本刊訊 每年都不失約的中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果，又在5月如期與翹首企盼著它的社會各界見面了。

變化的是每年的市場態(tài)勢和百強(qiáng)排名，不變的是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心對報告和榜單的公正立場、嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度和客觀評述。

管中窺豹、一葉知秋。始終以樹立行業(yè)標(biāo)桿、引領(lǐng)行業(yè)向縱深發(fā)展，提升整個房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平為己任的中國上市房企測評活動，5月26日在香港發(fā)布了《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》以及2016年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜單，從上榜企業(yè)、資本市場、運(yùn)營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿?、?jīng)營效率、社會責(zé)任、創(chuàng)新能力等九大方面詳細(xì)分析了在去年市場條件下，各家上市房企的單項(xiàng)戰(zhàn)斗值和整體表現(xiàn)分。

上市房企排名再度印證“馬太效應(yīng)”

從榜單來看，萬科再度登頂，這已是其在榜首位置的第九年。2015年對萬科來說無疑是險象環(huán)生的一年。萬寶之爭的一波三折、升級發(fā)酵使得萬科A股長時間停牌，對于萬科與寶能背景和計劃的猜測更是從未停息。但得益于國際化的組織架構(gòu)、人性化的治理方法以及管理層的積極爭斗和冷靜應(yīng)對，萬科仍在風(fēng)雨飄搖中屹立不倒。報告數(shù)據(jù)顯示：過去一年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品為商品住宅以及其他與城市配套相關(guān)的消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。年內(nèi)，萬科持續(xù)強(qiáng)化產(chǎn)品競爭力，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額2614.7億元，銷售面積2067.1萬平方米，同比分別增長20.7%和14.3%，在全國的市場占有率上升至3.00%。

中國海外發(fā)展盡管去年其因人事問題而數(shù)度被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，但其充分發(fā)揮了品牌優(yōu)勢，準(zhǔn)確判斷出市場變化，憑借靈活創(chuàng)新的營銷策略，2015年銷售金額再創(chuàng)歷史新高，并以超額6.3億元的佳績，完成了于去年年中調(diào)高至港元1800億元的年度目標(biāo)，對應(yīng)銷售面積也相當(dāng)可觀——達(dá)1260萬平方米。因此，其以雄厚實(shí)力僅次于萬科排在第二。

以房地產(chǎn)為主業(yè)，以“大基建、大金融、大消費(fèi)”三輪驅(qū)動的綠地集團(tuán)可謂一日千里，上市僅九個月就直升季軍寶座。究其愿意，是綠地的重點(diǎn)投入全部圍繞經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等核心要素，并聚焦一線城市和優(yōu)質(zhì)二線城市。同時加大住宅和以住宅為主體的混合項(xiàng)目的比重，強(qiáng)化品牌營銷體系標(biāo)準(zhǔn)化，積極打造“理想家”、“百年宅”住宅品牌定位及推廣體系。2015年，其實(shí)現(xiàn)銷售金額2301億元，銷售面積2176萬平方米。

前十強(qiáng)中的其余七家房企按先后排序分別是恒大地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)、保利地產(chǎn)、華潤置地、富力地產(chǎn)、碧桂園和華夏幸福。強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)顛撲不破。

此外，憑借先進(jìn)的技術(shù)、持續(xù)的創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與一體化服務(wù)，部分房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市公司的表現(xiàn)也愈發(fā)優(yōu)秀，品牌影響力日益擴(kuò)大。例如廚電高端品牌老板電器、主營建筑防水業(yè)務(wù)的東方雨虹、凱倫建材、建筑裝飾領(lǐng)域的全筑股份、金龍騰，都成為各自領(lǐng)域的佼佼者。

2016中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜（前10強(qiáng)）

附1：測評報告精彩解讀

榜單：萬科九年蟬聯(lián)榜首

榜單顯示，萬科九年來蟬聯(lián)榜首，中國海外發(fā)展和綠地控股位居三強(qiáng)。恒大地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)和保利地產(chǎn)分別居于第四到第六位，華潤置地、富力地產(chǎn)、碧桂園和華夏幸福分列第七至十位。

表現(xiàn)：板塊震蕩估值回調(diào)

總體來看，在房地產(chǎn)寬松政策和市場強(qiáng)預(yù)期的作用下，上市房企表現(xiàn)整體強(qiáng)于大盤。年內(nèi)，雖然房地產(chǎn)上市企業(yè)迎來估值修復(fù)性回升，資本市場對于房企的盈利能力和資產(chǎn)質(zhì)量仍持保留態(tài)度。行業(yè)內(nèi)盈利空間進(jìn)一步受到擠壓，房企估值水平亦有所下滑。

運(yùn)營：資產(chǎn)規(guī)模大幅增長

2015年，上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)中，總資產(chǎn)均值增速和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值同比增速分別上升7.46和18.96個百分點(diǎn)，都有所回升，凈資產(chǎn)均值增速也基本保持平穩(wěn)。

風(fēng)險：杠桿水平有所抬升

2015年，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平保持高位運(yùn)行。凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23個百分點(diǎn)，再創(chuàng)新高。一方面，高企的長期負(fù)債水平反映出企業(yè)擴(kuò)張依賴借貸的模式?jīng)]有明顯改善，另一方面，由于年內(nèi)銷售回暖帶動了現(xiàn)金流的改善，短期內(nèi)企業(yè)業(yè)績保障度有所提升。

盈利：凈利潤率未見好轉(zhuǎn)

2015年，上市房企盈利能力絕對值指標(biāo)仍延續(xù)了上升勢頭，但效率指標(biāo)依然處于下滑態(tài)勢。具體來看，絕對量方面，上市房企凈利潤均值為15.94億元，同比增長6.14%，增幅較上年下降3.62個百分點(diǎn)。比率指標(biāo)方面，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)下滑，仍處于自2009年以來的最低點(diǎn)。

發(fā)展：兩極分化程度加深

2015年，房地產(chǎn)上市公司收入和資產(chǎn)規(guī)模都有所增長，各項(xiàng)指標(biāo)增長率較上年也有所回升。從企業(yè)盈利增長率的分布來看，2015年兩極分化程度有所加深。2015年業(yè)績大幅增長和大幅下滑的企業(yè)數(shù)量均多于2014年，市場分化進(jìn)一步加劇。

效率：庫存延續(xù)承壓趨勢

2015年，房地產(chǎn)市場雖然實(shí)現(xiàn)了較大的銷售增速，但行業(yè)整體庫存高企的現(xiàn)象并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，上市房企的庫存水平依然保持了兩位數(shù)的增速。2015年，上市房企存貨總額約5.88萬億元，企業(yè)存貨均值約為300億元，同比增長約25%。但另一方面，銷售的回暖帶動了存貨周轉(zhuǎn)率的回升，2015年末，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率小幅上升0.01至0.37。