湖南石門紅星美凱龍，作為一個(gè)深入到縣一級(jí)城市的專業(yè)市場(chǎng)的熱銷，也許預(yù)示著縣域精品聚合型商業(yè)投資的時(shí)代已經(jīng)來臨。

專業(yè)市場(chǎng)的春天

專業(yè)市場(chǎng)一直都是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，中國(guó)人也一直有“一鋪養(yǎng)三代”的投資傳統(tǒng)。房地產(chǎn)高速發(fā)展的20年來，住宅和寫字樓及其商業(yè)的投資因體量龐大而更受關(guān)注。反而像建材、家居等專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)的投資，并不常被普通投資人所關(guān)注，實(shí)際上，專業(yè)市場(chǎng)商鋪現(xiàn)在甚至比大城市的商業(yè)地產(chǎn)投資還要好賺。

目前住宅市場(chǎng)調(diào)控的不斷持續(xù)，城市寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)，體量已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)程度高。而在專業(yè)市場(chǎng)層面，商鋪的投資還有長(zhǎng)足的空間。

最近兩年來，專業(yè)市場(chǎng)迅速在內(nèi)地三四線城市崛起，并向縣一級(jí)地方蔓延。這一方面得益于中國(guó)城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，各地方需要大量的專業(yè)市場(chǎng)作為配套；另一方面，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)加速，內(nèi)地一二線城市的產(chǎn)業(yè)同樣需要承載的地方，使得縣一級(jí)的產(chǎn)業(yè)逐漸豐富并崛起；更重要的是，三四線城市及縣城傳統(tǒng)的沿街商業(yè)、大棚式市場(chǎng)已無法適應(yīng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，升級(jí)換代已迫在眉睫。

政策上更是趨勢(shì)明確，日前，國(guó)家商務(wù)部、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)商品交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》，提出到2020年，形成一批轉(zhuǎn)型升級(jí)績(jī)效較好的百億級(jí)專業(yè)市場(chǎng)和千億級(jí)綜合市場(chǎng)，建設(shè)一批平臺(tái)化示范市場(chǎng)。中國(guó)大宗商品發(fā)展研究中心秘書長(zhǎng)劉心田表示：該意見出臺(tái)，讓我們清楚國(guó)家對(duì)商品交易市場(chǎng)是鼓勵(lì)、支持的，并明確指出了未來商品交易市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，是各地的趨勢(shì)。

正是在這樣的背景下，以家居建材大賣場(chǎng)進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)的紅星美凱龍，落子常德下轄的石門縣，并迅速在簽約開工的半年后便開啟了熱銷模式。不僅本縣投資客熱情高漲，也吸引了來自常德周邊城市的熱情，如張家界和湖北劑州的“看房團(tuán)”，每個(gè)周末都會(huì)將體驗(yàn)中心擠得人頭攢動(dòng)。

盡管縣一級(jí)的專業(yè)市場(chǎng)看上去遠(yuǎn)不如中心城市的大型購(gòu)物中心豪華，但吸金能力超強(qiáng)。一旦形成成熟商圈的專業(yè)市場(chǎng)商鋪的租金，卻可以比肩市中心最旺的購(gòu)物中心，在發(fā)達(dá)城市成熟的專業(yè)市場(chǎng)一個(gè)只有幾平方米的小檔口，租金可達(dá)幾萬元甚至十萬元一個(gè)月。

據(jù)石門縣紅星美凱龍公司總經(jīng)理熊衛(wèi)華介紹，和石門乃至湘西北傳統(tǒng)的建材家居市場(chǎng)相比，石門紅星美凱龍主要亮點(diǎn)，除了業(yè)態(tài)齊全，涵蓋了時(shí)尚家具、網(wǎng)衛(wèi)浴、木門地板墻紙、燈飾裝飾建材等多元業(yè)態(tài)。功能配套的組合來，也涵蓋了家居大賣場(chǎng)、雙首層公園式建材商業(yè)街、湘西文化美食街、精品酒店與時(shí)尚街區(qū)業(yè)等，倡導(dǎo)情景體驗(yàn)式購(gòu)物，倡導(dǎo)商業(yè)環(huán)境的友好。

