◇江建秧

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以高鐵時代為契機(jī)發(fā)展麗水高端休閑養(yǎng)老社區(qū)探析

◇江建秧

摘要：2015年底，麗水將迎來高鐵時代，面對如此的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，憑借優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，在人口老齡化加劇和異地養(yǎng)老模式逐漸盛行的背景下，麗水市發(fā)展高端休閑養(yǎng)老社區(qū)是大有可為的。本文從麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的重要意義出發(fā)，就優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅四個方面對麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行了分析，提出了具體的實施措施。

關(guān)鍵詞：高鐵時代；麗水市；高端休閑養(yǎng)老社區(qū)；SWOT分析；措施

10.13999/j.cnki.scyj.2016.02.017

隨著我國老齡化社會的不斷加劇，老年人的養(yǎng)老問題越來越受社會的關(guān)注。由于人們思想觀念的不斷轉(zhuǎn)變和生活水平的不斷提高，養(yǎng)老方式已從傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等逐步向旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多元化方向發(fā)展。因此，作為一種新型的養(yǎng)老模式，異地養(yǎng)老也逐漸成為一種潮流。在此背景下，興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的市場前景非常廣闊。

麗水市有著得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，是興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的最大優(yōu)勢。隨著高鐵時代的來臨，更是為開拓這一市場創(chuàng)造了契機(jī)。社區(qū)的建成，將直接帶動麗水市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也將無形中提升麗水市生態(tài)旅游城市的形象，因此，符合麗水市發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)的總體思路，也符合麗水市創(chuàng)建生態(tài)旅游城市的總體目標(biāo)。本文就麗水市發(fā)展高端休閑養(yǎng)老社區(qū)做出一定分析。

一、高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的概念

首先，所謂養(yǎng)老社區(qū)是指獨(dú)立開發(fā)的具有一定規(guī)模的供老年人居住的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)配備為老年人服務(wù)的公共設(shè)施，包含獨(dú)立生活區(qū)、介助生活區(qū)和介護(hù)生活區(qū)，能滿足不同身體狀況的老年人居住。這種居住區(qū)是一種復(fù)合式的養(yǎng)老社區(qū)，有配建專門給老年人使用的設(shè)施，提供各種護(hù)理服務(wù)。它通過為老年人提供可選擇的居住條件和護(hù)理服務(wù)，使老年人從退休到獨(dú)立生活，然后到介助生活、介護(hù)生活，都有康復(fù)護(hù)理和長期護(hù)理服務(wù)。

而高端休閑養(yǎng)老社區(qū)則更加注重休閑和高端兩方面。首先休閑養(yǎng)老社區(qū)則把養(yǎng)老社區(qū)的概念擴(kuò)大，社區(qū)的主要顧客群既可以是專為養(yǎng)老居住的老年人，也可以是專為休閑居住的人群，例如旅游人群、候鳥式人群等。而為了吸引更多的人群，社區(qū)應(yīng)該在規(guī)劃、配套設(shè)置、服務(wù)等各方面下功夫，做到高端的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)。

二、麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的重要意義

作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，麗水也走過高投入、高污染、低效益的粗放型傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展老路，但越來越多的事實證明：麗水的最大優(yōu)勢是生態(tài)環(huán)境，麗水的發(fā)展不能重蹈粗放型產(chǎn)業(yè)的覆轍，不能以破壞生態(tài)環(huán)境為代價來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。因此，麗水市政府研究了堅定不移走“綠水青山就是金山銀山”的綠色生態(tài)發(fā)展之路。

高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的興建，不但能吸引大量的外地人口到麗水市長期居住，同時也能吸引大量的外地游客到麗水旅游。因此，在不破壞麗水市生態(tài)環(huán)境的前提下，既能大量引入外地資金，帶動麗水市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又能提升麗水市生態(tài)旅游城市的形象。所以，總的來說，在麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)符合麗水市發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)的總體思路，也符合麗水市創(chuàng)建生態(tài)旅游城市的總體目標(biāo)。

