4.1 倫敦

4.1.1城市環(huán)境

倫敦是英國(guó)的首都，政治經(jīng)濟(jì)與文化中心。英國(guó)王室和議會(huì)以及各政黨的總部均設(shè)立在倫敦，同時(shí)倫敦也是許多重要的國(guó)際組織的總部所在地。倫敦是英國(guó)最重要的經(jīng)濟(jì)中心，為英國(guó)貢獻(xiàn)了高達(dá)五分之一的GDP。

倫敦也是是歐洲最大的城市，全球主要的金融中心之一。金融業(yè)是倫敦最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，金融從業(yè)人員超過三十萬人。倫敦有超過500家銀行，為全球之最。倫敦證券交易所是世界上最重要的證券交易中心之一。倫敦是全球最大的國(guó)際外匯市場(chǎng)，約三分之一的貨幣業(yè)務(wù)在倫敦交易。倫敦?fù)碛谐^800家保險(xiǎn)公司，是世界上最大的保險(xiǎn)中心，其中全球最著名的保險(xiǎn)交易市場(chǎng)勞合社（Lloyd’s）就位于倫敦金融城。

倫敦是全球當(dāng)之無愧的教育重鎮(zhèn)，它是47所大學(xué)的所在地，其中包括倫敦大學(xué)學(xué)院（University College London）、帝國(guó)理工學(xué)院（Imperial College London）、倫敦商學(xué)院（London Business School）等世界頂級(jí)大學(xué)。根據(jù)英國(guó)高等教育統(tǒng)計(jì)局（HESA）數(shù)據(jù)，倫敦的大學(xué)生總數(shù)達(dá)36.7萬，超過10萬人是來自全球200多個(gè)不同國(guó)家的國(guó)際學(xué)生，其中中國(guó)學(xué)生數(shù)量超過1萬人，是最受學(xué)生歡迎的城市。

倫敦的人口和文化十分多樣，在大倫敦地區(qū)內(nèi)使用的語言就超過300種。根據(jù)大倫敦政府官方統(tǒng)計(jì)，這一區(qū)域2014年的官方統(tǒng)計(jì)人口為8，543，587，占全英國(guó)的12.5%。根據(jù)2011年英國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)顯示，在英國(guó)的常住華人已經(jīng)接近40萬人，比2001年統(tǒng)計(jì)的24萬人將近翻了一倍，增長(zhǎng)速度非常高；其中約31%的英國(guó)常住華人都集中在倫敦，共12.5萬，作為英國(guó)的首都以及世界金融中心，倫敦的確吸引著大量的華人前來學(xué)習(xí)以及工作，成為華人首選的主要居住城市。倫敦唐人街又叫倫敦的中國(guó)城，地處于倫敦的SOHO地區(qū)，在牛津街和攝政街的交匯處，成為當(dāng)?shù)刈罘比A的地區(qū)之一。在二戰(zhàn)之后，隨著大量香港移民的涌入，中餐業(yè)逐漸發(fā)展壯大，隨后勤奮的華人開起了一些商鋪，慢慢擴(kuò)大范圍，逐漸被視為“唐人街”。直到今天，唐人街是一個(gè)以吃喝玩樂為一體的繁華街道，成為來英國(guó)必去的旅游景點(diǎn)之一。

4.1.2市場(chǎng)概況

倫敦是全球最熱門的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)之一，每年都吸引著來自全球各地的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者。倫敦平均房?jī)r(jià)約為48.9萬英鎊每套，而富人區(qū)如肯辛頓（Kensington）和切爾西（Chelsea）地區(qū)的房?jī)r(jià)更是高達(dá)每套135萬英鎊，仍然有無數(shù)的投資人將倫敦的房產(chǎn)作為其資產(chǎn)配置必不可缺的一部分。

