[摘要]當(dāng)前情況下，我們所面臨的環(huán)境問題越來越突出，開發(fā)商嘗試著將健康合理生活方式理念植入房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)上，這是一種全新理念的產(chǎn)品定位，并以此來吸引客戶來竟相爭(zhēng)購。近年來，地產(chǎn)行業(yè)也迎來了開發(fā)類型及模式的轉(zhuǎn)型期，同時(shí)借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的開發(fā)創(chuàng)新形式。我們也借此機(jī)會(huì)對(duì)生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的相關(guān)情況做了深入性研究，將這些研究結(jié)論作為基礎(chǔ)，繼而又加深了對(duì)于旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的分類性進(jìn)展探討。另外，還建立了獨(dú)立的開發(fā)模式評(píng)價(jià)指標(biāo)體系模型，將大明宮國家生態(tài)遺址公園作為實(shí)踐研究案例，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)案例指標(biāo)評(píng)分進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，驗(yàn)證了該模型的可行性。

[關(guān)鍵詞]生態(tài)文化；旅游地產(chǎn)；開發(fā)模式；模糊綜合評(píng)價(jià)法

1、生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分類情況概述

1.1相關(guān)開發(fā)理念論述

生態(tài)文化旅游地產(chǎn)是今年來剛剛興起的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的全新理念，是將地產(chǎn)開發(fā)與當(dāng)?shù)匚幕约吧鷳B(tài)旅游相結(jié)合，最終形成的一個(gè)獨(dú)特的領(lǐng)域，其根本就是將文化理念植入地產(chǎn)開發(fā)中，同時(shí)將地產(chǎn)作為一個(gè)平臺(tái)來進(jìn)行多方展示的文化創(chuàng)新形式。將地區(qū)性特有的旅游生態(tài)文化作為開發(fā)契機(jī)，再以旅游生態(tài)文化為導(dǎo)向，將其灌輸于房地產(chǎn)開發(fā)中，這是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的包裝，同時(shí)也可以適當(dāng)提升房地產(chǎn)自身價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)大眾百姓居住生活與精神追求的雙提升。生態(tài)旅游文化重點(diǎn)在于人與自然的和諧相處，以實(shí)現(xiàn)人在精神層次的需求，其本質(zhì)不外乎以下幾點(diǎn)，一是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不能以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價(jià)；二是對(duì)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化必須妥善保護(hù)，同時(shí)還要促進(jìn)傳統(tǒng)文化的延續(xù)和發(fā)展；三是對(duì)于生態(tài)旅游文化的發(fā)展必須要給予一定的經(jīng)濟(jì)支持；四是相關(guān)旅游資源的可持續(xù)性開發(fā)和利用。

1.2相關(guān)開發(fā)模式與分類研究

關(guān)于生態(tài)旅游文化的開發(fā)模式種類很多，可以分為限制自主型、有限自主型、均衡型以及自由自主型四類。我們結(jié)合了國內(nèi)多位專家對(duì)于生態(tài)旅游開發(fā)模式的分類，然后再仔細(xì)研究當(dāng)前文化旅游地產(chǎn)的相關(guān)情況，最后把生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分為單一型與復(fù)合型兩種類型。其中單一型包括借助原有建筑文化保護(hù)開發(fā)的生態(tài)休閑旅游地產(chǎn)、借助地脈文化開發(fā)的生態(tài)旅游商務(wù)地產(chǎn)、借助地脈文化開發(fā)的生態(tài)住宅地產(chǎn)和現(xiàn)代文化創(chuàng)新開發(fā)的生態(tài)休閑地產(chǎn)；復(fù)合型生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式為以休閑度假、商務(wù)和住宅為一體的旅游綜合型生態(tài)文化旅游地產(chǎn)。

2、相關(guān)開發(fā)模式的選擇與評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建

2.1開發(fā)模式的選擇與評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建

生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建需要大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，而開發(fā)模式的選擇與指標(biāo)體系的構(gòu)建在其中起到的十分關(guān)鍵的作用。所以，我們?cè)O(shè)計(jì)的此項(xiàng)開發(fā)模式一定要涵蓋項(xiàng)目指標(biāo)體系的關(guān)鍵影響因素。我們所采取的Delphi法包含多種因素，其中就有政府因素、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、城市影響因素、社會(huì)因素、市場(chǎng)因素和旅游資源條件因素，共涉及到十八項(xiàng)指標(biāo)體系，這些體系因素都會(huì)對(duì)生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)起到?jīng)Q定性影響。

