【摘要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房交易越來(lái)越多，房地產(chǎn)估價(jià)可以對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房和投資給與參考。房地產(chǎn)價(jià)格受到內(nèi)外部環(huán)境的影響，同時(shí)受到人們偏好的影響，房產(chǎn)估價(jià)影響因素眾多，政策環(huán)境和房地產(chǎn)的地理位置，都對(duì)房產(chǎn)估價(jià)有著重要影響，此外住宅的通風(fēng)、采光、房間功能等都對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生影響。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)影響因素進(jìn)行分析，可以對(duì)人們購(gòu)房和房產(chǎn)二手交易給予價(jià)格參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)：估價(jià)；因素

房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)三十多年發(fā)展，很大程度上推動(dòng)了城市化的發(fā)展。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)作為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化發(fā)展過(guò)程中，發(fā)揮著中重要推動(dòng)作用。房產(chǎn)二手交易、房產(chǎn)估價(jià)等市場(chǎng)隨之風(fēng)生水起，成為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的潤(rùn)滑劑，很大地服務(wù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估對(duì)房產(chǎn)所有者和購(gòu)買者來(lái)說(shuō)尤為重要。建筑是人們?nèi)粘Ｉ畹闹饕獔?chǎng)所，舒適的建筑需要具備良好的室內(nèi)熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境和空氣環(huán)境。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格影響原因進(jìn)行，總結(jié)房產(chǎn)價(jià)格影響因素。主要包括政治環(huán)境、地理環(huán)境、公眾偏好等。房產(chǎn)的內(nèi)在因素也對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格有著重要影響，主要有采光、通風(fēng)、客廳方位、功能布局等，相同的時(shí)間，房產(chǎn)價(jià)格有較大差異。

1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家向來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展重點(diǎn)觀眾，房地產(chǎn)行業(yè)更是關(guān)系人民安居所在，與每個(gè)人生活息息相關(guān)。國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家政治目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，很大程度上影響著房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。宏觀政策在房產(chǎn)供求產(chǎn)生影響的重要方式是價(jià)格。房產(chǎn)價(jià)格在最近幾年的發(fā)展中呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，地價(jià)成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，各地“地王”新聞不斷。

2、地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)所處的地理位置對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有著重大影響，周圍的交通、基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療、商業(yè)等都對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)有著較大的刺激作用，學(xué)區(qū)房、核心商業(yè)中心等周圍房產(chǎn)價(jià)格往往比較高。

3、房產(chǎn)戶型對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響

房產(chǎn)的社會(huì)環(huán)境和地理位置房產(chǎn)消費(fèi)者和投資者無(wú)法左右，屬于外在環(huán)境對(duì)房產(chǎn)價(jià)格影響，房產(chǎn)的內(nèi)在因素對(duì)房產(chǎn)價(jià)格也有重大影響。通過(guò)對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格內(nèi)在因素分析，可發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格受到戶型設(shè)計(jì)的影響較大，往往直接影響著人們滿意度。通常房間的舒適度越高，房產(chǎn)價(jià)格就越高，居住者對(duì)室內(nèi)熱環(huán)境的滿意度主要受到空氣溫度、相對(duì)濕度、熱輻射等影響。室內(nèi)空氣熱舒適度對(duì)居住者最為敏感，空氣濕度是影響居住著舒適度的另一重要因素，室內(nèi)空氣的新鮮和流動(dòng)程度也影響室內(nèi)居住者的感覺(jué)。人在室內(nèi)環(huán)境中，會(huì)與周圍的物體相互之間產(chǎn)生熱輻射。室內(nèi)建筑的溫度與環(huán)境溫度差控制在3℃～4℃之間時(shí)，比較舒適。房間舒適度受到戶型的平面布置的影響，朝陽(yáng)，采光、通風(fēng)、客廳面積、衛(wèi)生間通風(fēng)等都是重要的影響因素。

3.1采光和朝陽(yáng)的影響

比較理想的戶型要有3個(gè)左右房間可以朝陽(yáng)，朝陽(yáng)面的寬度最好在11m左右，進(jìn)深不宜過(guò)深，控制在12m左右，這樣的房間可以有比較好的采光和通風(fēng)。一些不理想的戶型，進(jìn)深過(guò)大造成屋內(nèi)部采光效果較差，屋內(nèi)黑洞洞靠點(diǎn)燈進(jìn)行照明，并且不利于通風(fēng)。大開(kāi)間小進(jìn)深能夠提高室內(nèi)的舒適度，居住質(zhì)量也高，商業(yè)價(jià)值比較大。

建筑設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行明確標(biāo)準(zhǔn)制定，但是在進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，為了追求更大的容積率，提高房地產(chǎn)收益，房地產(chǎn)商想盡辦法增加容積率。這一方面也是高地價(jià)和規(guī)劃條件的原因，在嚴(yán)格的規(guī)定之下，只能通過(guò)增加進(jìn)深來(lái)提高容積率。開(kāi)發(fā)商既要建設(shè)大空間的花園，又要達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)增加建筑高度，增加進(jìn)深來(lái)實(shí)現(xiàn)。一些地塊形狀限制，放兩排建筑不夠，放一排建筑又達(dá)不到容積率，因此增加單體的進(jìn)深來(lái)實(shí)現(xiàn)，這在最近幾年房屋建筑中使用的越來(lái)越多。

3.2客廳最好朝南

房間客廳作為家庭生活最重要的場(chǎng)所之一，對(duì)整個(gè)家庭的視覺(jué)和舒適度有重要影響，一些地區(qū)對(duì)室內(nèi)陽(yáng)光要求較高，要求客廳有足夠的陽(yáng)光。目前一些高層住宅客廳朝北或者居中，客廳采光無(wú)法滿足，幾乎沒(méi)有日照。正因?yàn)椴晒庠诩彝ド畹闹匾?，要求客廳要有比較好的采光，邊套常常更比中間套受歡迎，很多人寧愿接受西邊陽(yáng)光的照射，也不選擇中間套。

3.3衛(wèi)生間盡可能開(kāi)窗（明衛(wèi)）

隨著生活觀念的轉(zhuǎn)變，衛(wèi)生間的干凈、整潔、通風(fēng)越來(lái)越受到重視，成為對(duì)居住環(huán)境的重要影響因素。衛(wèi)生間的面積越來(lái)越大，而且衛(wèi)生間的通風(fēng)采光要求越來(lái)越高，明亮、通風(fēng)的衛(wèi)生間更受歡迎，一些檔次比較高的衛(wèi)生間常常把衛(wèi)生間做成明衛(wèi)，而一些小高層則把衛(wèi)生間做成暗衛(wèi)。

3.4功能布局緊湊，走道面積或功能不確定的面積應(yīng)盡可能少

房間的功能布局對(duì)消費(fèi)者心理有重要影響，每個(gè)房間都有明確的功能，設(shè)計(jì)師進(jìn)行精心化分，房間的結(jié)構(gòu)緊湊，沒(méi)有先與空間，可以增加消費(fèi)者高房?jī)r(jià)的心理平衡。最近幾年，有很大部分，房間功能不夠緊湊，功能劃分不合理，一些空間不能很好的發(fā)揮功能，存在空間浪費(fèi)，消費(fèi)這在購(gòu)房時(shí)很看重這一點(diǎn)。在進(jìn)行二手房交易時(shí)，小戶型功能緊湊的中小戶型價(jià)格容易走低，房間功能分明，走道和功能不確定的空間盡可能小，可以提高估價(jià)。