文/蘇艷

上海新出宅地規(guī)定，持有的住宅物業(yè)怎么辦

文/蘇艷

上海推出的住宅用地在出讓條件上設(shè)置了如下規(guī)定：“15%的面積需要自持70年不能出售，5%的面積作為保障房無償移交給政府，且自持的住宅面積不能境內(nèi)轉(zhuǎn)讓，不能成立獨立的商業(yè)公司，不能做商業(yè)，不能辦小產(chǎn)證?！蹦敲撮_發(fā)企業(yè)真的都想好了這15%的持有物業(yè)要怎么做嗎？

一、發(fā)展持有性物業(yè)是房企扎根一線城市的必然選擇

歐洲發(fā)達國家的成熟房地產(chǎn)市場，持有性物業(yè)一般占物業(yè)總數(shù)的50%左右。目前國內(nèi)這一比例還非常低，而其中市場化持有的比重更低，有報告顯示僅有10%左右。與發(fā)達國家的成熟市場不同，過去十幾年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段，開發(fā)建設(shè)-銷售是房企盈利的主要方式，但隨著一線城市逐漸步入存量市場，土地資源稀缺性進一步顯現(xiàn)，發(fā)展持有性物業(yè)將成為房企扎根一線城市的重要選擇。

上?！笆濉币?guī)劃綱要指出：2020年全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?185平方公里以內(nèi)，實現(xiàn)建設(shè)用地的負增長。目前，建設(shè)用地距離總控制規(guī)模，只剩下115平方公里，未來5年上海土地增量空間十分有限。 其中嘉定、青浦的建設(shè)用地指標已經(jīng)倒掛。

土地資源的稀缺決定了地價的長期看漲，這也是上海地價步步高升的主要原因，想發(fā)展就必須去爭取土地資源。經(jīng)過近二十年的開發(fā)，上海中心城區(qū)的土地基本都要靠存量盤活、城市更新來騰挪了，成本都相對較高，但又無可替代，因此，過去傾向于開發(fā)-銷售的開發(fā)企業(yè)，將會越來越多地去考慮開發(fā)建設(shè)-持有運營的模式，享受優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)的升值和長期持續(xù)租金的雙重收益，并鞏固在一線城市發(fā)展物業(yè)的優(yōu)勢地位。

二、必須要持有的住宅物業(yè)怎么辦

開發(fā)企業(yè)不選擇持有住宅物業(yè)的主要原因如下：一是市場健康的城市，住宅相對稀缺，比商辦物業(yè)容易銷售；二是宅地價格高，靠持有-出租很難收回成本，有的項目測算下來回收期可能超過20年；三是住宅物業(yè)多數(shù)面對的是居民，管理難度大、問題多，不像商辦物業(yè)還能帶來產(chǎn)業(yè)、稅收，為地方政府服務(wù)。

盡管從現(xiàn)階段看，開發(fā)企業(yè)并不會主動持有住宅物業(yè)，但在強制要求的情況下，開發(fā)企業(yè)必須要持有住宅物業(yè)，這該怎么辦？主要考慮方向如下：

第一，借機發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。培育機構(gòu)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，是住房租賃市場發(fā)展中最重要的一步，而目前國內(nèi)的租賃市場尚在起步階段，相信未來中央和地方會加大對機構(gòu)出租者的支持力度。因此，在這一背景下，迅速搶占這一領(lǐng)域的先機不失為一個較好的選擇。

第二，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)。我國逐漸成為老齡化程度高、老齡人口多的國家，未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)可謂一片藍海。盡管受養(yǎng)老地產(chǎn)相對復(fù)雜，對醫(yī)療、健康等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整合能力要求高，且老年人平均支付能力不強等因素的影響，目前養(yǎng)老地產(chǎn)賺錢非常困難，但是隨著人口老齡化的加劇，改革開放之后的高收入人士步入老年，這部分人將率先成為社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)服務(wù)的對象。而在高端住宅小區(qū)發(fā)展養(yǎng)老公寓，可以推廣子女和父母同住一個小區(qū)，子女住商品房，父母住養(yǎng)老公寓的模式。

第三，以子母房形式做成使用權(quán)產(chǎn)品附送小業(yè)主。開發(fā)企業(yè)可通過做子母房，將要持有的部分做成附送面積送給購房的業(yè)主，即由購房者享受這部分可供長期使用的物業(yè)面積。很明顯，這類開發(fā)企業(yè)并不想運營持有部分的住宅，而是希望將其變相賣給購房者，相信有附送面積的要比沒有附送面積的在價格上有所提升。

第四，出售使用權(quán)房。對于地價極高的地王項目，銷售使用權(quán)房或許是一個選擇，既能夠緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，收回高成本，也不違背要求持有70年、不辦小產(chǎn)證的規(guī)定。但這一方式的定價模式較為困難，市場接受度值得考慮，畢竟這與當年政府的使用權(quán)房還是不太一樣。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）