【摘要】由于我國中小城市固有的內(nèi)在特點(diǎn)，如舊城的歷史文化問題，使得城市建設(shè)中出現(xiàn)了各種復(fù)雜的問題，本文通過分析描述中小城市的舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)以及它們之間的關(guān)系，分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸向中小城市中轉(zhuǎn)移的原因以及舊城改造過程中的復(fù)雜問題等，并通過綜合分析，提出能夠解決中小城市的舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)問題適合的策略和方法。

【關(guān)鍵詞】中小城市；舊城改造；房地產(chǎn)開發(fā)

我國正處在快速發(fā)展的階段，城市建設(shè)是發(fā)展進(jìn)程中不可忽略的一環(huán)。目前我國很多城市的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)大的規(guī)模，而中小城市的城市建設(shè)需要進(jìn)一步加快發(fā)展進(jìn)程，但由于我國中小城市舊城歷史文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)者水平等多方面問題的限制，使得中小城市的舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)面臨著較多難題，而且每個(gè)城市所面臨的問題都有它獨(dú)有的特點(diǎn)。舊城區(qū)在一定程度上代表著一個(gè)城市的根，也是這個(gè)城市人民的文化傳承的根，所以說在現(xiàn)代化城市建設(shè)進(jìn)程中，必不可免會(huì)出現(xiàn)各種矛盾。中小城市的勞動(dòng)力市場(chǎng)充足且費(fèi)用較低以及市場(chǎng)需求相對(duì)較大等優(yōu)點(diǎn)吸引了越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商，這些房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)化運(yùn)作，又更進(jìn)一步的帶來了中小城市的舊城改造問題。

1、房地產(chǎn)開發(fā)像中小城市轉(zhuǎn)移

中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，在一定程度上，中小城市的勞動(dòng)力成本相比于大城市要低很多，同時(shí)中小城市的市場(chǎng)潛力較大、原材料資源豐富等特點(diǎn)都吸引了較多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)不單單滿足于大城市，開始向中小城市謀求利益。主要有以下那么幾個(gè)原因使得房地產(chǎn)企業(yè)重心向中小城市轉(zhuǎn)移：

1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本

中小城市在我國數(shù)量較多，擁有數(shù)量龐大的土地，同時(shí)相比大城市價(jià)格較低，使得房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本大量降低；此外中小城市農(nóng)民工較多并且勞動(dòng)力價(jià)格低廉、原材料豐富，節(jié)省運(yùn)輸和加工費(fèi)用，因此總體上使得房地產(chǎn)開發(fā)成本大大降低；房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行需要大量資金運(yùn)作，而中小城市城府為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，普遍選擇給房地產(chǎn)開發(fā)較多優(yōu)惠政策，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的壓力；由于中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，生活水平較低，相比于在大型城市中進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，在落后的中小城市往往要求更低，不需要花費(fèi)過多成本即可滿足人們的需求。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)變化影響

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)極為復(fù)雜、極具綜合性的行業(yè)，它需要多方市場(chǎng)配合，如房屋商品市場(chǎng)、建筑勞動(dòng)市場(chǎng)、建筑技術(shù)市場(chǎng)等，因此稍有操作不慎，便會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較為嚴(yán)重的擾動(dòng)。大城市目前由于市場(chǎng)過剩、競(jìng)爭力多大等，使得房地產(chǎn)企業(yè)將眼光瞄向市場(chǎng)更為穩(wěn)定以及利潤更高的中小型城市。我國處在一個(gè)城市化進(jìn)程快速發(fā)展的階段，中小城市的市場(chǎng)需求更大，同時(shí)由于一些當(dāng)?shù)仄髽I(yè)達(dá)不到人們的需求以及當(dāng)?shù)卣e極的推行引進(jìn)政策，這些都是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極具吸引力的因素。