倫敦房屋長(zhǎng)期短缺，供求不平衡的問題已經(jīng)非常嚴(yán)重。倫敦市政府的統(tǒng)計(jì)顯示，自1980年至今，倫敦地區(qū)平均每年的新房供給量徘徊在16，000套，但每年的需求量長(zhǎng)期保持在至少52，000套。預(yù)計(jì)未來20年，倫敦地區(qū)的住房缺口將達(dá)到36萬套。嚴(yán)重的供給不足同時(shí)也造成了租金的上漲。根據(jù)租房公司Homelet的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2015年5月份倫敦的平均房租達(dá)到了每月1，500磅，較2014年同期上漲了12.5%。從長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)投資的表現(xiàn)顯著優(yōu)于其他投資渠道。根據(jù)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)明晟指數(shù)機(jī)構(gòu)（MSCI/IPD）報(bào)告顯示，倫敦的房產(chǎn)在過去10年每年的平均凈回報(bào)率為9.4%，其中房?jī)r(jià)上漲的收益為6.4%，租金凈收益為3.0%。雖然在2008-2009年期間由于金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)大幅回落，但隨后的幾年大幅升值，目前已經(jīng)超過了2007年的高點(diǎn)，由此可見，倫敦的房產(chǎn)對(duì)于追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的投資者來說是非常好的選擇。

房產(chǎn)購(gòu)買和出售成本合理，養(yǎng)房成本低。英國(guó)房產(chǎn)交易主要費(fèi)用包括：律師費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、貸款費(fèi)用、印花稅等。其中印花稅為主要支出，平均來看，在倫敦購(gòu)買約50萬鎊的房子付出的交易成本大約為房屋價(jià)值的4%-5%左右。購(gòu)房之后，持有房產(chǎn)所產(chǎn)生的費(fèi)用也非常低，主要為物業(yè)管理費(fèi)、地租（永久產(chǎn)權(quán)不需繳納）、市政稅等。如果房屋用于投資出租，這些費(fèi)用絕大部分都是由租客支付。而相比之下，美國(guó)、加拿大等熱門投資國(guó)家每年都針對(duì)房產(chǎn)價(jià)值征收一定比例的房產(chǎn)稅。在持有成本上，英國(guó)房產(chǎn)占據(jù)了較大的優(yōu)勢(shì)。

倫敦房產(chǎn)的流動(dòng)性高，二手房市場(chǎng)活躍。倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)非常成熟，市場(chǎng)非常透明，吸引了各種類型投資人的關(guān)注。根據(jù)大倫敦政府的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年倫敦成交約10萬套房屋，其中約92%是二手房交易。而專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站rightmove顯示，倫敦住宅平均出售時(shí)間僅為41天。這意味著倫敦房產(chǎn)變現(xiàn)能力非常強(qiáng)，對(duì)于大額資金投資來說，非常具有吸引力。

近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，收入增加，來自本土的購(gòu)買者購(gòu)買力上升，需求增加。倫敦作為世界級(jí)的金融中心，有大量的高收入的金融業(yè)從業(yè)人員。近年來，英國(guó)已經(jīng)逐步走出金融危機(jī)的低谷，進(jìn)入高速發(fā)展軌道，政府批準(zhǔn)了大規(guī)模的城市改造復(fù)興規(guī)劃，橫貫東西的城鐵（Crossrail）項(xiàng)目極大地帶動(dòng)了沿線站點(diǎn)周邊區(qū)域的發(fā)展。本地從業(yè)人員受益于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，收入增加也增加了對(duì)于房產(chǎn)的剛性需求。根據(jù)大倫敦政府的統(tǒng)計(jì)顯示，倫敦房?jī)r(jià)指數(shù)常年高于非倫敦地區(qū)。

在2014年，倫敦平均房?jī)r(jià)上漲18.1%，為全英漲幅最高的城市，倫敦市中心平均房?jī)r(jià)達(dá)到60萬英鎊左右，大倫敦平均房?jī)r(jià)約為48萬英鎊，同比2007年增長(zhǎng)29.2%。雖然今年的房?jī)r(jià)漲幅不比去年，但是依舊處于長(zhǎng)期穩(wěn)定上漲狀態(tài)，權(quán)威機(jī)構(gòu)Rightmove預(yù)計(jì)未來至2019年，倫敦房?jī)r(jià)將會(huì)上漲33%。其中，預(yù)計(jì)漲幅最大的區(qū)域是倫敦外部的恩菲爾德鎮(zhèn)，漲幅高達(dá)40%；預(yù)計(jì)漲幅最少的區(qū)域則是西倫敦，僅為14%。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，從2005年第二季度至2015年第一季度的10年間，中國(guó)一直是倫敦的頭號(hào)亞洲買家，內(nèi)地及香港資本做出的大額地產(chǎn)交易總額52.41億英鎊，占全部亞洲投資的30%；其次是新加坡，10年投資32.24億英鎊，占比18%；馬來西亞、韓國(guó)和日本尾隨其后。

