古 文

（廣西幼兒師范高等?？茖W(xué)校 廣西 南寧 530000）

淺談城市爛尾樓產(chǎn)生原因及對策

古 文

（廣西幼兒師范高等專科學(xué)校 廣西 南寧 530000）

在土地資源越發(fā)緊缺的今天,爛尾樓不可忽略的占地規(guī)模一方面影響了市容，另一方面阻礙了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近年來，越來越多的爛尾樓改造工程受到重視，很多成功的經(jīng)驗(yàn)表明，爛尾樓的再生利用可以取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本文試圖在相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，對“爛尾樓”的更新改造作簡要的分析和論述。

爛尾樓；產(chǎn)生原因；處理對策

一、研究的背景和緣起

目前我國正經(jīng)歷著20年左右大規(guī)模的城市建設(shè)開發(fā)，從早期好大喜功的樓堂館所到近期房地產(chǎn)商急功近利的盲目開發(fā)，使很多城市難以避免地出現(xiàn)了許多爛尾樓—夭折的建筑巨大的資金投人、難以更改的土建框架、巨額的債務(wù)、渺茫的市場前景使所開發(fā)項(xiàng)目勢如雞肋，不僅使開發(fā)商一籌莫展，也使之成為城市管理者的心病、都市的傷疤、公眾指責(zé)的目標(biāo)。城市管理者在忍無可忍的情況下會采取極端措施，如以炸樓并回收土地作為爛尾樓的最后歸宿，但這畢竟會產(chǎn)生巨額浪費(fèi)并與節(jié)能環(huán)保的社會趨勢相矛盾，顯然不是一種最好的解決方式。

二、研究的發(fā)展和現(xiàn)狀

“爛尾樓”產(chǎn)生于上個世紀(jì)90年代，相對于建筑歷史來說一個新生的事物，在改革開放和我國未進(jìn)行大規(guī)模的建設(shè)之前是沒有的。出現(xiàn)大量的“爛尾樓”現(xiàn)象之后，我國的學(xué)者對這一現(xiàn)象進(jìn)行了比較系統(tǒng)的研究，包括“爛尾樓”產(chǎn)生的原因、社會根源、形成特點(diǎn)、解決措施等。其中在房地產(chǎn)的專業(yè)期刊和一般的報(bào)刊雜志上“爛尾樓”作為關(guān)鍵詞的出現(xiàn)頻率非常的高，表現(xiàn)了房地產(chǎn)的專業(yè)人士和普通老百姓對這一問題的關(guān)注。其中中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張?jiān)嗽谌嗣袢請?bào)上發(fā)表的文章《爛尾樓的死與活》和在中國建設(shè)信息上發(fā)表的《歡呼“爛尾樓”復(fù)活》都對“爛尾樓”的相關(guān)問題進(jìn)行了較為深入的分析。但這一階段的研究還是主要集中法律、經(jīng)濟(jì)、政策等宏觀的方面，并沒有深入到具體的改造實(shí)施的階段。

三、研究的目的和意義

1、“爛尾樓”改造再利用對于城市環(huán)境更新的重要性是本課題研究的首要原因?！盃€尾樓”自從90年代初產(chǎn)生以來就對我國的城市環(huán)境造成巨大的負(fù)面影響，不但影響城市景觀，存在安全隱患，而且還造成土地和資源的極大浪費(fèi)，影響地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，研究“爛尾樓”的改造再利用，探討如何經(jīng)濟(jì)、高效、生態(tài)、合理的解決“爛尾樓”問題對于當(dāng)前我國城市的發(fā)展具有重要意義。

2、“爛尾樓”改造再利用研究在當(dāng)前具有急迫性。自從“爛尾樓”出現(xiàn)之日人們就在不斷探索解決它的辦法。我們很高興的看到近幾年各地都出現(xiàn)了“爛樓”開發(fā)的熱潮。以天津市為例，通過政府的不斷努力原有的66個停緩建工程目前都基本有了著落，在未來幾年將基本解決“爛尾樓”的問題。但在具體的施和改造過程卻出現(xiàn)了不少的問題。部分項(xiàng)目由于急功近利，改造顯得過急過快缺少對項(xiàng)目的整體定位思考和精推細(xì)酌的設(shè)計(jì)過程，沒有達(dá)到新建筑應(yīng)有的藝品質(zhì)和美感，與城市整體風(fēng)貌和文化價值脫節(jié)。這主要是當(dāng)前缺乏對“爛尾樓改造再利用進(jìn)行系統(tǒng)的研究，對“爛尾樓”工作的特點(diǎn)不夠了解造成的。所以對“爛尾樓”設(shè)計(jì)的研究具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

四、“爛尾樓”產(chǎn)生原因

（1）局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，宏觀調(diào)控以后，信貸資金收縮，工程后續(xù)資金跟不上，只好下馬。如海南、北海等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的后遺癥。當(dāng)時房地產(chǎn)投資額增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售額增長率，其中占很大比重是盲目投資和大肆炒地皮、炒項(xiàng)目的結(jié)果。

