文/易憲容

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房地產(chǎn)去庫存化是一次重大的利益關(guān)系調(diào)整

文/易憲容

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的庫存成了2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。特別重要的是這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出一套與以往有很大不同的房地產(chǎn)政策的組合拳。比如說，農(nóng)民市民化購買住房、發(fā)展租房市場(chǎng)、改變房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷模式及讓房?jī)r(jià)下降、房地產(chǎn)企業(yè)集中化程度提高，去除房地產(chǎn)市場(chǎng)行政性限制等。

這套房地產(chǎn)去庫存化的組合拳，基本上都有新意，但是原則性的東西有了，這些政策會(huì)走向哪里，同樣是十分不確定的。比如，2010年的房地產(chǎn)“國(guó)十條”，其原則性的框架當(dāng)時(shí)基本上確立，但這些原則性框架經(jīng)過職能部門變通，最后還是沒有落實(shí)，最終的結(jié)果是這些職能部門推出不少房地產(chǎn)市場(chǎng)行政性限制政策。

其實(shí)，每一次房地產(chǎn)政策的重大調(diào)整，都是一次重大的利益關(guān)系調(diào)整。而這種重大的利益關(guān)系調(diào)整，原則可以確定，也很清楚，但出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則不同，調(diào)整的利益關(guān)系就會(huì)有很大的差別。

比如說，這些政策要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格。這是以往的房地產(chǎn)政策從來就不曾提過的，過去政府不會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商降低房?jī)r(jià)來增加住房銷售?，F(xiàn)在的問題是，這項(xiàng)政策是一般性的原則。這是“由市場(chǎng)決定呢還是由政府來決定呢”沒有規(guī)定。如果是由市場(chǎng)來決定，政府如何要求房地產(chǎn)企業(yè)讓其交易的住房?jī)r(jià)格下降呢？因?yàn)椋鞘袌?chǎng)的局外人，既不知道市場(chǎng)住房的供求關(guān)系，也不知道住房的價(jià)格到底在哪里。當(dāng)然也就無法要求讓房地產(chǎn)企業(yè)所交易的住房?jī)r(jià)格下降了。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格是由政府來決定，由政府定價(jià)，那么作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擁有的住房，政府如何可能對(duì)這些住房進(jìn)行成本與收益定價(jià)呢？如果定價(jià)過低，政府要求降價(jià)的企業(yè)住房銷售后出現(xiàn)虧損，那么這些虧損誰來承擔(dān)？如果政府對(duì)這種虧損不包底，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意降價(jià)銷售嗎?如果政府包底，一是地方政府本來財(cái)政負(fù)擔(dān)過重，地方政府有能力來包底嗎？二是在政府對(duì)降價(jià)銷售包底之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)不會(huì)與政府相關(guān)當(dāng)事人合謀向地方政府獲取更多的補(bǔ)償。所以，地方政府決定降低房?jī)r(jià)既不可行，也不現(xiàn)實(shí)，甚至于代價(jià)成本會(huì)相當(dāng)高。

可見，房地產(chǎn)去庫存化的降價(jià)，只能是通過市場(chǎng)化的方式來進(jìn)行。不過，住房市場(chǎng)與其他市場(chǎng)有一個(gè)很大差別，就是住房不僅是不動(dòng)產(chǎn)，也是唯一性產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以采取引發(fā)性的定價(jià)策略讓房?jī)r(jià)向上走還是向下行。在這種情況下，政府的房地產(chǎn)政策就顯得十分重要了。而這些政府的房地產(chǎn)政策，說到底，就是一個(gè)利益如何分配的問題，就是一個(gè)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者如何讓利的問題。

這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的讓利在三、四線城市已經(jīng)意義不大。因?yàn)?，在這些城市，房?jī)r(jià)本身就不高，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也很少。比如，早些年的貴陽，房?jī)r(jià)只在3000元左右。這樣的房?jī)r(jià)水平，要讓房地產(chǎn)開發(fā)商讓利，也讓不到哪里去，因?yàn)槔麧?rùn)本身就不高。

能讓房地產(chǎn)企業(yè)讓利的地方主要是那些高房?jī)r(jià)的城市。但是，在這些高房?jī)r(jià)的城市，房地產(chǎn)開發(fā)商一定會(huì)說，這些城市根本上就不存在去庫存化的問題，住房市場(chǎng)本來就是供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)會(huì)高，如何要求他們來降價(jià)。但是，實(shí)際上，正是因?yàn)檫@些城市的高房?jī)r(jià)才是政府要關(guān)注，要采取有利的政策讓高房?jī)r(jià)降低的主要城市，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)讓利的焦點(diǎn)。

其實(shí)，這些城市的房?jī)r(jià)過高，主要的問題是投資炒作為主導(dǎo)，把住房消費(fèi)需求擠出在外。如果這些城市是以住房投資為主導(dǎo)，投資者又認(rèn)為這些城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，所以，各種資金就會(huì)涌入這些市場(chǎng)。這些城市的房?jī)r(jià)就會(huì)越推越高，泡沫越吹越大。在這種情況下，如果政府能夠出臺(tái)政策，對(duì)這些高房?jī)r(jià)的城市的住房投機(jī)炒作和住房消費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并對(duì)這些投機(jī)炒作用嚴(yán)格的房地產(chǎn)稅收制度來限制，同時(shí)減弱對(duì)這些城市住房投機(jī)炒作的信貸支持，那么這些城市的住房?jī)r(jià)格才會(huì)降低，并回歸理性。這才是降低當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格根本所在。

而要做到這點(diǎn)，就得讓這些高房?jī)r(jià)的城市采取對(duì)住房消費(fèi)全面讓利的房地產(chǎn)政策。而這種讓利不是所謂的拆遷的貨幣化補(bǔ)償及消費(fèi)者購買住房所謂的補(bǔ)貼，而是要對(duì)住房投資及投機(jī)采取嚴(yán)格的限制政策，去除住房賺錢功能，而不是如2014年下半年以來那樣采取各種稅收及信貸優(yōu)惠讓更多的住房投機(jī)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。如果這些城市的地方政府反其道而行之，還是鼓勵(lì)更多的持有更多的住房的投資投機(jī)者進(jìn)入，那么這些城市要降低房?jī)r(jià)幾乎不可能。

可見，降低房?jī)r(jià)是一種重大的利益調(diào)整，就得讓高房?jī)r(jià)的城市出臺(tái)有利于消費(fèi)者的住房政策，讓地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房投資者讓利，這樣才能真正去庫存化，否則降低房?jī)r(jià)可能成為一句空話。

（作者單位：中國(guó)社科院金融研究所）