[摘要]近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國的關(guān)注度越來越高導(dǎo)致的關(guān)于其規(guī)劃管理和市場管理的問題也越來越多。如果要實現(xiàn)房地產(chǎn)在我國的長遠發(fā)展以及建立一個較為完整的房地產(chǎn)銷售體系的話就必須要保證在房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃管理的合理性。本文從房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃管理出發(fā)探討如何通過具體的策略和方法提高房地產(chǎn)的規(guī)劃管理從而實現(xiàn)市場管理的合理化。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)規(guī)劃管理；市場管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

房地產(chǎn)市場的發(fā)展在我國當前的社會經(jīng)濟發(fā)展形勢下具有其不可替代的作用，首先，房地產(chǎn)的發(fā)展帶來的經(jīng)濟效益已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的重要組成部分。另外一方面就是房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系著我國居民住房條件得到改善和提高的重要問題。在最近幾年的發(fā)展中，由于我國的居民的生活水平得到了實質(zhì)性的提高，因此對于住房條件的要求也得到了同步的提高。根據(jù)這一個發(fā)展現(xiàn)狀，其更加促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此而導(dǎo)致的循環(huán)的經(jīng)濟效益也越來越顯著，雖然，房地產(chǎn)目前的發(fā)展面臨一個較為友好的發(fā)展環(huán)境，但是由于房地產(chǎn)商數(shù)量眾多以及與之相關(guān)的制度和管理體制方面的問題導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展在我國還存在一定的問題。如何讓房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中能夠?qū)崿F(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展是個值得思考的問題。本文從房地產(chǎn)規(guī)劃過程中的管理出發(fā)探討房地產(chǎn)應(yīng)該采取什么樣的具體措施來實現(xiàn)其在我國的長遠發(fā)展。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃管理和市場管理問題分析

1.與當前的經(jīng)濟體制沖突

首先，在房地產(chǎn)實施規(guī)劃管理開始基本上所有的步驟都是經(jīng)由城市規(guī)劃的某個部門全權(quán)負責的，這種封閉式的規(guī)劃管理方式帶來最大的缺陷就是與當前的房地產(chǎn)發(fā)展以及城市建設(shè)相背離，因為這種規(guī)劃制度會使得整個規(guī)劃過程喪失公平性、科學(xué)性以及法律性。另外一點就是關(guān)于管理規(guī)劃中的行政體系不協(xié)調(diào)的問題，對于一個空間下的房地產(chǎn)的規(guī)劃會存在同時存在多種不一致的規(guī)劃導(dǎo)致的彼此之間的沖突。由于這種沖突的存在會嚴重影響到房地產(chǎn)在隨后的施工活動。還有一點與當前的經(jīng)濟體制沖突的問題就是政府的高度集權(quán)性會為房地產(chǎn)在規(guī)劃管理和市場管理活動中帶來嚴重的阻礙從而影響整個管理過程。

2.缺乏對土地和區(qū)域的考察

在對房地產(chǎn)進行規(guī)劃的過程中很少考慮到當前的地域條件在將來的發(fā)展情況和同周邊環(huán)境的關(guān)系。雖然在近年來的房地產(chǎn)的規(guī)劃管理和市場管理中都在逐步強調(diào)對房地產(chǎn)實施的土地和區(qū)域進行考察，但是在很多的實例中還是表現(xiàn)出了這方面的不足。在房地產(chǎn)實施施工的前期對土地和區(qū)域的考察是在房地產(chǎn)的規(guī)劃管理和后期的市場管理中發(fā)揮著巨大的作用。只有在前期的土地和區(qū)域在各個方面都實現(xiàn)友好的發(fā)展情況下才能使規(guī)劃管理和市場管理有一個可供實施的條件和環(huán)境，同時，在對土地和區(qū)域的考察存在的具體問題是：往往只注重規(guī)劃的技術(shù)性，而對土地利用現(xiàn)狀、歷史問題、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀缺乏詳細的調(diào)查，對相關(guān)的利益問題缺乏考慮，

