[摘要]隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)日益緊密關(guān)聯(lián)，作為五大支柱的房地產(chǎn)業(yè)必定會(huì)在經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。本文以汕頭市為研究對(duì)象，通過(guò)數(shù)據(jù)分析總結(jié)出汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向。

[關(guān)鍵詞]區(qū)域經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)業(yè)；汕頭市

汕頭作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在上世紀(jì)大放異彩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭咄咄逼人，潮汕商人在全國(guó)乃至全世界都有著極大的影響力。但是，新世紀(jì)的汕頭發(fā)展卻并不像想象的那么好，在廣東經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，汕頭的經(jīng)濟(jì)卻一點(diǎn)一點(diǎn)的落在省內(nèi)其他城市之后。如何更好的分析汕頭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況？對(duì)于今天汕頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又應(yīng)該怎么評(píng)價(jià)？筆者覺(jué)得從整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)看未免有些繁雜，如果選取一個(gè)角度看或許更為清晰。

1、汕頭總體經(jīng)濟(jì)與全國(guó)平均水平的比較

我們選取GDP與人均GDP、GDP增長(zhǎng)率以及人均GDP增長(zhǎng)率來(lái)大致了解汕頭經(jīng)濟(jì)茌全國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置，具體數(shù)據(jù)如下表1汕頭市近年GDP、人均GDP與全國(guó)對(duì)比情況表：

從上述表格的數(shù)據(jù)中我們可以看到人均GDP在早期的時(shí)候汕頭市處于領(lǐng)先水平的，但是在日后的發(fā)展中，逐漸落后于全國(guó)平均水平，這也說(shuō)明了以現(xiàn)在汕頭市的經(jīng)濟(jì)水平是有待發(fā)展的。

2、汕頭房地產(chǎn)在總體經(jīng)濟(jì)中的作用

我們可以利用線(xiàn)性回歸的分析方法將數(shù)據(jù)收集整理，并且利用相關(guān)軟件做出有關(guān)結(jié)論。

原始數(shù)據(jù)如下：

建立模型基本形式為：LN（GDP）=C+ALN（RI）

被解釋變量：GDP；解釋變量：RI（房地產(chǎn)投資）

我們可以利用Eviews得到如下結(jié)果：

根據(jù)得到的結(jié)果進(jìn)行分析：

LOG（GDP）=4.576896+0.601522LOG（R1）

T統(tǒng)計(jì)量（19.99245）（9.470945）

R2=0.890763，SE=0.151825，F(xiàn)=89.36988，GDP=6.708099，D.W=0.764836

統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)如下：取顯著性水平a=0.05

擬合優(yōu)度檢驗(yàn)：R2=0.890763，大于0.7，說(shuō)明擬合程度較高

F檢驗(yàn)：F=89.36988，F(xiàn)的prob值為0.0000<0.05，說(shuō)明LOG（GDP）與LOG（R1）的線(xiàn)性相關(guān)顯著，說(shuō)明模型緣性假設(shè)是對(duì)的。

T檢驗(yàn)：由T檢驗(yàn)的prob值分別是0.0000和0.0000都小于0.05，說(shuō)明RI是GDP的自變量，常數(shù)項(xiàng)也通過(guò)檢驗(yàn)。

SE檢驗(yàn)：由于SE=0.151825，采用經(jīng)驗(yàn)方法SE/GDP=2.26%<15%，故擬合效果較好。

得出結(jié)果：汕頭房地產(chǎn)投資每增加1%，國(guó)民生產(chǎn)總值增加0.6%。通過(guò)查閱資料可得出水平是高于全國(guó)一般水平的，所以就汕頭市而言，房地產(chǎn)在總體經(jīng)濟(jì)中的作用占比是相對(duì)比較大的。

3、汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)處于不太成熟的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還未形成規(guī)模，與廣東省其他城市相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展并不容樂(lè)觀，我們可以從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比率與GDP增長(zhǎng)率的變化來(lái)看出汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展情況。