4.1.3投資分析

倫敦現(xiàn)在被視為現(xiàn)金投資者的天堂，特別是在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定的時(shí)期。這些買家大多是來自各國(guó)家非常富有的人，他們只是想轉(zhuǎn)移一些資產(chǎn)到英國(guó)保值，從而規(guī)避他們國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)或政治動(dòng)蕩，同時(shí)他們需要買一些可以彰顯他們身份的物業(yè)。在倫敦，很多人發(fā)現(xiàn)他們需要使用一半的工資來支付她們的租金。根據(jù)Nationalwide的調(diào)查顯示，2015年英國(guó)房屋的 平均價(jià)值上升了8.4%，倫敦地區(qū)高達(dá)14.9%。倫敦家庭收入的一半用于房租上。倫敦市長(zhǎng)約翰鮑里斯曾抱怨‘過去三十年只有需要的一半的房子被建成’。倫敦人口從2001年到現(xiàn)在增長(zhǎng)12%，達(dá)到820萬，嚴(yán)重超過了預(yù)期，預(yù)計(jì)到2031年達(dá)到1000萬。倫敦的大都市聚焦效應(yīng)使得其他地區(qū)的工作機(jī)會(huì)都聚集倫敦。倫敦是投資的‘ Safe Haven’（安全天堂）。Savills 統(tǒng)計(jì)大約70億英鎊的國(guó)際資金投資到倫敦的高端住宅市場(chǎng)。倫敦只有20%是英國(guó)本土買家。

表4.1和圖4.2 顯示了倫敦地區(qū)海外投資的評(píng)分情況。倫敦地區(qū)投資的收益性非常好，得到8.4分，主要的原因是倫敦地區(qū)需求大，房屋升值潛力高。同時(shí)其作為國(guó)際投資中心，交易頻繁，英國(guó)便利性最強(qiáng)城市，所以便利性非常好。其次是倫敦的房?jī)r(jià)穩(wěn)定性強(qiáng)，需求旺盛，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。社會(huì)穩(wěn)定，金融持續(xù)平穩(wěn)，市場(chǎng)狀況良好。但是社會(huì)治安相比其他城市較差，也是恐怖分子襲擊的對(duì)象，因此安全性相對(duì)較弱。從現(xiàn)在投資來說風(fēng)險(xiǎn)還是較高，市場(chǎng)有一定的泡沫存在。

4.1.4前景預(yù)測(cè)

由于倫敦的國(guó)際影響力，以及良好的投資環(huán)境，未來依然具有良好的投資潛力，但是由于吸引了大量的國(guó)際熱錢，市場(chǎng)價(jià)位偏高，住宅市場(chǎng)相對(duì)飽和，升值空間的細(xì)分區(qū)域明顯，現(xiàn)在較為有投資價(jià)值的是泰晤士河沿線的河景房與倫敦外城地區(qū)的貫城火車沿線區(qū)域。而市中心的高級(jí)住宅將遇到投資瓶頸。

4.2 曼徹斯特

4.2.1城市環(huán)境

曼徹斯特成立于1974年，地處英國(guó)西北部，主要來自于蘭開夏郡和柴郡?！奥鼜厮固亍边@個(gè)名字經(jīng)常用來指整個(gè)都市區(qū)（甚至擴(kuò)展到大曼徹斯特以外）。它不但是英國(guó)重要的交通樞紐，也是英格蘭主要的工業(yè)中心和商品集散中心。從早期的工業(yè)城市發(fā)展成為如今以金融、教育、旅游、商業(yè)、制造業(yè)為特色的繁華的不夜城，曼徹斯特的經(jīng)濟(jì)規(guī)模僅次于倫敦。方圓30英里半徑的曼徹斯特，貢獻(xiàn)整個(gè)西北部52%的經(jīng)濟(jì)總量。在金融時(shí)報(bào)評(píng)選的全球前100知名企業(yè)中，有65家來自曼徹斯特。曼城的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也已超過了英國(guó)的其他地區(qū)。大曼徹斯特區(qū)域經(jīng)濟(jì)比重凸顯，也是除倫敦以外最大的金融中心城市。因此曼城也成為華人和猶太人最喜歡的居住都市。曼徹斯特高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)使其注定成為與倫敦抗衡的房產(chǎn)投資重地。預(yù)測(cè)今后三年房?jī)r(jià)至少增長(zhǎng)22.2%。截止2014年，大曼城區(qū)人口超過255萬，市區(qū)人口超過50萬，是英國(guó)的第二人口大城。預(yù)計(jì)十年后曼城人口將增長(zhǎng)128，000，房屋需求將會(huì)急劇增大。目前曼城的房屋市場(chǎng)已供不應(yīng)求，這一狀況促使房?jī)r(jià)更為高漲。2014年僅推出了212套住宅，對(duì)廣大的市場(chǎng)需求來說只是杯水車薪。

