亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        英國(guó)房產(chǎn)稅改革和價(jià)值評(píng)估經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的借鑒意義

        2016-04-12 00:00:00徐蘊(yùn)清

        [問(wèn)題和爭(zhēng)議]雖然英國(guó)的體系相對(duì)完善和公平,但關(guān)于其制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題仍然值得討論。首先,關(guān)于征收的稅率,在不同等級(jí)價(jià)值的房產(chǎn)中,呈現(xiàn)遞減而非遞增的趨勢(shì)。比如,根據(jù)英格蘭現(xiàn)行的1991年制定的8個(gè)價(jià)值等級(jí),價(jià)值£40,000的住宅的有效稅率是2.4%,價(jià)值£100.000的住宅的有效稅率是1.8%,而超過(guò)£1million的住宅的有效稅率則降低至0.3%(見圖1)(DCLG 2012,Lawton and Reed 2013)。也就是說(shuō),隨著價(jià)值的升高,等級(jí)的上升,稅率在逐步降低。因此,高稅率的對(duì)象往往是收入較低,生活在比較狹小和便宜的住房里;與擁有更好住房條件和較為富有的家庭相比,年輕人和低收入人群的負(fù)擔(dān)更為繁重。這帶來(lái)了社會(huì)不公和矛盾,在經(jīng)濟(jì)疲軟和失業(yè)率居高的情況下,會(huì)引起更大的社會(huì)問(wèn)題。這種隨著價(jià)值提高而遞減的稅率設(shè)置事實(shí)上鼓勵(lì)了人們購(gòu)買并居住在較大和價(jià)值較高的房子里(Evans 2009)。關(guān)于空置住房和第二套住房的減免政策進(jìn)一步降低了購(gòu)買,保有和空置大房的成本,這不利于抑制住房投資,和提高住宅的利用效率,反而刺激了投機(jī)需求和住宅價(jià)格的攀升。在2015年房產(chǎn)稅改革提案提出之前,2014年度倫敦的年均房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)36%(Ref)。

        第二,八個(gè)等級(jí)的結(jié)構(gòu)設(shè)置不盡合理。這些稅階是根據(jù)1991年住房評(píng)估值確定的,之后20多年中并未更改或更新。而事實(shí)上,英國(guó)平均名義房?jī)r(jià)已經(jīng)從1991年04的£53,635上升到了2010年Q4的£163,244,漲幅超過(guò)2倍以上(Nationwide 2011)。因此,這些稅階的設(shè)計(jì)早已過(guò)時(shí),換句話說(shuō),現(xiàn)行的稅收數(shù)額實(shí)際上已被大打折扣,不能反映住房當(dāng)下的市場(chǎng)價(jià)值,不利于住房的高效利用,也變相地推動(dòng)了市場(chǎng)泡沫的形成。另外,這八個(gè)稅階之間的價(jià)值分配并不均衡,大量的住宅集中在幾個(gè)較低的稅階中,而價(jià)值差異很大的高端住宅在稅階中得不到區(qū)分(見圖2)。按照1991年以來(lái)實(shí)行的稅階分布,三分之二的住房屬于前三個(gè)稅階,而價(jià)值高于£320,000的所有住房都被分在同一個(gè)稅階(DCLG 2012,Lawton and Reed 2013)。這造成的后果包括較大較高價(jià)格的住房課稅太低,而較小較低價(jià)格的住房課稅過(guò)重,年長(zhǎng)和富有的人群擁有的住房?jī)r(jià)值被推高,而年輕人面臨的住房成本進(jìn)一步提高,更難爬上擁有住房的階梯。

        (一)營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)和問(wèn)題

        [營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅](或譯為非家庭稅),是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)(包括廠房、商鋪、寫字樓等非住宅用)征收的稅種,由中央政府統(tǒng)一管理,地方政府組織收取和支配。和住宅房產(chǎn)稅相比不同的是,營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅的稅基是物業(yè)的評(píng)估租金價(jià)值(Rental),仍由估價(jià)署(Valuation Office Agency)組織進(jìn)行,每5年重估一次,最近一次重估是在2010年4月1日。稅率是每財(cái)政年度最后一天3月31日由中央政府統(tǒng)一決定(英格蘭,威爾士和蘇格蘭分別有各自的稅率),倫敦地區(qū)享有一定的特權(quán),可以在一定范圍內(nèi)設(shè)定自身的稅率。但稅率的漲幅一般不得超過(guò)通脹的漲幅,因此,即便重估價(jià)值上升,最終所交稅額也未必有大幅上升。