在圖1中我們不僅能看出汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的發(fā)展趨勢(shì)，我們還可以經(jīng)行增速比的分析，我們定義增速比是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之間比值，為更直觀的反映增速比筆者用黃色折線(xiàn)圖在圖1中標(biāo)出。我們可以從增速比具體分析，如果在GDP增長(zhǎng)率一定的時(shí)候，增速比越高，其增長(zhǎng)越快。例如表格中2013年的增速比是最高的（2003年是負(fù)增長(zhǎng)），這說(shuō)明對(duì)于GDP增長(zhǎng)而言，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。從表格中總的可以看出汕頭地區(qū)2003年以后的GDP增長(zhǎng)率都較為穩(wěn)定，但是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率卻出現(xiàn)了不小的變化浮動(dòng)，這其中有政策原因（2008年國(guó)家政策扶持）也有全國(guó)房地產(chǎn)大環(huán)境的影響。

從上述來(lái)看汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展階段，但是總體經(jīng)濟(jì)卻非常平穩(wěn)，這是值得警惕的一個(gè)現(xiàn)象。

4、汕頭各區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較

我們首先來(lái)看下汕頭各區(qū)對(duì)房地產(chǎn)投資的情況：

從圖2中我們清晰的可以看到房地產(chǎn)投資的集中區(qū)域?yàn)辇埡^(qū)，其房地產(chǎn)投資額度也是在各區(qū)域中遙遙領(lǐng)先，我們可以預(yù)測(cè)出汕頭市相當(dāng)一部分的經(jīng)濟(jì)命脈都在龍湖區(qū)，也是汕頭政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。在金平區(qū)和澄海區(qū)中各年的占比比較固定，各自的發(fā)展也比較穩(wěn)定，并沒(méi)有快速的增長(zhǎng)也沒(méi)有相對(duì)比較大的落差，我們從三個(gè)區(qū)域的地理位置如圖3中也可以想到在龍湖區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)候，即波及到了金平區(qū)和澄海區(qū)也對(duì)金品和澄海兩個(gè)區(qū)有著類(lèi)似“虹吸”的作用，所以在某種程度上金平區(qū)和澄海區(qū)房地產(chǎn)業(yè)是受一定限制的。

單從房地產(chǎn)投資的情況我們還不足以得出相應(yīng)的結(jié)論，我們需要結(jié)臺(tái)各地區(qū)房地產(chǎn)在總固定資產(chǎn)中的占比才能比較出各個(gè)區(qū)域的總體發(fā)展與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系：

從圖4中我們可以看到在固定資產(chǎn)比重中占比最高的是龍湖區(qū)，這也說(shuō)明投資過(guò)熱，而投資過(guò)熱導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的虛高是非常需要注意的，由于龍湖區(qū)在汕頭屬于新城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是非常重要的一環(huán)，相對(duì)聚焦的資金勞動(dòng)力較多，但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了供方市場(chǎng)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了一定的虛高，如果不經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控很有可能龍湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)不協(xié)調(diào)。相對(duì)于龍湖區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱其他區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資凸顯的比較平穩(wěn)，這也說(shuō)明了相對(duì)于龍湖區(qū)其他區(qū)在總體經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有如此強(qiáng)勁實(shí)力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策也相對(duì)于比較保守。但值得一提的是南澳縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于地處海邊的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，南澳縣近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有非常大的起色，從先前不足10%到現(xiàn)在與僅次于龍湖區(qū)，說(shuō)明其房地產(chǎn)業(yè)的潛力巨大，當(dāng)然，由于南澳縣房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽到成長(zhǎng)的過(guò)渡階段，如果在宏觀上不加以限制南澳縣房地產(chǎn)業(yè)雜亂無(wú)序發(fā)展缺乏規(guī)劃，那么必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在南澳縣的不健康發(fā)展。

5、促進(jìn)汕頭地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策

①提高個(gè)人住房的可支付能力

政府能夠在一定程度上提供給低收入人群的住房保障，但是如果僅僅是將保障房簡(jiǎn)單的分給低收入人群，那并沒(méi)有根本的解決住房消費(fèi)能力低的問(wèn)題。“授人以魚(yú)，不如授人以漁”，政府在保障低收入人群住房的同時(shí)應(yīng)該創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，以提高低收入人群的住房消費(fèi)能力為首要任務(wù)，提高其家庭收入。