4.2.2 市場(chǎng)概況

曼城的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都圍繞著產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展而變革?，F(xiàn)在對(duì)曼城經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的三大產(chǎn)業(yè)為數(shù)碼媒體，足球產(chǎn)業(yè)和金融服務(wù)。2010至2013年的四年間，大曼城地區(qū)的數(shù)碼公司數(shù)量增長(zhǎng)了70%。

享負(fù)盛譽(yù)投資超過7億的媒體城，座落于風(fēng)景如畫的索爾福德碼頭，是英國(guó)最大的兩家廣播電視公司：BBC和ITV的總部所在地。歐洲領(lǐng)先的數(shù)字化媒體設(shè)備和服務(wù)供應(yīng)商Dock10及近150家其他商業(yè)企業(yè)的公司都進(jìn)駐媒體成。媒體城的前沿媒體、數(shù)字化和科技產(chǎn)業(yè)處于顯著的領(lǐng)先地位。目前媒體城第二期開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)（圖4.4），唯一住宅樓群X1投資總金額2億英鎊，完工后第一年確保6%的租金凈收益。X1在2014年10月重磅推出，在廣受歡迎的媒體城中心區(qū)域建成四座26層高標(biāo)志性公寓塔樓，提供上千間豪華公寓住宅，并配有住戶獨(dú)享的私人健身房和影院等娛樂設(shè)施及地下停車場(chǎng)。作為英格蘭西北部地區(qū)最大的住宅開發(fā)項(xiàng)目，X1倍受矚目，不但吸引了大量投資者，也深受年輕職業(yè)者青睞。

其次，足球是曼徹斯特文化的最重要組成部分，球迷人數(shù)達(dá)到全世界最高人均水平。這里擁有9個(gè)足球俱樂部，其中兩支為世界級(jí)足球俱樂部，最富有的足球俱樂部：曼徹斯特聯(lián)隊(duì)（紅魔曼聯(lián)），和最具有影響力的俱樂部：曼徹斯特城市隊(duì)（藍(lán)月亮）。曼聯(lián)是13屆英超冠軍得主，而城市隊(duì)在上個(gè)賽季（2013—2014）也第二次奪得英超冠軍。南部地區(qū)是紅魔曼聯(lián)主場(chǎng)所在地。南部的特拉福德Trafford區(qū)因比久負(fù)盛名，房?jī)r(jià)歷年居高不下。該區(qū)南部的Hale， Bowdon （去年所有房型平均售價(jià)為·534，849）是整個(gè)大曼城地區(qū)高端住宅的最大集中地。

北京建工國(guó)際集團(tuán)參與建設(shè)的曼徹斯特空港城，是英國(guó)自建造倫敦奧林匹克公園以來最大的開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由空港城北區(qū)和南區(qū)組成，是英國(guó)同類項(xiàng)目中的第一個(gè)項(xiàng)目，它可提供46，000平方米的綜合性開發(fā)機(jī)遇。

4.2.3. 投資分析

表4.2和圖4.5 顯示了曼徹斯特地區(qū)投資的評(píng)分情況。曼城地區(qū)投資的收益性不錯(cuò)，得到7.9分，主要的原因是房?jī)r(jià)較低，房屋升值潛力高，投資回報(bào)率高。同時(shí)曼城的房?jī)r(jià)穩(wěn)定性較好，需求旺盛，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。相對(duì)倫敦曼城的海外投資者較少，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)低，市場(chǎng)上升風(fēng)險(xiǎn)小。從現(xiàn)在投資來說風(fēng)險(xiǎn)還是較高，市場(chǎng)有一定的泡沫存在。曼城由于過去是工業(yè)城市，印度巴基斯坦和黑人移民較多，不少區(qū)域有一定的社會(huì)治安問題，所以其安全性相對(duì)較弱。