        [價(jià)值評(píng)估]值得指出的是,營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅的依據(jù)是評(píng)估租金,即估價(jià)當(dāng)日物業(yè)在公開市場(chǎng)上的租金(Open Market Rental)。因此,在進(jìn)行評(píng)估時(shí),專業(yè)估價(jià)師需要考慮物業(yè)的位置、大小、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)條件、物業(yè)是出租還是出售等多種因素。但不管是否出租,應(yīng)該以公開市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn),而非實(shí)際租金。評(píng)估方法的選取仍然以適用性為原則,例如商鋪、寫字樓、一般工業(yè)物業(yè)通常用市場(chǎng)比較法,加油站、電影院則用收益法特殊工業(yè)物業(yè)、政府大樓、廠房機(jī)器等一般用成本法。

        [減免政策]營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅也有相應(yīng)的減免政策,但與住宅房產(chǎn)稅不同的是其依據(jù)主要是房產(chǎn)用途而非所有權(quán)屬。屬于免征營(yíng)業(yè)稅的房地產(chǎn)有:農(nóng)用土地及建筑、漁場(chǎng)、船舶停泊處、教堂等宗教建筑、公園以及為殘疾人提供服務(wù)的特定房產(chǎn)、空置的工業(yè)房產(chǎn)。同時(shí),繼承而來(lái)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)如果空置也可以豁免50%的稅收。

        [問(wèn)題和爭(zhēng)議]和住宅房產(chǎn)稅等其他稅種一樣,營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅也一直備受批評(píng)和攻擊,雖然改革措施并未中斷,但是一些根本性的問(wèn)題仍然存在,比如對(duì)土地和建筑物放在一起征稅的做法被認(rèn)為不利于鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)有建筑的改造和提升(Plimmer 2003)。另外,更重要的一個(gè)方面在于,現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅制度不利于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo),因?yàn)椋?)不對(duì)所有土地和建筑物的占用者征稅;2)不鼓勵(lì)棕地開發(fā),不利于城市地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展;3)不對(duì)開發(fā)價(jià)值征稅,鼓勵(lì)持有土地而不建設(shè)利用,不利于土地循環(huán)和高效利用。

        在英國(guó),可持續(xù)發(fā)展作為主要國(guó)策,在土地利用中的重點(diǎn)體現(xiàn)就在于聚焦棕地(Brownfield Sites)再開發(fā),即已被開發(fā)過(guò)的棕色地塊。雖然該目標(biāo)在其規(guī)劃體系中有所強(qiáng)調(diào),但是在規(guī)范引導(dǎo)開發(fā)活動(dòng)中,規(guī)劃的作用是被動(dòng)的,只有在有開發(fā)需求的時(shí)候才能有效地發(fā)揮。相比之下,稅收制度能主動(dòng)地在更廣泛的層面直接影響房產(chǎn)所有者或使用者的行為。但是匕述稅制中對(duì)空置房產(chǎn)的減免政策,變相鼓勵(lì)持有不開發(fā),不利于促進(jìn)棕地再利用,和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。另外,現(xiàn)行的稅制不對(duì)開發(fā)價(jià)值征稅,當(dāng)規(guī)劃許可批復(fù)后土地價(jià)值往往提升,土地的所有者直接受益,但是這部分收益并沒(méi)有被要求征稅。再有,交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造,比如地鐵,往往使其沿路主要站點(diǎn)周圍的土地相應(yīng)升值,這部分升值并不是土地?fù)碛姓咧鲃?dòng)投入的,但是同樣,他們的受益并沒(méi)有被征稅,不利于社會(huì)資源的有效和公平配置。

        (二)對(duì)英國(guó)房產(chǎn)稅制度設(shè)置的評(píng)價(jià)