2、中小城市中舊城改造中面臨的問題和矛盾

在城市化全面推進(jìn)的進(jìn)程中，由于中小城市充足的市場(chǎng)吸引力，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐漸將眼光瞄向中小城市，同時(shí)加上中小城市固有的一些內(nèi)在矛盾和問題，如存在保持城市結(jié)構(gòu)穩(wěn)定不愿發(fā)展變化的情況以及城市歷史文化保存等問題，都使得中小城市的舊城改造進(jìn)程中面臨較多問題。主要有如下幾個(gè)方面的問題：

2.1舊城改造進(jìn)程中房地產(chǎn)開發(fā)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃開發(fā)

總體來說，我國中小城市的舊城改造普遍存在著開發(fā)混亂，沒用統(tǒng)一的規(guī)劃改造計(jì)劃的問題。一般都是主要對(duì)城中心的大中型工廠改建或者進(jìn)行向郊區(qū)遷移，各進(jìn)行自獨(dú)立的地產(chǎn)開發(fā)，談不上統(tǒng)一的開發(fā)計(jì)劃，甚至很多工廠員工的生活設(shè)施水平并沒有得到提高。這種零星混亂的改造開發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到城市建設(shè)發(fā)展的要求。

2.2房地產(chǎn)大量開發(fā)造成環(huán)境破化

毫無疑問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益放在首位，在中小城市的舊城改造中也是如此，舊城改造中的超高強(qiáng)度的地產(chǎn)開發(fā)，雖然保證了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，但是這種為了利益使得建筑密集度偏高的行為，進(jìn)一步造成了人口密度較大等問題，給城市環(huán)境帶來威脅。

2.3中小城市改造中歷史性建筑保護(hù)意識(shí)不足

現(xiàn)代化的城市建設(shè)，不可避免的會(huì)對(duì)舊城中歷史悠久的建筑造成一定程度的破化，甚至?xí)斐烧滟F的歷史遺跡的消失?？倳?huì)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及當(dāng)?shù)卣?，為了企業(yè)利益以及刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，往往選擇忽視歷史文化建筑，從而造成不可挽回的徹底破化性后果。

3、適合中小城市的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)策略和方法

中小城市中的房地產(chǎn)開發(fā)不同于大城市，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)嘏f城改造具體的內(nèi)在特點(diǎn)，兩者相互促進(jìn)，從而共同更好地進(jìn)行城市建設(shè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)需要土地，需要舊城改造提供，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)則負(fù)責(zé)開發(fā)中的資金技術(shù)等必要條件。此外，當(dāng)?shù)卣€可以發(fā)揮一定的宏觀調(diào)控作用，如將城市資金用來投入到城市建設(shè)中，來進(jìn)一步推進(jìn)舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程。兩者結(jié)合，還需要整體進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、統(tǒng)一的管理，使得舊城改造合理科學(xué)，充分發(fā)揮城市土地以及地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。為了促進(jìn)舊城改造進(jìn)程，中小型城市可以通過各種優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)開發(fā)商加大項(xiàng)目力度。舊城改造中，還要重點(diǎn)關(guān)注拆遷人們的生活問題，妥善安置拆遷人民，保證人民的切實(shí)利益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中小城市轉(zhuǎn)移以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大加快了舊城改造進(jìn)程，反過來舊城改造又會(huì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，提倡舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)同發(fā)展的政策，不僅僅提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境，同時(shí)刺激了當(dāng)?shù)叵M(fèi)、發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終實(shí)現(xiàn)了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。

結(jié)語：

中小城市城市建設(shè)進(jìn)程中，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造是發(fā)展過程中的必經(jīng)之路。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到發(fā)展?jié)摿Ω蟮闹行〕鞘兄校瑫r(shí)結(jié)合舊城改造，兩者相互促進(jìn)、統(tǒng)一規(guī)劃、共同發(fā)展，促進(jìn)城市的科學(xué)發(fā)展。同時(shí)，還要關(guān)注到舊城改造中所出現(xiàn)的各種問題，并且要讓當(dāng)?shù)厥艿街苯雨P(guān)系的廣大群眾參與進(jìn)來，在舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)注人民的需要和利益，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。