4.2.4 前景預(yù)測(cè)

曼徹斯特因?yàn)橛蟹浅：玫漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，又是文化教育名城，在建立媒體城之后，經(jīng)濟(jì)日益恢復(fù)，特別是，非常適合中國(guó)企業(yè)作為進(jìn)入英國(guó)的跳板。另外在曼徹斯特附近的高端豪宅需求旺盛，且價(jià)格相對(duì)適中，值得投資。曼城在近年房?jī)r(jià)增值快，已經(jīng)有超過倫敦的趨勢(shì)，成為英國(guó)最適合投資的區(qū)域。

4.3 紐卡斯?fàn)?/p>

4.3.1 城市環(huán)境

紐卡斯?fàn)柺惺怯?guó)北部重鎮(zhèn)，東面臨海，北面是風(fēng)景優(yōu)美的諾桑伯蘭郡（Northumberland）。紐卡斯?fàn)柺须`屬于泰恩威爾郡（Tyne Wear）。泰恩威爾郡，除了紐卡斯?fàn)?，還包括了其它四個(gè)地區(qū)：蓋茨黑德Gateshead，Northshields、Southshields和桑德蘭（Sunderland），共五個(gè)部分組成。紐卡斯?fàn)柺性?jīng)是英國(guó)的重工業(yè)制造中心，以冶煉和造船業(yè)出名。二戰(zhàn)時(shí)期也是英國(guó)重要的航空航天生產(chǎn)基地。如今和英國(guó)很多城市一樣， 成功轉(zhuǎn)型為一座著名的大學(xué)城。2009-2011年MSN旅行者網(wǎng)站連續(xù)三年被評(píng)為英國(guó)最好的大學(xué)城（Best university city），排名甚至在牛津、劍橋、倫敦、和愛丁堡之前。

紐卡斯?fàn)栆彩怯?guó)為數(shù)不多具備完善地鐵的大城市，并且有發(fā)達(dá)的公共交通體系和匹配的市政設(shè)施，加上臨近海邊，優(yōu)越的自然環(huán)境使它成為了英國(guó)最適合生活和居住的城市之一，其夜生活也豐富多彩。根據(jù)紐卡斯?fàn)柺姓囊环葑钚抡{(diào)查，有超過一半來自全國(guó)各地就讀紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)大學(xué)的大學(xué)生，畢業(yè)后選擇繼續(xù)留在紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)居住和工作。

對(duì)于華人來說，紐卡斯?fàn)柺怯?guó)華人居住最密集的城市之一。在市中心有繁華的中國(guó)城，許多中式的美味佳肴和生活日用品在此都能買到。在中國(guó)城牌坊的外面，是大名鼎鼎的英超紐卡斯?fàn)柭?lián)隊(duì)主場(chǎng)：圣詹姆士公園球場(chǎng)。

4.3.2 市場(chǎng)概況

紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)的房產(chǎn)價(jià)格比英格蘭南部的房產(chǎn)便宜很多。全英國(guó)的平均房?jī)r(jià)是在·21.6萬英鎊，紐卡斯?fàn)柕钠骄績(jī)r(jià)只有·16萬英鎊。然而在傳統(tǒng)的所謂富人區(qū)也可以找到與南部、倫敦等地相比擬的豪宅。2008年金融危機(jī)后北部房?jī)r(jià)有穩(wěn)步的上升， 然而北部的房?jī)r(jià)和南部的房?jī)r(jià)相比還是有一定的差距。圖展示了過去六年同期的平均房屋售價(jià)?？梢钥闯鲇幸欢ǖ牟▌?dòng)，但是總體來說呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢(shì)。

紐卡斯?fàn)柗€(wěn)步上升的房?jī)r(jià)，加強(qiáng)了投資者的信心，同時(shí)房產(chǎn)在市場(chǎng)銷售的停留時(shí)間逐漸縮短。紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)的房產(chǎn)在市場(chǎng)銷售的停留時(shí)間較去年同一時(shí)期相比平均縮短了17%，市場(chǎng)房屋存量減少，也進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。由于英國(guó)整體的房屋建造速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如人口增長(zhǎng)速度，對(duì)房屋的需求速度不斷增長(zhǎng)，將使英國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)不斷地上升。根據(jù)英國(guó)的房產(chǎn)搜索網(wǎng)站Rightmove的預(yù)測(cè)， 未來五年英國(guó)的房?jī)r(jià)至少上升30%。

