【摘要】當前,房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱。所以,對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的風險分析對提前好風險防范措施有著非常重要的意義。但目前我國在房地產(chǎn)企業(yè)的前期決策、個人信用、銷售環(huán)節(jié)等方面仍存在不足,導致了房地產(chǎn)企業(yè)風險的加俱。本文將從這三個方深入探討,并從中尋找一些可行的防范措施,以供同行參考。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn):風險;措施
1、房地產(chǎn)企業(yè)所存在的風險
1.1前期決策問題
我國對房地產(chǎn)行業(yè)風險的分析研究起步比較晚,在上個世紀90年代中期才開始研究,直到進入本世紀初才有比較完整的風險分析著作出來,之后房地產(chǎn)企業(yè)的風險才逐漸被人重視起來。從房地產(chǎn)企業(yè)項目開始動工到收尾階段,前期的決策階段非常重要,通常房地產(chǎn)企業(yè)之所以產(chǎn)生大又不穩(wěn)定的風險,就是因為前期階段決策出現(xiàn)問題所致。房地產(chǎn)企業(yè)在前期選擇項目的時候,因?qū)ν顿Y的環(huán)境、資金情況和地域分析選擇等,還有對未來的銷售預測,這些在前期階段都沒有制定出嚴謹調(diào)詳?shù)挠媱?,那房地產(chǎn)項目開發(fā)一旦出現(xiàn)嚴重的問題,企業(yè)破產(chǎn)的機率就非常大,甚至難以挽救。
1.2信用制度問題
自從商業(yè)銀行實行個人住房可以按揭貸款之后,銀行里的個人住房貸款、住房公積金的個人住房貸款不良資產(chǎn)率都下降許多,使得商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量得到有效的改善。所以,個人購房貸款便成了銀行優(yōu)化資產(chǎn)的重要途徑,完全忽略個人信房貸款的風險而大力發(fā)展。我國對個人的信用系統(tǒng)沒有建立完成,對貸款人進行貸款與資信的情況,商業(yè)沒有進行嚴格調(diào)查與監(jiān)控,沒有意識到個人住房消費貸款存在違約或是不愿償還的可能性。如果貸款消費者突然失業(yè)、收入減少或死亡等,這些都會導致貸出去的款向無法收回,從而影響到房地產(chǎn)資金的周轉(zhuǎn)。
1.3銷售環(huán)節(jié)失策
房地產(chǎn)企業(yè)項目過程是從竣工到驗收,最后進入銷售環(huán)節(jié)。而銷售是非常重要的末尾環(huán)節(jié),一個工程的盈利、利潤大小等都在銷售末尾的策略上。房地產(chǎn)的建設(shè)工程資金幾乎是企業(yè)經(jīng)營下去的全部支柱,如果銷售措施和策略不得當而導致房地產(chǎn)項目銷路不暢、銷售困難等,房地產(chǎn)企業(yè)資金會因此周轉(zhuǎn)不過來,或是資金不能及時收回。房地產(chǎn)的市場營銷對項目的成敗發(fā)揮著非常大的作用,所以房地產(chǎn)市場正確的營銷決策非常重要。但一個房地產(chǎn)工程的建設(shè)從投入到銷售階段,其間所耗費的時間有三年左右,在這個期間,房地產(chǎn)市場會有什么樣的變化很難估測。
2、房地產(chǎn)的風險管理與措施
2.1完善前期決策
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期,房地產(chǎn)的決策者首先對開發(fā)項目周邊的自然環(huán)境做科學的檢測,比如在這個環(huán)境里打地基是否牢固,如果是高層建筑,地基的承
受能力值要達到哪種程度等。如果是用在商業(yè)方面,那就要對該項目的選址環(huán)境進行考察,在未來項目建成后看是否有客源、消費者資源大小等情況均要掌握。如果是住宅區(qū),那對周圍的交通、比較大型的超市、菜市場等市民生活設(shè)施是否有優(yōu)勢都要進行細致的考慮。一個房地產(chǎn)企業(yè)項目要做到全方面地的考察,制定出可行性的科學決策。其次,一個房地產(chǎn)企業(yè)的英明決策者要合理正確的經(jīng)營好房地產(chǎn)這個大項目,在進行多個項目建設(shè)時,應(yīng)當選擇不同的區(qū)位,在不同的用途、不同價值的房地產(chǎn)項目上進行投資,將收益分散化,讓風險降低到最小,從而避免了因一個項目決策的失誤導致房地產(chǎn)企業(yè)的巨大損失,甚至最拖垮房地產(chǎn)企業(yè)。所以,在做房地產(chǎn)企業(yè)項目前期考察時,決策者可以考慮進行分散投資,從而提高投資的成功率,得到穩(wěn)定的收益。
2.2完善信用制度
我國的個人信用制度目前尚未建成,信貸一旦出現(xiàn)危機,法律的責任約束力十分有限。所以,建立完善個人與企業(yè)的信用制度是急需解決的問題。在這個方面,發(fā)達國家的個人信用制度建立得比較完善,我國可以借鑒。將信用的檔案機制、信用的調(diào)查機制、信用的賬戶機制和信用的監(jiān)控評估機制一體化,然后從經(jīng)濟法律的角度出發(fā),通過個人和企業(yè)的信貸行為加大信貸違約的成本,將信貸的節(jié)約風險降到最低。例如,各個商業(yè)銀行可以采用互聯(lián)網(wǎng)的方式,對一些故意違約或是采用詐騙的手段獲取貸款的人,將其信息通過網(wǎng)絡(luò)公布來,并取消他們的終身貸款資格。同時,給予按時還款的借款人信用評定等級。信用等級越高的借貸人在貸款的期限、利率水平等方面上可以獲得更多的優(yōu)勢。除此之外,對一些用于別墅、高檔商品房和住房的投資者,可以適當?shù)奶岣哔J款的利率,同時對一些“零首付”和“假個貸”等行為要進行有力的遏制。
2.3完善銷售環(huán)節(jié)
銷售環(huán)節(jié)是一錘定音的重要階段,房地產(chǎn)的前期工作全是為銷售環(huán)節(jié)做出前提和準備,企業(yè)資金的回籠就取決于銷售環(huán)節(jié)的措施是否得當。銷售部門應(yīng)根據(jù)當下市場的情況,有針對性的制定出銷售的計劃。而銷售計劃一般在房地產(chǎn)項目竣工前就有一定的框架,再結(jié)合該項目的綜合情況和政府所出臺的相關(guān)法律法規(guī)再完善銷售計劃。目前,房地產(chǎn)行業(yè)都普遍采用預售方式,這不僅減少了投資者的風險,同時對房地產(chǎn)的穩(wěn)定收益也有著重大的保障作用。
總結(jié):
房地產(chǎn)企業(yè)項目從前期決策到最終銷售環(huán)節(jié),風險和壓力無處不在,稍有一個環(huán)節(jié)不慎就可能造成房地產(chǎn)巨大的損失。所以,從房地產(chǎn)的前期決策、個人信用到后期的銷售環(huán)節(jié)要層層把關(guān)好,杜絕房地產(chǎn)企業(yè)風險的出現(xiàn),或是在無法避免風險的情況下,通過采取有效恰當?shù)拇胧L險降到最小。