②明確政府責(zé)任，保障中低收入人群的住房需求

在社會(huì)總體收入中中低收入人群占大多數(shù)，其對(duì)于住房的支付能力有限，所以政府在規(guī)劃城市或者制定戰(zhàn)略的時(shí)候應(yīng)該將保障中低收入人群為重要的考慮因素。應(yīng)當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的投資力度，合理確定保障性住房的建設(shè)比例，督促保障性住房如期完工。同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)察力度，對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格審查，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。對(duì)保障性住房從土地拍賣(mài)時(shí)就必須嚴(yán)格把關(guān)，確保保障性住房賣(mài)給真正需要的人。同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，適當(dāng)加大中端樓盤(pán)建設(shè)，以滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次人們的需要。

③完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展

汕頭市內(nèi)各區(qū)縣之間的距離并不遠(yuǎn)，但龍湖區(qū)和金平區(qū)的房?jī)r(jià)比較高，而其他區(qū)縣的房?jī)r(jià)則相對(duì)比較低，如果完善交通設(shè)施，縮短各區(qū)縣之間的交通時(shí)間，則能夠讓人們?cè)谫I(mǎi)房的時(shí)候在地域上有更加廣泛的選擇。同時(shí)，交通設(shè)施的完善也能促進(jìn)各區(qū)縣的交流，有利于區(qū)縣間的均衡發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)各區(qū)縣房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展。

④形成粵東地區(qū)經(jīng)濟(jì)體

可以就汕頭、潮州、揭陽(yáng)三市一體化為契機(jī)，發(fā)展更多的就業(yè)可能性，完善交通形成更好的產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的同時(shí)將房地產(chǎn)業(yè)也儆更好的分類(lèi)發(fā)展?！耙惑w化”模式可能給三市的房地產(chǎn)業(yè)能帶來(lái)更好的發(fā)展。

⑤推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2014年9月15日，汕頭華僑經(jīng)濟(jì)文化合作試驗(yàn)區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院通過(guò)批準(zhǔn)，同時(shí)被定位為建設(shè)21世紀(jì)海上絲綢之路的重要門(mén)戶(hù)。汕頭應(yīng)該抓住這個(gè)歷史性機(jī)遇，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。構(gòu)建面向海外華僑華人的聚集發(fā)展創(chuàng)新平臺(tái)，建設(shè)跨境金融服務(wù)、國(guó)際采購(gòu)商貿(mào)物流、旅游休閑中心和華僑文化交流、對(duì)外傳播基地；大力發(fā)展跨境金融、商務(wù)會(huì)展、資源能源交易、文化創(chuàng)意、旅游休閑、教育培訓(xùn)、醫(yī)療服務(wù)、信息、海洋等富有活力的都市產(chǎn)業(yè)體系。

開(kāi)發(fā)建設(shè)廣澳港區(qū)，建設(shè)東南沿?，F(xiàn)代化港口城市，形成以沿海大港口為龍頭，以?xún)?nèi)河港口為節(jié)點(diǎn)，通江達(dá)海、水陸銜接的航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，吸引粵東北、贛東南、閩西南乃至湘南等地貨源，努力打造粵東區(qū)域航運(yùn)中心。建設(shè)粵東物流新城和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和臨港產(chǎn)業(yè)。把港口帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的作用充分發(fā)揮出來(lái)。

同時(shí)，采取多種措施對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理化。鼓勵(lì)、吸引房地產(chǎn)投資往商業(yè)房地產(chǎn)方向發(fā)展，推出旅游休閑地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、會(huì)展地產(chǎn)等，并發(fā)展相關(guān)物業(yè)，推動(dòng)汕頭經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

⑥構(gòu)建汕頭房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

目前汕頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要以商業(yè)銀行貸款為主，而其他融資方式如股權(quán)融資、債券融資以及風(fēng)險(xiǎn)投資等在汕頭房地產(chǎn)融資中所占比例很小。融資途徑的單一性使得風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此應(yīng)創(chuàng)新汕頭房地產(chǎn)融資形式，拓寬渠道，化解金融風(fēng)險(xiǎn)?？梢园l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，金融產(chǎn)品證券化，積極穩(wěn)妥發(fā)展住房公積金貸款等，加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。