4.3.3 投資分析

表4.2和圖4.7 顯示了紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)投資的評(píng)分情況。紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)的安全性最高得到8分，主要的原因是該地區(qū)民風(fēng)純樸，社會(huì)治安好，安全系數(shù)高。同時(shí)房?jī)r(jià)偏低，雖然增值速度慢，但是由于是大學(xué)城的緣故，租金回報(bào)率高。非常適合長(zhǎng)期持有。該地區(qū)的一大弱點(diǎn)是交易不頻繁，便利性較弱。

4.4.4 前景預(yù)測(cè)

隨著紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)高等教育行業(yè)的蓬勃發(fā)展， 紐卡斯?fàn)柍蔀榱讼碜u(yù)海內(nèi)外的著名大學(xué)城。學(xué)生租賃市場(chǎng)也相應(yīng)地興旺起來。由于海外留學(xué)生的增多，大學(xué)自己的公寓樓供應(yīng)不足，而且費(fèi)用較高，私營(yíng)公司建筑管理的宿舍樓日漸受歡迎。紐卡斯?fàn)柕貐^(qū)的投資成本較低，租金的收入?yún)s不差，因而房產(chǎn)的投資回報(bào)率比較好。這個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)也深受長(zhǎng)線投資者的青睞。租給學(xué)生的房屋一般來說租金比較高，房子在租金收入方面的回報(bào)率也相對(duì)較高。

4.4 牛津

4.4.1 城市環(huán)境

牛津，是現(xiàn)代科學(xué)文明的發(fā)源地，也是全球最著名的高等學(xué)府所在地。牛津市建立于9世紀(jì)，距今有1100多年的歷史。牛津大學(xué)建校于1167年，為英語世界中最古老的大學(xué)。牛津大學(xué)享有世界聲譽(yù)，它在英國(guó)社會(huì)和高等教育系統(tǒng)中具有極其重要的地位，有著世界性的影響，英國(guó)和世界很多青年學(xué)子們都以進(jìn)牛津大學(xué)深造作為理想。牛津大學(xué)是英國(guó)研究型大學(xué)‘羅素集團(tuán)’（Russell Group）盟校，歐洲頂尖研究型大學(xué)聯(lián)盟'科英布拉集團(tuán)' （Coimbra Group）成員。牛津城不僅是英國(guó)皇族和學(xué)者們的搖籃，更有5家大規(guī)模的綜合性醫(yī)院，是Mini汽車的生產(chǎn)基地，還有3個(gè)大型商業(yè)園區(qū)，以及科技園作為牛津大學(xué)生化研究中心，這些都使牛津這座古老的城市煥發(fā)了青春的活力。

英國(guó)英格蘭東南區(qū)牛津郡的人口大約在17萬左右。牛津市是一個(gè)中等規(guī)模的城市，學(xué)生人口占5萬多人，包括牛津大學(xué)和牛津布魯克斯大學(xué)，以及國(guó)際高中和語言學(xué)校的學(xué)生。牛津距離倫敦50公里，約1個(gè)小時(shí)的車程，便利的交通和舒適的田園生活，也讓很多厭倦大都市的倫敦人把家安頓在牛津。牛津雖然不如倫敦、伯明翰、曼徹斯特等華人集中的大城市，但是作為大學(xué)城，在牛津生活的華人也有2萬多。近些年，隨著留學(xué)移民的熱潮，更多的華人父母為了子女選擇在牛津置業(yè)安家，成為投資者眼中的新焦點(diǎn)。