“從建筑立面與商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃布局來看，我們項(xiàng)目總體相當(dāng)于紅星美凱龍MALL的第八代產(chǎn)品。完全公園式的環(huán)保、休閑、娛樂環(huán)境打造，將是石門縣今后50年內(nèi)都領(lǐng)先的家居專業(yè)賣場(chǎng)?！毙苄l(wèi)華說。

紅星美凱龍是中國(guó)經(jīng)營(yíng)面積最大、商場(chǎng)數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。旗下專業(yè)商場(chǎng)超過185家，總經(jīng)營(yíng)面積約超過1100萬平方米，覆蓋全國(guó)28個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的126個(gè)城市。2015年6月26日，紅星美凱龍于香港聯(lián)合交易所有限公司主板掛牌上市。作為石門縣政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，石門的紅星美凱龍項(xiàng)目的定位，就是要成為石門新城區(qū)的城市中心，是以建材家居為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新型城市商業(yè)中心，11.4萬平方米將在2017年構(gòu)筑未來石門最具活力的生活中心。

在進(jìn)軍石門之前，紅星美凱龍做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查：目前石門縣城區(qū)在經(jīng)營(yíng)的建材家居商戶累計(jì)約為505戶，累計(jì)在經(jīng)營(yíng)面積大約為57000平方米左右?？傮w經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，但是布局比較分散，且規(guī)劃運(yùn)營(yíng)理念比較落后，亟待升級(jí)換代。

紅星美凱龍商場(chǎng)的續(xù)租率大約在85%到90%之間，紅星美凱龍會(huì)定期評(píng)估客戶的質(zhì)素，通過這些機(jī)制，銷售能力或者信譽(yù)度有所欠缺的商戶都會(huì)被從商場(chǎng)中剔出，這也保證了紅星美凱龍商場(chǎng)中商戶的質(zhì)素。確保了石門項(xiàng)目中自持的主力店鋪的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性，從而帶動(dòng)周圍商鋪的價(jià)值增值。

石門要突圍

項(xiàng)目地理位置是紅星美凱龍決心投資石門的主要信心基石。項(xiàng)目距石門縣政府4公里，是新城區(qū)進(jìn)出石門的必經(jīng)之道，處于新舊城區(qū)接駁地帶，是石門“東城新城”建設(shè)核心位置，未來城市發(fā)展主軸區(qū)域。這就具備了成為新的城市中心的絕佳基礎(chǔ)。

城市中心的轉(zhuǎn)移，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖朊芮邢嚓P(guān)。目前，石門全縣的經(jīng)濟(jì)收入呈良好的遞增趨勢(shì)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年城鄉(xiāng)居民年人均可支配收入將超過14000元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將超過21000元。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元后，地方經(jīng)濟(jì)往往都能繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)速度，而且持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景將普遍看好，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心增加，投資將會(huì)保持良好的態(tài)勢(shì)。城市的商業(yè)中心，人流聚集的中心開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，這一階段，居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)變化。

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授武康平認(rèn)為，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對(duì)汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求快速增長(zhǎng)。居民對(duì)服務(wù)業(yè)的需求將大幅增加，富裕起來的居民投資需求也會(huì)加大，持有型資產(chǎn)的投資升溫開始逐漸走向快車道。

資產(chǎn)的升值，當(dāng)然需要本地有足夠的“空間”進(jìn)行支撐。石門一直在為打造湘鄂西邊界中心縣而努力。常德市委確定的“四縱三橫”沅禮決速干線，有兩條穿過石門境內(nèi)；澧水航道整治已經(jīng)部署，易家渡千噸級(jí)航運(yùn)碼頭業(yè)已啟動(dòng)，安慈高速已開工建設(shè)；規(guī)劃中的宜張高速有近50km的路段經(jīng)過石門西北山區(qū)，這將打通石門的北部通道?？傮w來說，都將增強(qiáng)這個(gè)湘鄂西邊界中心縣的輻射能力。

