎn)項目管理團隊的優(yōu)勝劣汰，淘汰不適合該工作的職員，不斷優(yōu)化和提高房地產(chǎn)項目管理團隊的職業(yè)素養(yǎng)，為項目管理水平的提高打下堅實的基礎。

3.做好項目前期基礎性工作

高質(zhì)量的可行性研究是開發(fā)企業(yè)做出正確投資決策的支撐?？尚行匝芯抠|(zhì)量的提高應著重幾個方面：政策研究，市場調(diào)研、項目定位、成本預算、資金籌措、進度計劃和風險控制等。使用宏觀經(jīng)濟效益分析法與微觀經(jīng)濟效益分析法進行思考，把動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法相統(tǒng)一，分析項目開發(fā)的實際利益，定量分析項目的經(jīng)濟效益，定性分析項目的可行性。用SWOT分析法讓事實說話，通過大量的數(shù)據(jù)分析比較得出較為客觀的可行性結論，為企業(yè)投資決策提供參考。

4.優(yōu)化風險防控預案

我國作為發(fā)展中國家，隨著城市化的推進房地產(chǎn)行業(yè)也處于動態(tài)變化中。因此，房地產(chǎn)項目管理工作也應該是一項長期的工作，隨著市場的變化和企業(yè)的發(fā)展而不斷進步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和發(fā)展中，一定要時刻居安思危，不斷完善自身的風險防控預案，才能夠有效的抵御項目開發(fā)中所面臨的政策風險、市場風險、安全風險、法律風險和資金風險。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理的工作質(zhì)量和水平，極大的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉型期的今天，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得發(fā)展的空間，就必須不斷提升項目管理水平，只有項目管理水平穩(wěn)步提高，才能確保企業(yè)在行業(yè)市場競爭中脫穎而出，獲得更大的發(fā)展空間。