王 健 赫 璐 張 杰

(遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110122)

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·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

遼寧省二手房市場(chǎng)2015年—2016年總結(jié)與展望

王 健 赫 璐 張 杰

(遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110122)

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)和對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)情況，對(duì)2015年遼寧省二手房市場(chǎng)進(jìn)行了總結(jié)，并預(yù)測(cè)了遼寧省2016年二手房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)單位和個(gè)人提供二手房交易參考。

房地產(chǎn)，二手房，市場(chǎng)，房?jī)r(jià)，交易額

0 引言

2015年，在國(guó)家層面，房地產(chǎn)政策以去庫(kù)存為總基調(diào)，在房地產(chǎn)供需兩端，寬松政策頻出；在遼寧省層面，相繼出臺(tái)了“遼9條”“遼5條”和“遼7條”。一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策的推出和落實(shí)，促進(jìn)了遼寧全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，遼寧省二手房市場(chǎng)整體保持較高位運(yùn)行。

1 2015年遼寧省二手房市場(chǎng)總結(jié)

1)金融財(cái)稅政策頻出，二手房市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有升。國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策，經(jīng)過(guò)多輪降準(zhǔn)降息，降低了購(gòu)買(mǎi)二手房的融資成本；經(jīng)過(guò)降首付，降低了購(gòu)買(mǎi)二手房的存款額度要求；經(jīng)過(guò)減免稅費(fèi)，降低了購(gòu)買(mǎi)二手房的交易成本，宏觀上促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的活躍。遼寧省層面的房地產(chǎn)政策，經(jīng)過(guò)“遼9條”“遼5條”和“遼7條”，尤其是省直公積金購(gòu)買(mǎi)首套二手房首付比例降為20%、省直公積金購(gòu)買(mǎi)二手房首付降低到30%等刺激政策，微觀上激活了二手房交易市場(chǎng)的熱情。

根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：2015年全省二手房交易面積近2 626萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)32%；其中住宅2 340萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)43%。成交額接近1 200億元，同比增長(zhǎng)41%，其中住宅達(dá)1 000億元，增長(zhǎng)達(dá)50%以上。省內(nèi)各市情況普遍較好，14個(gè)城市成交面積、成交額兩項(xiàng)指標(biāo)均為上升趨勢(shì)。從數(shù)量來(lái)看，沈陽(yáng)市、大連市存量房成交規(guī)模較大；盤(pán)錦市成交規(guī)模較小，低于60萬(wàn)m2；遼陽(yáng)市、阜新市成交額較小，低于20億元。同比增幅方面，遼陽(yáng)市、葫蘆島市成交面積增幅超過(guò)50%；沈陽(yáng)市、葫蘆島市、盤(pán)錦市成交額增幅均超50%。在多重政策支持下，二手房市場(chǎng)需求得到釋放，政策對(duì)二手房市場(chǎng)的促進(jìn)作用，體現(xiàn)的非常明顯。

2)二手房?jī)r(jià)格同比增幅明顯，成交均價(jià)趕超新建商品房。2015年遼寧省二手房交易均價(jià)達(dá)到4 500元/m2以上，同比增長(zhǎng)7%，其中住宅4 472元/m2，同比增長(zhǎng)6.7%。由于避稅等原因，二手房交易備案價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，根據(jù)遼寧省房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：監(jiān)測(cè)二手房交易價(jià)格與各市備案價(jià)格相比，平均高1 300元/m2左右。也就是說(shuō)，二手房實(shí)際成交均價(jià)已接近新建商品房。

各市二手房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，9個(gè)城市均價(jià)同比增長(zhǎng)，7個(gè)城市波動(dòng)幅度在±5%之間。大連市、沈陽(yáng)市存量房交易平均價(jià)格較高，超過(guò)全省平均水平，其中大連市交易均價(jià)最高7 760元/m2；而阜新市存量房交易均價(jià)最低，僅略高于2 000元/m2。同比增幅方面，錦州市增幅最為明顯，超過(guò)17%；而遼陽(yáng)市則是下降11%。

多數(shù)二手房位于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施相對(duì)完善的地段，有地段優(yōu)勢(shì)；多數(shù)二手房帶裝修，能夠節(jié)約裝修費(fèi)用；所以，二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況。二手房市場(chǎng)中的學(xué)區(qū)房，因?yàn)樘厥獾淖优雽W(xué)條件，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的更為穩(wěn)健。

3)二手房成交結(jié)構(gòu)清晰，小戶型、低總價(jià)為主。全省存量房成交套均面積81.5 m2，同比降低1.9 m2；其中住宅成交套均面積75.5 m2，環(huán)比增加0.3 m2?？傮w來(lái)看，存量房交易套均面積變化不大，中小戶型二手房在市場(chǎng)中依舊較受歡迎。

從各市情況來(lái)看，首次有存量房交易套均面積高于90 m2的城市，盤(pán)錦市為91 m2/套；而本溪市成交套均面積最小，僅為62 m2/套；其他城市均處于70 m2/套～90 m2/套的區(qū)間。

成交面積以60 m2～90 m2的小戶型為主，價(jià)格也集中在30萬(wàn)元～50萬(wàn)元之間。

總之，遼寧省二手房市場(chǎng)仍然是剛性需求占據(jù)主導(dǎo)地位的市場(chǎng)，小戶型、低總價(jià)房子是二手房市場(chǎng)的主力。

2 2016年遼寧省二手房市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1)二手房市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2016年，國(guó)家已明確實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，二手房市場(chǎng)的資金支持將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。國(guó)家已明確優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)政策，房地產(chǎn)政策近期堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，分城施策，鼓勵(lì)二手房交易，二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模將持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。國(guó)家已明確鼓勵(lì)住房需求特別是農(nóng)民工等新市民需求，二手房市場(chǎng)的需求端改善得到保障。