抓緊培育各類市場(chǎng)，傳統(tǒng)市場(chǎng)要抓緊改造升級(jí)，本就是縣政府一直著力的城市發(fā)展內(nèi)容，目的就是讓石門成為湘鄂西重要的物資集散地。政府也已意識(shí)到，關(guān)鍵在于能否建立輻射能力強(qiáng)的服務(wù)體系，充分匯聚人流、物流、資金流。石門縣已明確提出要推動(dòng)服務(wù)業(yè)全面升溫，并作為未來五年的重中之重來抓。

石門確實(shí)已經(jīng)踏對(duì)了節(jié)奏，當(dāng)前，中國(guó)正涌動(dòng)著縣域市場(chǎng)階段性所特有的巨大生機(jī)與活力。據(jù)中國(guó)縣域市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，中國(guó)有70%的人口分布在縣域，其GDP總值占全國(guó)的50%，在這些地方，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程正在同步?？h級(jí)市與縣城作為城市與農(nóng)村的結(jié)合點(diǎn)，在新型城鎮(zhèn)化的浪潮下，扮演了更重要的功能，既是城鎮(zhèn)化率較低的區(qū)域，又是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的關(guān)鍵所在。有理由相信，現(xiàn)在乃至未來五至十年，將有一大批縣域經(jīng)濟(jì)體脫穎而出，人口大幅提升，城鎮(zhèn)化帶來的需求激增。

在后房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，一端是源自基層城鎮(zhèn)化進(jìn)程的強(qiáng)大內(nèi)生推動(dòng)力，另一端則是來自一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷收緊，這發(fā)自兩端的一擠與一壓，使得縣域城市的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是專業(yè)市場(chǎng)迎來了井噴式的成長(zhǎng)窗口期。石門縣面積3973平方公里，總?cè)丝诩s70萬。大型商業(yè)在這里落地，有利于滿足市場(chǎng)需求，引領(lǐng)和促進(jìn)消費(fèi)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)注入新活力。

專業(yè)市場(chǎng)、特色市場(chǎng)也是未來商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，尤其是對(duì)于城市的新區(qū)發(fā)展來講，專業(yè)市場(chǎng)更是必要產(chǎn)品。目前石門家居建材行業(yè)分布零散、環(huán)境雜亂、管理混亂、服務(wù)缺位，已經(jīng)與石門快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)生活水平和城市形象極不相適應(yīng)。

石門紅星美凱龍以“為走向新生活的石門人打造質(zhì)感家居生活”為目標(biāo)，以“打造石門首座第五代五星級(jí)家居建材市場(chǎng)，一統(tǒng)行業(yè)老商業(yè)形態(tài)”為立業(yè)使命，努力助推石門家居建材產(chǎn)業(yè)飛速升級(jí)，同時(shí)也是對(duì)城市功能升級(jí)的“補(bǔ)缺”，對(duì)城市未來走向的提前研判。對(duì)于投資者而言，通過“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)營(yíng)手段，保障項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性，以達(dá)到永續(xù)經(jīng)營(yíng)之目的。

一座城市商業(yè)綜合體的價(jià)值絕不僅僅是為城市增加了一個(gè)坐標(biāo)或一個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，從創(chuàng)造城市的就業(yè)、GDP、財(cái)稅，到提振一座城市的消費(fèi)能級(jí)，再到開創(chuàng)和搭建一座商業(yè)百業(yè)供應(yīng)鏈共贏平臺(tái)等等，商業(yè)綜合體的價(jià)值應(yīng)該放在一個(gè)復(fù)合的價(jià)值坐標(biāo)中去衡量。熊衛(wèi)華說：“石門需要有眼光的城市發(fā)展合伙人，一起來完成石門的突圍?！?/p>