4.4.2 市場(chǎng)概況

牛津是英國(guó)學(xué)區(qū)房投資者的首選，一直被廣大海外投資商作為僅次于倫敦的第二個(gè)選擇。2014年牛津市房屋均價(jià)為·426，720，主要居民住宅為1930年建造的獨(dú)立式或半獨(dú)立式的別墅。據(jù)牛津最大的房地產(chǎn)中介Chancellor 2015年初調(diào)查，2014年牛津房?jī)r(jià)比2013年同期上漲了17.5%，漲幅最大的是瑪斯頓區(qū)（Marston）和海丁頓區(qū)（Headington），漲幅高達(dá)21.3%。10年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)都在50%以上，因?yàn)檫@些地區(qū)都是臨近大學(xué)，或者學(xué)區(qū)房的區(qū)域。牛津也被評(píng)為除了倫敦以外漲幅最高的城市。另外，由于牛津大學(xué)城的特殊性質(zhì)以及政府對(duì)古城風(fēng)貌的保護(hù)，使得牛津成為英國(guó)第一大房產(chǎn)出租城鎮(zhèn)之一，租房市場(chǎng)成為牛津第一大經(jīng)濟(jì)來源之一。

近些年，隨著住宅需求持續(xù)上升，牛津房?jī)r(jià)也是水漲船高。在這樣的背景下，私人開發(fā)商正在購(gòu)買更多的住宅用地，并計(jì)劃增加新住房的建設(shè)。英國(guó)政府一直推行鼓勵(lì)建房，不僅是因?yàn)樾陆ㄗ》靠梢詾橛?guó)居民提供更多的容身之所，還因?yàn)樾陆ㄗ》靠梢源碳そ?jīng)濟(jì)發(fā)展并創(chuàng)造工作崗位。牛津新房多為學(xué)生公寓或者適合給第一次購(gòu)房的年輕人提供的‘小住房’（small home）。牛津作為歷史悠久的古老城市，政府對(duì)新建房屋有很嚴(yán)格的外觀管制，在牛津不會(huì)有高于四層的新建住房，即使是新建住房，也盡量保持原有的住房特點(diǎn)，整個(gè)牛津城市規(guī)劃非常統(tǒng)一。

新房市場(chǎng)主要是在牛津市外圍，牛津郡其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，例如：比斯特鎮(zhèn)（Bicester）就是新房開發(fā)最快的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。十幾年前比斯特是一個(gè)無人問津的小鎮(zhèn)，沒有任何商業(yè)和工業(yè)發(fā)展，但2001年美國(guó)Value Retail財(cái)團(tuán)看到這個(gè)小鎮(zhèn)，覺得它的地理位置和商業(yè)租金優(yōu)勢(shì)很吸引人，便把歐洲最大的奧特萊斯（Outlets）開在這里。現(xiàn)在Bicester購(gòu)物村已經(jīng)有150多家奢侈品品牌直銷精品店。這里有直通倫敦的火車，僅需要一個(gè)小時(shí)車程。在這里游客不僅可以享受眾多名牌半價(jià)以上的優(yōu)惠，還有美麗的田園風(fēng)光可以欣賞。著名的牛津大學(xué)城也僅有20分鐘車程。很多房地產(chǎn)開發(fā)商看到比斯特鎮(zhèn)的潛力，紛紛在這里開發(fā)新樓盤。Kingsmere 新開發(fā)社區(qū)是由Bovis Homes， Persimmon， Linden Homes 和Bellway 四個(gè)房地產(chǎn)公司一起開發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)有將近300套3室或者4室的新建別墅。平均房?jī)r(jià)為·380，000，2014年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)為17%。

4.4.3 投資分析

表4.4和圖4.8顯示牛津的綜合評(píng)分是四個(gè)城市中最高的，無論是安全性，收益性和穩(wěn)定性而言，牛津都獲得了9分的高分。其獨(dú)特的大學(xué)城模式，強(qiáng)勁的住房需求和安全的投資環(huán)境使得牛津成為英國(guó)最具投資價(jià)值的城市。牛津的房屋不僅升值快，而且租金收益率好，長(zhǎng)年供不應(yīng)求，而且交易頻繁，流動(dòng)性很好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他城市而言較低，無論短期投資還是長(zhǎng)期擁有都非常適合，唯一的確定是牛津地區(qū)受城市規(guī)模和規(guī)劃的限制，房源較為緊俏，不容易獲得。

4.4.4 前景預(yù)測(cè)

牛津居民用房地皮很緊張，投資舊房改造是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大特色。因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)供不應(yīng)求，很多住家都會(huì)把自家房屋進(jìn)行改造來出租房屋。舊房改造主要是擴(kuò)建或者加蓋閣樓，也有少數(shù)人把舊房完全推翻重新建造新房或者變成公寓。牛津市政府非常支持居民住房改造，不僅幫助房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，也給無房族提供安身之處。（待續(xù)）