3.管理的穩(wěn)定性和公平性得不到保障

在當今的房地產(chǎn)的實際發(fā)展過程中涉及到的主體較多，因此導(dǎo)致的規(guī)劃管理和市場管理中的穩(wěn)定性和公平性喪失的問題。在對房地產(chǎn)的開發(fā)過程中除了有房地產(chǎn)商的參與之外還存在著政府以及其他的利益集團。不同的主體對于房地產(chǎn)在將來的具體用作以及考慮的方面都有所不同和側(cè)重，房地產(chǎn)商可能更多考慮的是自身的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，而政府可能更多的考慮同周圍的環(huán)境的關(guān)系以及公共設(shè)施等的匹配中。由于各方的要求的不同會導(dǎo)致在房地產(chǎn)的規(guī)劃管理和市場管理中都有所偏重從而失去整個管理過程中的穩(wěn)定性和公平性。

三、規(guī)劃管理和房地產(chǎn)市場管理的對策研究

1.控制管理成本

首先從成本的角度出發(fā)可以實現(xiàn)對后續(xù)一系列的問題的回饋作用。要實現(xiàn)規(guī)劃管理和市場管理中的成本的話就需要提升自身的素質(zhì)和技術(shù)從而實現(xiàn)在長期內(nèi)降低管理成本的目的。具體的做法就是可以引進先進的技術(shù)經(jīng)驗和派遣企業(yè)的人員到擁有先進技術(shù)的單位或者是國外進行技術(shù)的學(xué)習(xí)，另外，還有加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。員工的整體素質(zhì)在很大程度上決定了員工的責任感和使命感，這種使命感和責任感可以在將來的管理過程中達到降低成本的目的。不僅要考慮到體制、環(huán)境以及結(jié)構(gòu)等方面的因素，還要考慮到能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的具有很高能力和文化素質(zhì)的成員。

2.引進公眾的參與

房地產(chǎn)實施的最終目的就是要將其銷售到不同的消費者手中。實施的一切規(guī)劃管理和市場管理的最終目的也就是如何更好地將房地產(chǎn)滿足消費者需求而進行的活動。所以，要使得整個規(guī)劃管理和市場管理更加符合當前的發(fā)展需要的話就是將廣大的消費者意愿納入到管理的氛圍，這樣有利于在將來切實做到管理效率的提高和實現(xiàn)市場管理的需要，要實現(xiàn)這一目標需要注意的就是由于消費者的數(shù)量眾多導(dǎo)致的不可能直接將他們納入到管理部門中進行意見的反饋。相關(guān)的企業(yè)可以建立屬于自身的特殊的管理平臺，每個潛在的具有意愿的消費者都可以在平臺上實現(xiàn)自身的管理職能，同時，企業(yè)的專屬管理人員要將消費者的意見結(jié)合起來運用到實際的規(guī)劃管理和市場管理活動中。這樣，由于廣大消費者的參與可以大大提高自身的管理效率和公眾的管理需要。

3.管理過程中兼顧個體利益和公共利益

在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中產(chǎn)生的管理上的問題很大一部分都來源于個體利益和公共利益的沖突，由于公共利益和個體利益在實踐過程中產(chǎn)生的偏差導(dǎo)致后期的管理工作無法順利地進行并且會產(chǎn)生不盡人意的結(jié)果。所以，為了防止此類狀況的發(fā)生首先就應(yīng)該充分將公共利益和個體利益相結(jié)合來指導(dǎo)后期的工作進展。在考慮公共利益和個體利益中最關(guān)鍵的一點就是在兩者之間如何實現(xiàn)較好的平衡。要解決這一點的話可以首先同涉及到本過程的各個主體之間進行充分地溝通，然后再根據(jù)最優(yōu)的選擇來進行后續(xù)的規(guī)劃管理和市場管理。

結(jié)語：

本文針對房地產(chǎn)在規(guī)劃管理和市場管理中的問題進行了詳細地討論，本文認為可以從控制管理成本、引進公眾參與以及在管理過程中兼顧個體利益和公共利益來實現(xiàn)規(guī)劃管理和市場管理在房地產(chǎn)發(fā)展中的運用。