（2）市場定位不準(zhǔn)，暗淡的銷售前景，迫使投資者要“改弦易轍”，停工求變。例如位于南京市鬧市區(qū)新街口的某爛尾樓，十年內(nèi)蓋了又停，停了又蓋，一個重要原因就是在投資決策時對產(chǎn)品的定位和市場風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足。

（3）由于國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境激烈變化，斷了資金來源，被迫停工。如上海的爛尾樓就大多是在1997年東南亞金融風(fēng)暴時形成的。如廣州曾經(jīng)的第一“爛尾樓”中誠廣場，樓高51層，總建筑面積達(dá)23萬多平方米。由于買家多是港澳人士，1997年爆發(fā)東南亞金融風(fēng)暴后，來自港澳買樓花的資金大幅減少，最終導(dǎo)致施工停止。

（4）因施工質(zhì)量低劣，被迫停工。溫州市某爛尾樓，地處寸土寸金的城市中心，建了8年多，始終無法竣工。由于存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，只好爆破拆除。

（5）債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身，導(dǎo)致停工。

四、“爛尾樓”造成危害

建筑形象丑陋陳舊，影響市容環(huán)境和城市景觀。建筑是城市主要的組成部分，優(yōu)美的建筑形象為人們提供愉悅的視覺感受，而“爛尾樓”就像毒瘤一般對城市視覺環(huán)境造成巨大污染。

設(shè)備方面，一些塔吊、升降梯等長期滯留在“爛尾樓”上，風(fēng)吹日曬備受腐蝕而沒人管理，形成安全隱患。應(yīng)對塔吊、升降梯等設(shè)備進(jìn)行定期檢查，加強(qiáng)固定，必要時予以拆除。結(jié)構(gòu)方面，有些“爛尾樓”可能是因?yàn)榇嬖诮Y(jié)構(gòu)隱患而導(dǎo)致爛尾的，嚴(yán)重的只有被廢棄炸掉。

另一方面，浪費(fèi)了土地資源，占用了大量資金，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，嚴(yán)重的甚至?xí)o所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面影響。

五、當(dāng)前處理“爛尾樓”的對策

國務(wù)院頒布的《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》第三十七條規(guī)定：“凡不符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的建筑物或者設(shè)施，由城市人民政府市容衛(wèi)生行政主管部門會同城市規(guī)劃行政主管部門，責(zé)令有關(guān)單位和個人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門或者城市規(guī)劃行政主管部門組織強(qiáng)行拆除，并可以處以罰款”等。這是“爛尾樓”處理在國家法律方面的依據(jù)。

“爛尾樓”的具體處理過程通常面臨司法、行政、市場三個方面的問題。司法方面,多數(shù)工程訴訟累累,大樓查封,執(zhí)行困難,給復(fù)工帶來極大的障礙。行政方面,涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門對建設(shè)項(xiàng)目的管理,需要辦理各種行政審批手續(xù),進(jìn)行施工圖審查和質(zhì)量、安全監(jiān)督。市場方面,“爛尾樓盤”品質(zhì)良莠不齊,市場潛質(zhì)不一,盤活所需資金應(yīng)有專門測評機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。每一棟“爛尾樓”的癥結(jié)都不一樣,所以要具體問題具體分析，一樓一策。目前我國各大城市基本都采取如下的解決措施：

1.建設(shè)單位自行復(fù)工。適用于有資金實(shí)力,沒有訴訟糾紛的停工工程。如成都的海外交流中心、晚報(bào)新聞中心等工程就是政府督促業(yè)主限期自行復(fù)工。

2.協(xié)助業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。業(yè)主不打算自行建設(shè)的項(xiàng)目,可由業(yè)主自行轉(zhuǎn)讓。但要規(guī)定轉(zhuǎn)讓期限,不能無限期拖延。

3.政府幫助處理。對存在訴訟和糾紛,但訴訟標(biāo)的低于項(xiàng)目價值,市場潛質(zhì)較大,現(xiàn)業(yè)主失去操作能力,由政府指定中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。

4.司法強(qiáng)制拍賣。對項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)的大于項(xiàng)目價值,涉及眾多訴訟的項(xiàng)目,限定拍賣條件,進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。

5.對嚴(yán)重影響城市形象、違反現(xiàn)行城市規(guī)劃、盤活無望的項(xiàng)目,則要采取強(qiáng)制拆除手段。

六、結(jié)語

隨著當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的大好形勢和城市的快速發(fā)展，“爛尾樓”改造復(fù)興成為城市中的普遍現(xiàn)象。實(shí)踐中暴露出的矛盾，引發(fā)了對這一問題的深入思考。“爛尾樓”的改造受到物質(zhì)、文化、人為因素的多重影響和制約。本論文在詳細(xì)總結(jié)“爛尾樓”加固改造各種方法，仔細(xì)分析了各方面的優(yōu)劣勢，確立改造加固的指導(dǎo)思想。力求為今后“爛尾樓”改造設(shè)計(jì)提供有益的參考與值得借鑒之處。

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1007-6344（2016）03-0344-01

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