        征收房產(chǎn)稅主要有兩個(gè)目的:1)增加政府財(cái)政收入,2)重新分配社會(huì)財(cái)富;而房產(chǎn)稅制度設(shè)置最重要的是做到高效和公平。高效,即在較短的時(shí)間,用較低的成本,最大化地收取稅額,不因行政等壁壘造成損失;公平則是重新分配財(cái)富的重中之重。但是效率和公平本身并不一定能同時(shí)滿足,高效的體系可能并不公平,反之亦然。因此,在現(xiàn)實(shí)情況中,稅制本身的制定和執(zhí)行需要合理平衡效率和公平的目標(biāo)。

        Vlassenko(2001)建立了一套針對(duì)房產(chǎn)稅的評(píng)價(jià)體系,從效率和公平兩個(gè)方面(各8個(gè)指標(biāo))(見表4),對(duì)英國(guó)、法國(guó)和瑞典三個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)稅制度分別進(jìn)行了評(píng)估。該指標(biāo)體系再次反應(yīng)了基于評(píng)估價(jià)值的重要性,以及稅基評(píng)估需要有效的機(jī)制保障,和規(guī)律性的重估以保證公平等要求。評(píng)估結(jié)果顯示,英國(guó)的房產(chǎn)稅體制屬于‘相當(dāng)有效率’,征收效率明顯高于法國(guó),但是稅收總收入在近年內(nèi)有所降低,這與評(píng)估價(jià)值過(guò)時(shí)的稅基有關(guān)。并且,英國(guó)稅制的公平性不高,仍處在‘相當(dāng)公平’和‘相對(duì)公平’之間。主要的批評(píng)集中在稅階的制定上,英國(guó)現(xiàn)行的8級(jí)稅階形成了遞減稅的特點(diǎn),最高等級(jí)與最低等級(jí)對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值起碼相差8倍,但對(duì)其征收的稅額卻只差3倍(IRRV 1997)。

        這些主要問(wèn)題十多年后的今天仍然存在。上節(jié)分析的住宅房產(chǎn)稅的稅基過(guò)時(shí),稅階分布不均衡,低價(jià)房征收過(guò)度,高價(jià)房稅收不夠,年輕人和低收入人群房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)重,而年長(zhǎng)者和高收入人群負(fù)擔(dān)較輕都是效率低和公平差的表現(xiàn)。營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅不對(duì)土地增值和開發(fā)價(jià)值征稅,不利于土地循環(huán)利用,不能把公共資源回饋社會(huì),影響稅收效率的提高和社會(huì)公平的維護(hù)。因此,在新形勢(shì)下想要發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)增加財(cái)稅,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)方面更大的作用,必須在這些問(wèn)題領(lǐng)域進(jìn)行適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)。但是,改革需要對(duì)新方案對(duì)稅收可能得出的結(jié)果做出綜合考量,并在當(dāng)下政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境下實(shí)行改革的可行性進(jìn)行評(píng)估。(待續(xù))(本文作者單位為西交利物浦大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)系)

        中文字幕一区二区综合| 无码国产精品第100页| 国产一区,二区,三区免费视频| 日本高级黄色一区二区三区| 97精品国产一区二区三区| 国产精品美女久久久久久久久| 久久精品免视看国产盗摄| 一区二区三区免费自拍偷拍视频| 中国免费看的片| 内射囯产旡码丰满少妇| 三级国产女主播在线观看| 男生自撸视频在线观看 | 无码一区二区三区老色鬼| 精品一区二区三区影片| 国产性色av一区二区| 国产片精品av在线观看夜色| 亚洲av无码一区二区乱子伦| 亚洲国产综合精品久久av| 91精品久久久老熟女91精品 | 中文字幕AⅤ人妻一区二区| 亚洲色图少妇熟女偷拍自拍| 亚洲黄色天堂网站在线观看禁18 | 粉嫩小泬无遮挡久久久久久| 亚洲美免无码中文字幕在线| 日韩免费高清视频网站| 99久久精品国产91| 丰满多毛的大隂户毛茸茸| 日韩欧美中文字幕不卡| 丝袜美腿诱惑一二三区| 亚洲av无码乱码精品国产| 天天摸日日摸狠狠添| 黄色录像成人播放免费99网| 亚洲乱码中文字幕一线区 | 无码午夜人妻一区二区三区不卡视频 | 亚洲欧洲久久久精品| 手机在线播放成人av| 亚洲精品国产精品国自产| 成人免费xxxxx在线视频| 亚洲综合色视频在线免费观看| 日韩乱码人妻无码系列中文字幕| 国产精品美女久久久久久久久|