三、麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)SWOT分析

（一）優(yōu)勢（strengths）分析

1.麗水市優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境是興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的最大優(yōu)勢。坐落在浙西南的麗水，被譽(yù)為“浙南林?！?、“華東天然氧吧”、“浙江綠谷”，是華東地區(qū)地級市中首個國家級生態(tài)示范區(qū)。麗水生態(tài)環(huán)境質(zhì)量連續(xù)6年居全國前列、全省首位，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量公眾滿意度調(diào)查連續(xù)兩年位居浙江省首位。對中國環(huán)境監(jiān)測總站發(fā)布的評價報告進(jìn)行分析，環(huán)境質(zhì)量前50名的縣（市、區(qū)）分別被浙江、廣東、海南等省份所屬，但從地級市來看，麗水是全國惟一所屬縣（市、區(qū)）全部進(jìn)入全國前50位的市。根據(jù)國家環(huán)境監(jiān)測總站發(fā)布的《全國生態(tài)環(huán)境質(zhì)量評價研究報告》，麗水市9縣（市、區(qū)）的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量全部進(jìn)入全國前50位，其中慶元、景寧、龍泉、云和分列第一、五、八、十位。在當(dāng)前全國各地深受霧霾影響的情況下，麗水市的空氣質(zhì)量卻一直保持良好的狀態(tài)，全年360天無霧霾影響。因此可以說，麗水市優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境是其他地方無法比擬的，也是興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的最大優(yōu)勢。

2.麗水市下屬各個縣市均風(fēng)景優(yōu)美，是浙江省及周邊地區(qū)游客的旅游首選地。麗水市所轄的各個縣市均風(fēng)景優(yōu)美，有各自的4A級景區(qū)，其中麗水的古堰畫鄉(xiāng)、縉云的仙都、青田的石雕、云和的梯田、景寧的畬鄉(xiāng)、遂昌的金礦、松陽的箬寮、慶元的百山祖以及龍泉的青瓷和寶劍等都早已是聲名在外，是杭州、上海等地游客最喜歡的旅游地之一。

3.麗水市消費(fèi)水平相對較低，符合老年消費(fèi)群體的需求。與杭州、上海等地相比而言，麗水市的生活消費(fèi)水平還是相對較低的。而休閑養(yǎng)老社區(qū)針對的主要顧客群以老年人為主，這與老年人收入相對較低、消費(fèi)觀念相對較為保守的特征相符。因此，麗水市的生活水平也是吸引外地人到麗水養(yǎng)老的一大優(yōu)勢。

（二）劣勢（weakness）分析

1.截至目前，總體交通不太發(fā)達(dá)。麗水地處浙西南，距離杭州、上海等大城市相對較遠(yuǎn)，雖然已全部開通高速公路，但總體交通不太發(fā)達(dá)。如果外地老人入住麗水市的休閑養(yǎng)老社區(qū)，對于其子女探親來講相對麻煩。

2.麗水屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，對于社區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)的完善是一大難點(diǎn)。麗水在浙江省屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，要興建高端的休閑養(yǎng)老社區(qū)，在社區(qū)配套設(shè)施和配套服務(wù)的完善方面會有較大的困難。

（三）機(jī)會（opportunity）分析

1.人口老齡化的加劇、異地養(yǎng)老模式的流行，是麗水興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的基礎(chǔ)。根據(jù)2010年我國第六次人口普查結(jié)果顯示，我國60歲以上人口占13.26%，65歲以上人口占8.87%，這一數(shù)據(jù)說明，我國已步入老齡化社會。隨著人民生活水平的不斷提高，部分老人具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，他們將大部分的余錢投入到養(yǎng)生養(yǎng)老方面，使中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。而與此同時，隨著人們觀念的不斷轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老方式已從傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等逐步向旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多元化方向發(fā)展。所謂異地養(yǎng)老是指老年人離開現(xiàn)有住宅，到外地居住的一種養(yǎng)老方式，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。從國內(nèi)外異地養(yǎng)老的發(fā)展現(xiàn)狀來看，雖然我國的異地養(yǎng)老還存在較多的問題，但未來異地養(yǎng)老模式必將成為最流行的養(yǎng)老模式之一，異地養(yǎng)老將會被越來越多的老人所接受。因此異地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景良好，也將帶動休閑養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。