在積極向好的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境下，二手房由于其本身區(qū)位配套完善，戶型適中，優(yōu)于期房即買(mǎi)即住等優(yōu)點(diǎn)，符合農(nóng)民工等新市民的需求，二手房市場(chǎng)很大概率上將持續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

2)市場(chǎng)供給持續(xù)穩(wěn)定，需求表現(xiàn)可能存在差異。二手房市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的一個(gè)重要特征，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的歐美日等發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房作為房地產(chǎn)交易的主體，占市場(chǎng)總量 80%以上，而我國(guó)目前二手房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的25%～30%，遼寧省2015年二手房的交易額規(guī)模占總體交易額的30%。遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是新建商品房時(shí)代，市場(chǎng)發(fā)育尚未成熟。

定量上看，2015年遼寧省二手房交易量占比同比提高4個(gè)百分點(diǎn)。定性上看，遼寧各個(gè)城市土地資源有限，為了實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，未來(lái)不可能再提供更多的土地資源用于城市建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由新房為主過(guò)渡到二手房為主是必然趨勢(shì)；由于遼寧省大部分城市的房地產(chǎn)存在庫(kù)存，一段時(shí)期將處于庫(kù)存消化階段，新房控制和二手房活躍是必然要求。所以，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著二手房市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大方向積極變化。

2015年，“330 地產(chǎn)新政”中二手房營(yíng)業(yè)稅免征期由5年改2年，對(duì)于盤(pán)活二手房源起到積極作用，并且這種作用具有一定的持續(xù)效果，城市二手房源放量明顯，已達(dá)到歷史較高水平。伴隨二胎政策放開(kāi)，住房改善性需求增加，“賣(mài)小買(mǎi)大”將進(jìn)一步釋放二手房源。二手房市場(chǎng)供給持續(xù)穩(wěn)定狀態(tài)。

沈陽(yáng)、大連等城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，具備較強(qiáng)的吸納外來(lái)人口能力，對(duì)二手房的需求將持續(xù)保持。遼寧部分城市的新區(qū)擴(kuò)張較快，住宅用地成交規(guī)模過(guò)大，存在過(guò)度開(kāi)發(fā)、人口外流現(xiàn)象，當(dāng)前商品房市場(chǎng)庫(kù)存較大，去存壓力較為突出，二手房有效需求相對(duì)較弱。

3)熱點(diǎn)地段房?jī)r(jià)具備上漲動(dòng)力，城郊地段房?jī)r(jià)面臨考驗(yàn)。熱點(diǎn)地段如沈陽(yáng)的地鐵口附近，由于交通便捷，房?jī)r(jià)處于持續(xù)上漲趨勢(shì)。再比如沈陽(yáng)市區(qū)渾河沿岸，由于環(huán)境獨(dú)特，房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)。還比如大連的海景房，由于需求旺盛，房?jī)r(jià)處于持續(xù)上漲趨勢(shì)。各個(gè)城市的學(xué)區(qū)房，由于“粥少僧多”、子女教育至高無(wú)上，房?jī)r(jià)始終處于上漲態(tài)勢(shì)。

城郊地段如營(yíng)口開(kāi)發(fā)區(qū)的某些街道，由于交通、醫(yī)療、教育、購(gòu)物等配套設(shè)施不夠齊全，人氣不足，房?jī)r(jià)面臨下行壓力。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，教育資源豐富，醫(yī)療水準(zhǔn)較高的城市或城市區(qū)域，二手房市場(chǎng)將保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格存上漲動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不理想，人口聚集力較弱甚至人口負(fù)增長(zhǎng)明顯，教育資源不足，醫(yī)療水準(zhǔn)不高，商品房庫(kù)存過(guò)大的城市或城市區(qū)域，二手房市場(chǎng)可能呈現(xiàn)萎靡態(tài)勢(shì)。遼寧二手房市場(chǎng)分化現(xiàn)象將顯著化。

展望2016年的遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極采取多種行之有效的去庫(kù)存方法，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。而且二手房交易在去庫(kù)存中將起到至關(guān)重要的作用。遼寧省二手房市場(chǎng)整體上保持平穩(wěn)或溫和上漲態(tài)勢(shì)，未來(lái)二手房市場(chǎng)發(fā)展具有廣闊的空間。但不同城市的不同地段，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)差異較大，分化加劇。

[1] 遼寧省房地產(chǎn)研究中心.遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告[R].2015：1-12.

[2] 中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[EB/OL].http://www.chyxx.com.

[3] 石海均.新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響淺析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2014(10)：35-40.

[4] 柳 揚(yáng).遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望[J].價(jià)值工程，2014(16)：1-3.

[5] 石海均.沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的機(jī)理與機(jī)制研究[J].價(jià)值工程，2014(30)：215.

Summary and prospect of second-hand apartment of Liaoning province in 2015-2016

Wang Jian He Lu Zhang Jie

(LiaoningVocationalCollegeofCityConstruction,Shenyang110122,China)

According to Liaoning provincial real estate research center data and second-hand apartment market monitoring conditions, the paper summarizes second-hand apartments of Liaoning province in 2015, and predicts second-hand apartment development trend of Liaoning province in 2016, which has provided some second-hand apartment transaction reference for relevant units and individuals.

real estate, second-hand apartment, market, housing price, transactions

1009-6825(2016)10-0227-02

2016-01-29

王 健(1963- )，男，高級(jí)工程師

F293.3

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