2.2選擇與評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建及應(yīng)用

我們對(duì)生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式構(gòu)建做出了相應(yīng)的選擇，而且還明確了必要的評(píng)價(jià)模型，其目的就是要對(duì)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出一定的指導(dǎo)，讓他們可以充分運(yùn)用科學(xué)手段來對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃做出相對(duì)應(yīng)的決策。首先就是對(duì)Delphi法的使用，而且明確提示指標(biāo)重要作用，進(jìn)而再與國內(nèi)專家的研究結(jié)果進(jìn)行充分融合，最終做出對(duì)指標(biāo)體系的判斷。然后，再采取層次分析法對(duì)各個(gè)指標(biāo)分別進(jìn)行權(quán)重和一致性指標(biāo)計(jì)算，通過詳細(xì)演算與深入研究，最后得出開發(fā)模式下所有指標(biāo)體系的關(guān)鍵因素，由此得出的結(jié)果，其可信度是非常高的。

我們首先明確了開發(fā)模式的選擇，進(jìn)而再評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，確定指標(biāo)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，最后以西安市大明宮生態(tài)遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目為實(shí)踐研究案例，同時(shí)又以數(shù)據(jù)量化方式對(duì)案例指標(biāo)評(píng)分進(jìn)行相關(guān)研究，最終得出所有指標(biāo)體系的結(jié)果。

通過上述開發(fā)模式的選擇，以及指標(biāo)體系的確立，最終得出結(jié)果為大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目應(yīng)該以當(dāng)?shù)亟ㄖ幕Ｗo(hù)開發(fā)為前提，進(jìn)而再逐步實(shí)施綜合型的生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)等項(xiàng)目，而且必須結(jié)合當(dāng)前實(shí)踐案例開發(fā)模式，最后得出此項(xiàng)目模型是否具備可操作性。

2.3相關(guān)項(xiàng)目可行性結(jié)論分析

經(jīng)實(shí)地勘察，西安市大明宮生態(tài)遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目占地面積接近二十平方公里，擁有大明宮生態(tài)遺址公園以及此范圍內(nèi)的多處土地，此項(xiàng)目是國家在2006所指定的國內(nèi)百大重要遺址，同年還印發(fā)了關(guān)于《“十一五”國家重要遺址保護(hù)規(guī)劃》綱要，而且還屬于西安市重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目，西安市政府還指出，要將文化生態(tài)旅游作為基礎(chǔ)，積極發(fā)展西安城市建設(shè)，同時(shí)要以遺址保護(hù)與改善百姓生活為前提，大力發(fā)展西安市生態(tài)文化旅游地產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)西安市的繁榮發(fā)展與經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)效機(jī)制，此舉利國利民，屬于市級(jí)重點(diǎn)改造項(xiàng)目。

西安乃我國著名古都，歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，大明宮遺址又有著深厚的文化積淀，因此，其本身就具有十分豐富的自然與人文景觀資源，生態(tài)環(huán)境也是得天獨(dú)厚的，在生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)方面具有先天性優(yōu)勢(shì)。而大明宮遺址保護(hù)改造項(xiàng)目集眾多優(yōu)勢(shì)于一身，將依托豐富的自然生態(tài)環(huán)境，著力打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，充分展現(xiàn)盛唐文化的獨(dú)特氣質(zhì)，最終發(fā)展成為新型國際化城市。

西安市大明宮遺址屬于獨(dú)立的改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目非常符合自然復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)，西安市政府對(duì)此項(xiàng)目也是十分重視。這個(gè)生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃能夠很好的帶動(dòng)西安市的城市規(guī)劃發(fā)展，該系統(tǒng)模式屬于一個(gè)新的嘗試，是對(duì)于遺址保護(hù)與利用的新型途徑，致力于“城市中央公園”的美麗環(huán)境，有助于打造西安市新城市形象，在改善人文居住環(huán)境的同時(shí)，還能使城市的發(fā)展規(guī)劃與建設(shè)更進(jìn)一步，實(shí)現(xiàn)歷史與現(xiàn)代、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、文物保護(hù)與城市建設(shè)、城市文化與生態(tài)旅游的協(xié)調(diào)發(fā)展，該項(xiàng)目對(duì)于西安市的城市旅游開發(fā)以及生態(tài)文化都有著及其非凡的意義。

3、生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式相關(guān)建議

3.1以生態(tài)文化旅游地產(chǎn)為核心，致力于周邊產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展

西安屬于歷史文化名城，本身就擁有非常良好的文化積淀，而大明宮遺址依托如此富饒的自然資源以及優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，對(duì)于生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的開發(fā)幫助巨大，可以說的得天獨(dú)厚的。而西安市政府對(duì)于大明宮遺址的保護(hù)改造項(xiàng)目是十分關(guān)注，可以凸顯出西安新城市發(fā)展的良好形象，并且對(duì)于西安市周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以起到積極的帶動(dòng)，因此該項(xiàng)目也受到行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。所以，西安大明窨遺址項(xiàng)目一定要以歷史文化背景為依托，然后再將生態(tài)旅游概念融入其中，進(jìn)而進(jìn)一步實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃工作，在結(jié)合產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，給予外部投資機(jī)會(huì)，吸引萬達(dá)、萬科、中建等國內(nèi)知名商家進(jìn)駐，以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，以文化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，達(dá)到多方相互融合，實(shí)現(xiàn)一個(gè)雙向共贏的局面，以西安市生態(tài)文化旅游為核心，最終實(shí)現(xiàn)人、城市、生態(tài)環(huán)境以及社會(huì)和諧共處的美好愿望，在城市達(dá)到長(zhǎng)效發(fā)展的同時(shí)，還可對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)起到一個(gè)有效的帶動(dòng)作用。