2.高鐵時代的來臨，是麗水興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的最大機(jī)會。對于麗水興建高端休閑養(yǎng)老來說，最大的難點(diǎn)就是交通的不方便，雖然很多杭州、上海等地的游客對麗水的風(fēng)景念念不忘，但終因路途過于遙遠(yuǎn)等問題而難以長期往來。據(jù)相關(guān)部門報道，金麗溫鐵路擴(kuò)能改造工程將于2015年底基本建成，麗水也將在2015年底隨之進(jìn)入高鐵時代。高鐵的建成，直接把杭州-麗水的“1小時鐵路交通圈”、“麗水連接長三角1小時城際快速通道”的設(shè)想變成了現(xiàn)實。屆時，麗水到杭州只要1個多小時，到上海只要2個多小時。高鐵的開通，讓麗水真正成為了長三角城市群的“后花園”、“后菜園”和“休閑保健園”，這也為麗水興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)造了最好的條件。

（四）威脅（threat）分析

1.當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體不太景氣，影響購買欲望。房地產(chǎn)市場的一大特征就是“買漲不買跌”，因此，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體狀況不太景氣的情況下，作為非剛性需求的住房，人們對于養(yǎng)老社區(qū)住房的購買欲望會受到很大的影響。

2.房地產(chǎn)市場競爭激烈，一旦成功則極易被模仿。雖然從休閑養(yǎng)老社區(qū)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，我國休閑養(yǎng)老社區(qū)特別是高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的興建還處于起步階段，但是，一旦麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)成功，將會使眾多房產(chǎn)公司相應(yīng)效仿，從而使休閑養(yǎng)老社區(qū)的顧客群被瓜分。而且，浙江省其他地區(qū)乃至浙江周邊省份都具有自身興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢，一旦這些地區(qū)都看到高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景，那么麗水市只能從中分到一小杯羹。

根據(jù)以上的SWOT分析，我們可以看到麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)勢是非常明顯的，而且當(dāng)前的發(fā)展機(jī)會也非常良好，雖然存在著一定的劣勢和威脅，但總體來講，市場前景良好，麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)是具有顯著意義的。

四、麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)具體措施

（一）政府政策支持

高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的興建，首先需要得到政府的政策支持。政府部門要認(rèn)識到興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的社會和經(jīng)濟(jì)意義，在土地、稅收等各方面給予相關(guān)的政策支持。

（二）正確選擇地址

選擇在哪里開發(fā)是興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)要考慮的第一步，首先在確保良好生態(tài)環(huán)境的前提下，要確保有較大面積的土地可供使用。而且該地必須交通方便，地形位置應(yīng)適合養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。綜合考慮麗水市下屬的各個縣市，本人認(rèn)為以慶元、景寧、云和三地為興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的最佳地點(diǎn)。

慶元雖然離麗水較遠(yuǎn)，但生態(tài)環(huán)境非常良好，在整個麗水市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量名列第一。近年來，慶元立足“中國生態(tài)環(huán)境第一縣”的獨(dú)特生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，充分挖掘“中國香菇城”、“中國廊橋之鄉(xiāng)”的歷史人文資源，以“讓生活慢下來，讓心靈靜下來”的休閑養(yǎng)生養(yǎng)老理念，不斷打造養(yǎng)生品牌。因此，慶元是興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的最佳地點(diǎn)之一。

景寧作為全國唯一的畬族自治縣，其悠久的歷史文化、特別是畬族文化歷來是吸引大量游客前來旅游的主要賣點(diǎn)。作為麗水市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的縣市，景寧的工業(yè)少之又少，因此生態(tài)環(huán)境質(zhì)量僅次于慶元。憑借著優(yōu)美的環(huán)境和畬族特色，景寧自然也是興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的首先地。

云和素來以木制玩具聞名全國，吸引了大量的客商，被美譽(yù)為“童話王國”的云和，其云和湖、云和梯田等景點(diǎn)也吸引了大量的外地游客。以云和湖或云和梯田為依托、憑借便利的交通優(yōu)勢，云和也是麗水市興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的良好地點(diǎn)之一。