3.2大力推廣生態(tài)文化旅游，實(shí)現(xiàn)社會(huì)民眾對(duì)文化旅游的需求

鑒于旅游市場(chǎng)導(dǎo)向因素，西安市大明宮遺址公園的開發(fā)應(yīng)更多的考慮生態(tài)文化旅游元素。所以，必須更好的體現(xiàn)出生態(tài)文化元素，積極投入旅游地產(chǎn)，更多的彰顯出當(dāng)?shù)氐穆糜挝幕厣源竺鲗m遺址旅游資源作為案例分析，可將其資源類劃分為三大類：生態(tài)休閑旅游資源、歷史文化資源、古跡尋蹤資源，然后再實(shí)施同類型資源的合理規(guī)劃，協(xié)同開發(fā)，另外還要深層次挖掘旅游資源，實(shí)現(xiàn)旅游資源開發(fā)的縱深發(fā)展，以資源共享的形式來開發(fā)大明宮遺址，并實(shí)施合理優(yōu)化開發(fā)，將生態(tài)文化旅游定為此項(xiàng)目的發(fā)展基調(diào)，增強(qiáng)社會(huì)民眾對(duì)于旅游資源的更多需求，更好的推進(jìn)西安市生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的長(zhǎng)效穩(wěn)步發(fā)展。

3.3以區(qū)域優(yōu)勢(shì)為依托，促進(jìn)生態(tài)文化旅游協(xié)調(diào)發(fā)展

西安市生態(tài)文化旅游資源種類繁多，資源優(yōu)勢(shì)也就越發(fā)的顯現(xiàn)出來，尤其是區(qū)域優(yōu)勢(shì)更加顯著。大明宮遺址需要在歷史文化保護(hù)基礎(chǔ)上，大力實(shí)施生態(tài)文化旅游地產(chǎn)的綜合性開發(fā)，不僅能夠?qū)Υ竺鲗m遺址的保護(hù)起到促進(jìn)作用，而且還能讓西安這座歷史名城得以良好的可持續(xù)發(fā)展。在項(xiàng)目建設(shè)初期，重點(diǎn)在于對(duì)大明宮國家遺址公園的一個(gè)開發(fā)和建設(shè)，力求將大明宮遺址區(qū)打造成為西安市的“城市中央公園”，輻射帶動(dòng)國際化、高水準(zhǔn)的城市新區(qū)，形成高品質(zhì)的居住、娛樂板塊。

3.4充分體現(xiàn)樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，以求實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)中的穩(wěn)固低位

該項(xiàng)目規(guī)劃占地近二十平方公里，拆遷面積在百萬平米以上，預(yù)計(jì)建筑面積在二千五百萬平米左右，可實(shí)現(xiàn)外部資金引入額在一千億元以上。當(dāng)前形勢(shì)下，大明宮遺址公園周邊樓盤均價(jià)在六千元/平米，樓盤價(jià)格始終處于一個(gè)相對(duì)的低位，其上升空間是非常大的。樓層市場(chǎng)供應(yīng)多以高層建筑為主，樓盤茌初始設(shè)計(jì)方面就具備一定的合理性，價(jià)格定位也比較靠譜，不僅周圍綠化建設(shè)優(yōu)良，而且樓盤品質(zhì)也有很好的口碑。所以，在生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)之初，必須事先進(jìn)行科學(xué)的選擇，制定出適合當(dāng)?shù)厍樾蔚拈_發(fā)模式，然后再進(jìn)行合理的規(guī)劃，在提升樓盤品質(zhì)的同時(shí)，以此來獲取更多的市場(chǎng)份額，同時(shí)提升品牌知名度與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

結(jié)語：

我們對(duì)生態(tài)文化旅游地產(chǎn)進(jìn)行了較為研究，通過建立開發(fā)模式選擇與評(píng)價(jià)模型，并以大明宮國家遺址公園為案例進(jìn)行實(shí)證研究，采用模糊綜合評(píng)價(jià)法等方法對(duì)案例指標(biāo)評(píng)分進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，驗(yàn)證了該模型的可行性，基本達(dá)到了為其他生態(tài)文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的選擇提供參考依據(jù)的目的。我們?cè)诮缍松鷳B(tài)文化旅游地產(chǎn)概念的同時(shí)，還豐富了生態(tài)文化旅游地產(chǎn)相關(guān)理論，為生態(tài)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式的決策提供理論支持，以此推動(dòng)西安市生態(tài)文化旅游地產(chǎn)長(zhǎng)效穩(wěn)步發(fā)展。