當(dāng)然，麗水下屬各個縣市也具有興建高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)勢，若能加以開發(fā)和利用，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展將起到非常好的作用。

（三）科學(xué)規(guī)劃設(shè)計

高端休閑養(yǎng)老社區(qū)的科學(xué)規(guī)劃是興建的研究重點(diǎn)，社區(qū)應(yīng)緊密結(jié)合老年人的生活需求設(shè)計，通過國內(nèi)外優(yōu)秀養(yǎng)老社區(qū)的借鑒，對養(yǎng)老社區(qū)的各個方面進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。

養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃涉及眾多方面，包括社區(qū)的規(guī)模確定、功能區(qū)的細(xì)分、建筑設(shè)計、道路交通、自然環(huán)境等等。首先，養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)模必須合適，不宜過大也不宜過小，應(yīng)根據(jù)實際選址進(jìn)行合理規(guī)劃；養(yǎng)老社區(qū)的功能區(qū)必須細(xì)分，除了住宅外，老年人的各種活動場所非常重要，應(yīng)充分考慮各種老年人的需求加以設(shè)計；養(yǎng)老社區(qū)的建筑設(shè)計以低層建筑為宜，一般以三層為佳，考慮到不同顧客群的需求，可將養(yǎng)老社區(qū)區(qū)分為別墅區(qū)、普通區(qū)等；養(yǎng)老社區(qū)的道路交通應(yīng)設(shè)計為人車分流，應(yīng)考慮盡量減少機(jī)動車對老年人生活的影響；最后，優(yōu)美的自然環(huán)境是必不可少的，社區(qū)可以依托天然的山水環(huán)境，為社區(qū)打造優(yōu)美的居住條件。

當(dāng)然，社區(qū)的規(guī)劃還應(yīng)結(jié)合社區(qū)的目標(biāo)群體而定，若社區(qū)的顧客群體以休閑旅游人群為主，則社區(qū)的規(guī)劃又應(yīng)有很大不同。

（四）完善配套體系

既然作為高端休閑養(yǎng)老社區(qū)，那么社區(qū)的配套體系就必須十分完善，包括社區(qū)的醫(yī)療體系、健康增加體系、養(yǎng)生體系、娛樂休閑體系等各個方面。例如，應(yīng)設(shè)置完善的醫(yī)療體系，應(yīng)提供上門診斷服務(wù)，定期開展養(yǎng)生培訓(xùn)，針對個例提供養(yǎng)生建議等等；應(yīng)設(shè)置完善的娛樂設(shè)施，例如老年大學(xué)、圖書館、健身廣場、棋牌室等。

（五）賣租模式結(jié)合

休閑養(yǎng)老社區(qū)建成后，若銷售狀況不理想，開發(fā)商可以考慮賣租相結(jié)合的模式?？紤]到部分人群對于購房的顧慮和一次性投資的困難，出租養(yǎng)老社區(qū)住房也是一大途徑。社區(qū)住房可以長期出租，也可以短期出租，總之應(yīng)以更加靈活的方式適應(yīng)當(dāng)前市場的需求。

（六）市場營銷推廣

秉著“酒香也怕巷子深”的道理，休閑養(yǎng)老社區(qū)建成后，應(yīng)積極開展市場營銷推廣活動。應(yīng)通過各種渠道使杭州、上海等各大城市的老年人都知道麗水市休閑養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)勢，通過各種營銷手段使其產(chǎn)生購買欲望。具體可采用的營銷手段有做各種廣告、組織會議營銷、開展實地觀房團(tuán)等活動。

總之，在當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，以高鐵時代的來臨為契機(jī)，麗水市發(fā)展高端休閑養(yǎng)老社區(qū)是有良好的市場前景的，對麗水市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是能夠起到推動作用的，對麗水市生態(tài)旅游城市的形象是能夠起到提升效果的。

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（作者單位：浙江麗水職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

基金項目：麗水市科技計劃項目“異地養(yǎng)老模式下麗水高端休閑養(yǎng)老社區(qū)探究”，編號：2014GYX065。